令和6年1月15日　提出 大阪阿倍野 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪阿倍野 -7 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　石丸　都子   TEL.

鑑定評価額 40,400,000 円  １㎡当たりの価格 345,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 275,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市阿倍野区阪南町６丁目３６番４ ｢阪南町６－１２－１０｣ ②地積 　(㎡) 117   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (80,200) 準防 （その他） (90,200) 1:3.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ既成住宅地 域 南5.5m市道 水道、ガス、下水 西田辺 470m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南    25 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５．５ ｍ市道 交通 施設 西田辺駅南西方 470m 法令 規制 １住居 (90,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を中心とする住宅地域として熟成しており、特に大きな地域変動要因はない。当面はほぼ現状のまま推 移するものと思われる。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    345,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は阿倍野区及び周辺区内の住宅地域である。主たる需要者は、同区内の居住者が中心であると思料されるが 市内でも上位の文教地区であること及び交通利便性が良好であること等により周辺エリアからの転入も認められる。良 好な居住選好性により、需要は安定的で地価は上昇傾向で推移している。画地規模等の条件により中心価格帯の把握は 難しいが、土地１２０㎡程度の標準的画地で４０００万円前後程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅を中心とする比較的居住環境の良好な住宅地域である。取引の中心は、居住快適性や利便性等を重 視した自用目的での取引であり、収益目的での取引はほとんど見られないことから、収益還元法は適用しないこととし た。本件では、かかる市場の特性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額の関係にも 留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪阿倍野 -3              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    387,000 円／㎡ [103.4] 100 100 [101.0] 100 [119.3] [104.0] 100 345,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    334,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は一部に足踏みもみられるが緩やかに回 復している。今後は世界的な金融引締めに伴 う影響等、金融資本市場の動向に留意を要す る。 特に大きな変動要因は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +13.5 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.3 ％  ％