令和6年1月15日　提出 大阪阿倍野 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪阿倍野 -2 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　由里　正博   TEL.

鑑定評価額 24,800,000 円  １㎡当たりの価格 279,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 215,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市阿倍野区天王寺町北２丁目２４６番７ ｢天王寺町北２－１６－２｣ ②地積 　(㎡) 89   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (80,300) 準防 （その他） (90,300) 1:2.5 住宅 Ｓ3 一般住宅を中心に事 業所等の混在する住 宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 寺田町 360m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 寺田町駅南東方 360m 法令 規制 １住居 (90,300) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 　一般住宅を中心に事業所等の混在する住宅地域であり、地域要因に特段の変化はなく、ポストコロナにおいて も住宅需要は堅調に推移している。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    279,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏の範囲は、阿倍野区及び周辺区の住宅地域と把握される。需要者の属性は、エンドユーザー等が中心であ る。当区北東部エリアは交通利便性に優れるものの、事業所等も混在しやや雑然としたエリアであることなどから阿倍 野区内の他の住宅地と比べて地価の割安感が認められ、需給動向は安定的に推移している。需要の中心となる価格帯は 、土地約８０～９０㎡の新築戸建住宅で４，０００万～４，５００万円程度であると考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　周辺地域は一般住宅を中心に事業所等の混在する住宅地域である。標準地は画地規模も小さく間口も狭いため、共同 住宅の想定は困難であり、収益価格を求めることは断念した。自用目的での一般住宅の取引が中心であり、近隣地域、 類似地域において信頼性のある取引事例を多数収集できた。需要者は収益性よりも居住環境の快適性や利便性を重視し ていることから、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪阿倍野 -3              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    387,000 円／㎡ [103.4] 100 100 [101.0] 100 [142.4] [100.0] 100 278,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    269,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ポストコロナの下で、景気持ち直し期待が高 まるも、世界的な金融引締め等が続く中、物 価上昇や金融資本市場の変動等に留意する必 要がある。 住宅用地需要は引き続き堅調で、地価は上昇 基調で推移する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +41.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.7 ％  ％