別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
大阪城東 -12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪城東 -12 大阪府 大阪第３ 氏名  不動産鑑定士　柳　貴之   TEL.
鑑定評価額 154,000,000 円  １㎡当たりの価格 222,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 175,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月30日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市城東区永田２丁目４８番１
｢永田２－１０－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 693  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)

1:1		 共同住宅

ＲＣ7		 マンション、住宅、
事業所等が混在する
住宅地域		 南6m市道 水道、ガス、下水 深江橋

740m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　６ｍ市
道　　　　　　　　
　　　　　		 交通

施設		 深江橋駅北方

740m		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 深江橋駅より徒歩圏に位置するマンション、住宅、事業所等が混在する住宅地域として、特段の変動要因もなく
、概ね現状のまま推移するものと予測する。地価動向については、強含みにて推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    222,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    167,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、城東区及び周辺区内の混在住宅地域である。需要者の属性は、中規模以上の住宅地は戸建住宅やマンシ
ョン等の開発を目的とする不動産業者等が中心である。城東区内における中規模以上の住宅地の需要は強く、地価動向
については前年度より上昇幅を拡大させて強含みにて推移している。なお、画地規模、形状等の個別性により中心とな
る価格帯の把握が困難となる場合もあるが、標準的画地規模の土地で１４０～１７０百万円程度と思われる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は地域的な特性が類似する取引事例を採用し、適正に補修正を行って求めており、市場性を反映した試算価格
である。一方、収益価格は、収益性からみた不動産の価値を示すものであるが、収益項目及び費用項目に若干の想定要
因が介在するため、信頼性においては劣るものと判断する。従って、比準価格を重視し、収益価格を参考として、代表
標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪城東 -2                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    231,000 円／㎡		 [105.2]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 [100.0]
100		 221,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    211,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は一部に足踏みも見られるが緩やかな回
復傾向にあり、当区の住宅需要も堅調に推移
している。地価は全般的に強含み傾向にある
。

共同住宅、一般住宅等の立地動向に特段の変
化は見られない等より、当該地域における地
域要因の大きな変化は認められない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪城東 -12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ３１４

-9		 大阪市城東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北8m市道、
中間画地
２中専

(70,200)
b ３１４

-10		 大阪市城東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北9.2m府道、
西8m、角地
工業

(70,200)
c ３０３

-4		 大阪市城東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 北東6m市道、
中間画地
準工

(70,200)
d ３１４

-201		 大阪市城東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北東6m市道、
西6m、南6m、
三方路
準工

(80,200)
e ３１２

-17		 大阪市鶴見区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西6m市道、
中間画地
１住居

(90,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
249,242  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
256,719 		 100
[ 117.7]
218,113 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
218,000 
b (　           ) 
309,172  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.9]
317,139 		 100
[ 129.8]
244,329 
244,000 
c (　           ) 
249,455  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
266,255 		 100
[ 119.6]
222,621 
223,000 
d (　           ) 
225,844  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.5]
254,762 		 100
[ 117.2]
217,374 
217,000 
e (　           ) 
148,882  		 100
[ 100.0]		 [ 104.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.8]
193,289 		 100
[  88.6]
218,159 
218,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +34.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +22.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.47 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +16.0
画地　　　　  -5.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.49 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　 -19.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    222,000 円／㎡]  



大阪城東 -12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内にあり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

26,738,396 
5,100,769 
21,637,627 
16,551,000 
5,086,627 		 （　0.9541）
4,853,151 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    115,551,214 円　　　　（　    167,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪城東 -12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 203.76 ＲＣ9 1,415.54
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   693 ㎡     27.3 m x   25.3 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 住宅はファミリータイプ（平均約５０㎡）、駐車場は平面式１３台を想定。 ⑦有効率　  88.2 ％
の理由		 同種の建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
155.54 
32.1 
49.92 
1,695 
84,614 		 1.0  84,614 
2.0  169,228 

 2～ 9		 住宅
157.50 
95.1 
149.76 
1,725 
258,336 		 1.0  258,336 
2.0  516,672 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,415.54 
88.2 
1,248.00 

2,151,302 		 2,151,302 
4,302,604 
⑨年額支払賃料      2,151,302 円　×　12ヶ月　＝　      25,815,624 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,248.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　  13 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       2,340,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されるため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        25,815,624 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　       2,340,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     2,252,450 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 25,903,174 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,151,302 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          19,792 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,302,604 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         815,430 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      26,738,396 円　　　　（　        38,584 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ３０６賃
　　　　-10		 1,496  
(   1,425) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 81.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
1,811 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,786 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,725 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ３０７賃
　　　　-10		 1,682  
(   1,654) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[107.0]		 100
[101.0]
1,769 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪城東 -12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,080,000 円  　　　　    270,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 844,669 円  　　　       28,155,624　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      341,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,295,000 円  　　　　    270,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       270,000 円  　　　　    270,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       270,000 円  　　　　    270,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,100,769 円　（　　　　　　         7,360 円／㎡）　　（経費率　　  19.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9541    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 270,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 185,000 円／㎡　×　   1,415.54 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0613     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 16,551,000 円  
（　　　　　        23,883 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 26,738,396 円      
②総費用 5,100,769 円      
③純収益　①－② 21,637,627 円      
④建物等に帰属する純収益 16,551,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,086,627 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,853,151 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,003 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    115,551,214 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     167,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪城東 -12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市城東区永田二丁目４８番１
 1200000185210-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大阪城東 -12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪城東 -12 大阪府 大阪第３ 氏名  不動産鑑定士　吉田　知樹   TEL.
鑑定評価額 155,000,000 円  １㎡当たりの価格 224,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 175,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月27日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市城東区永田２丁目４８番１
｢永田２－１０－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 693  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)

1:1		 共同住宅

ＲＣ7		 マンション、住宅、
事業所等が混在する
住宅地域		 南6m市道 水道、ガス、下水 深江橋

740m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北、６ｍ
市道		 交通

施設		 深江橋駅北方

740m		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、一般住宅、共同住宅のほか事業所等も見られる住宅地域である。地域要因に特段の変動はなく、当
面の間、現状程度の土地利用が継続するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    224,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    176,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、城東区及びその周辺区を中心とする大阪市東部から北東部及び周辺市の共同住宅適地等である。需要者
の中心は、分譲又は賃貸マンション開発を目論む不動産業者等である。城東区内で最寄駅徒歩可能圏内のマンションは
分譲・賃貸共に人気があり、共同住宅適地の供給量が限られていることもあり、需要は堅調である。なお、規模、利用
目的、道路状況、形状等により取引される価格帯は様々であることから、中心価格帯は見出せない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内に存する実際の取引事例に基づき試算したものであり、現在の市場動向を反映している。一
方、収益価格については、想定建物をはじめ、多くの想定項目が介在すること、また主たる需要者は収益性より居住快
適性や利便性等を重視すること等から、収益価格の精度が劣ることは否めない。よって、比準価格を重視し、収益価格
を参考として、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪城東 -2                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    231,000 円／㎡		 [105.2]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 [100.0]
100		 221,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    211,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 経済活動の正常化が進み、景気は緩やかな回
復傾向にある。利便性に優れた開発素地に対
する需要は堅調に推移している。


価格形成に影響を及ぼす特段の変動要因は認
められない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪城東 -12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ３１２

-17		 大阪市鶴見区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西6m市道、
中間画地
１住居

(90,200)
b ３０５

-11		 大阪市旭区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東7.2m市道
、中間画地
２中専

(75,200)
c ３１０

-7		 大阪市旭区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西11m市道、
中間画地
準工

(70,200)
d ３０４

-26		 大阪市東淀川区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西3.3m市道
、中間画地
準工

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
148,882  		 100
[ 100.0]		 [ 104.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.8]
193,289 		 100
[  82.4]
234,574 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
235,000 
b (　           ) 
236,630  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
248,462 		 100
[ 109.2]
227,529 
228,000 
c (　           ) 
209,896  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
213,221 		 100
[  95.9]
222,337 
222,000 
d (　           ) 
194,517  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
207,621 		 100
[  97.8]
212,291 
212,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.49 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　 -19.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    224,000 円／㎡]  



大阪城東 -12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため、原価法の適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

28,221,690 
5,066,494 
23,155,196 
17,778,400 
5,376,796 		 （　0.9541）
5,130,001 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    122,142,881 円　　　　（　    176,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪城東 -12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 203.76 ＲＣ9 1,415.54
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   693 ㎡     27.3 m x   25.3 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 形式：住宅（ファミリータイプ・平均専有面積：約５０㎡）、駐車場１３台（平面） ⑦有効率　  88.2 ％
の理由		 同規模賃貸物件の標準的割合である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
155.54 
32.1 
49.92 
1,799 
89,806 		 1.0  89,806 
2.0  179,612 

 2～ 5		 住宅
157.50 
95.1 
149.76 
1,819 
272,413 		 1.0  272,413 
2.0  544,826 

 6～ 9		 住宅
157.50 
95.1 
149.76 
1,839 
275,409 		 1.0  275,409 
2.0  550,818 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,415.54 
88.2 
1,248.00 

2,281,094 		 2,281,094 
4,562,188 
⑨年額支払賃料      2,281,094 円　×　12ヶ月　＝　      27,373,128 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,248.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　  13 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       2,340,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        27,373,128 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　       2,340,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     2,377,050 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 27,336,078 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,281,094 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          20,986 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,562,188 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         864,626 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      28,221,690 円　　　　（　        40,724 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ３１８賃
　　　　-101		 1,914  
(   1,848) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,871 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,883 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,819 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ３１８賃
　　　　-206		 1,999  
(   1,932) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[115.0]		 100
[102.0]
1,894 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪城東 -12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 852,000 円  　　　　    284,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 891,394 円  　　　       29,713,128　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      341,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,414,000 円  　　　　    284,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       284,000 円  　　　　    284,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       284,000 円  　　　　    284,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,066,494 円　（　　　　　　         7,311 円／㎡）　　（経費率　　  18.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9541    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 284,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 195,000 円／㎡　×　   1,415.54 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0626     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0627 ×  40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 17,778,400 円  
（　　　　　        25,654 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 28,221,690 円      
②総費用 5,066,494 円      
③純収益　①－② 23,155,196 円      
④建物等に帰属する純収益 17,778,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,376,796 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,130,001 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,403 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    122,142,881 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     176,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪城東 -12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市城東区永田二丁目４８番１
 1200000185210-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
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備考