別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大阪城東 -11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪城東 -11 大阪府 大阪第３ 氏名  不動産鑑定士　吉田　知樹   TEL.
鑑定評価額 54,300,000 円  １㎡当たりの価格 283,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 205,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月27日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市城東区蒲生２丁目３０番３外
｢蒲生２－７－４４｣		 ②地積
　(㎡)		 212  
(         20) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,300)
準防
（その他）



(80,300)
台形
1:1.2		 事務所兼住宅

Ｓ5		 事務所兼住宅に共同
住宅等が混在する住
宅地域		 南7.5m市道、東側道 水道、ガス、下水 京橋

480m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    60 ｍ、南    20 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北、７．
５ｍ市道		 交通

施設		 京橋駅北東方

480m		 法令

規制		 準工
(70,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、一般住宅、共同住宅のほか自営業者の事務所等も見られる住宅地域である。京橋駅徒歩圏内にある
ことから開発素地需要も認められ、需要は堅調であり、地価は上昇傾向にある。
(3)最有効使用の判定 中層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    283,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    244,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ大阪環状線、同学研都市線、京阪本線、ＯｓａｋａＭｅｔｒｏ長堀鶴見緑地線等を中心とし、城東
区及びその周辺区の住宅地域である。需要者の中心は、中規模以上の宅地については不動産業者等の事業者であり、小
規模の宅地については自用目的の個人等である。中心となる価格帯は、規模及び前面道路幅員等により取引される価格
帯は様々であるが、対象標準地付近で敷地規模約２０坪の新築戸建住宅の場合、総額は４千万円台半ば前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内に存する実際の取引事例に基づき試算したものであり、現在の市場動向を反映している。一
方、収益価格については、想定建物をはじめ、多くの想定項目が介在すること、また主たる需要者は収益性より居住快
適性や利便性等を重視すること等から、収益価格の精度が劣ることは否めない。よって、比準価格を重視し、収益価格
を参考として、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪城東 -2                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    231,000 円／㎡		 [105.2]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.9]		 [107.1]
100		 280,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    263,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 経済活動の正常化が進み、景気は緩やかな回
復傾向にある。利便性に優れた開発素地に対
する需要は堅調に推移している。


価格形成に影響を及ぼす特段の変動要因は認
められない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -7.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪城東 -11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ３１４

-9		 大阪市城東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北8m市道、
中間画地
２中専

(70,200)
b ３０７

-28		 大阪市城東区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西4m市道、
中間画地
準工

(70,240)
c ３１１

-30		 大阪市東成区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 西11m市道、
南8m、角地
１住居

(100,300)
d ３１０

-7		 大阪市旭区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西11m市道、
中間画地
準工

(70,200)
e ３１２

-32		 大阪市鶴見区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
中間画地
準工

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
249,242  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
256,719 		 100
[  94.1]
272,815 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +7.1

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 107.1]
　　　　 100
292,000 
b (　           ) 
244,671  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.0]
262,512 		 100
[  98.9]
265,432 
284,000 
c (　           ) 
296,964  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.1]
296,404 		 100
[ 118.0]
251,190 
269,000 
d (　           ) 
209,896  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
213,221 		 100
[  81.1]
262,911 
282,000 
e (　           ) 
222,722  		 100
[ 100.0]		 [ 106.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
227,433 		 100
[  90.3]
251,864 
270,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +23.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    283,000 円／㎡]  



大阪城東 -11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため、原価法の適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,602,178 
2,089,679 
9,512,499 
7,449,400 
2,063,099 		 （　0.9541）
1,968,403 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     46,866,738 円　　　　（　    244,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪城東 -11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 115.00 ＲＣ5 575.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防

 80 ％   300 ％   300 ％   192 ㎡     12.0 m x   15.0 m  前面道路：市道     　   7.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 形式：住宅（ワンルームタイプ・平均専有面積：約３２㎡） ⑦有効率　  88.0 ％
の理由		 同規模賃貸物件の標準的割合である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
115.00 
80.0 
92.00 
1,990 
183,080 		 1.0  183,080 
2.0  366,160 

 2～ 5		 住宅
115.00 
90.0 
103.50 
2,010 
208,035 		 1.0  208,035 
2.0  416,070 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
575.00 
88.0 
506.00 

1,015,220 		 1,015,220 
2,030,440 
⑨年額支払賃料      1,015,220 円　×　12ヶ月　＝　      12,182,640 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     506.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,182,640 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       974,611 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,208,029 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,015,220 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           9,340 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,030,440 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         384,809 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,602,178 円　　　　（　        60,428 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ３１８賃
　　　　-113		 1,925  
(   1,925) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]		 100
[101.0]
2,242 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,081 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,010 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ３１８賃
　　　　-102		 1,642  
(   1,606) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,920 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪城東 -11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 357,000 円  　　　　    119,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 365,479 円  　　　       12,182,640　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      117,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,011,500 円  　　　　    119,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       119,000 円  　　　　    119,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       119,000 円  　　　　    119,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,089,679 円　（　　　　　　        10,884 円／㎡）　　（経費率　　  18.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9541    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 119,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 201,000 円／㎡　×　     575.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0626     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0627 ×  40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,449,400 円  
（　　　　　        38,799 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,602,178 円      
②総費用 2,089,679 円      
③純収益　①－② 9,512,499 円      
④建物等に帰属する純収益 7,449,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,063,099 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,968,403 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,252 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     46,866,738 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     244,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪城東 -11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市城東区蒲生二丁目３０番３
 1200000152332-0000
2 　大阪市城東区蒲生二丁目３０番４
 1200000152333-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
大阪城東 -11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪城東 -11 大阪府 大阪第３ 氏名  不動産鑑定士　中村　記子   TEL.
鑑定評価額 54,000,000 円  １㎡当たりの価格 281,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 205,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市城東区蒲生２丁目３０番３外
｢蒲生２－７－４４｣		 ②地積
　(㎡)		 212  
(         20) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,300)
準防
（その他）



(80,300)
台形
1:1.2		 事務所兼住宅

Ｓ5		 事務所兼住宅に共同
住宅等が混在する住
宅地域		 南7.5m市道、東側道 水道、ガス、下水 京橋

480m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    60 ｍ、南    20 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北７．５
ｍ市道		 交通

施設		 京橋駅北東方

480m		 法令

規制		 準工
(70,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 事務所兼住宅、共同住宅等が混在する住宅地域であり、今後ともほぼ現状を維持するものと予測する。京橋駅勢
圏の需要は堅調であり、地価は当面上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    281,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    201,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ大阪環状線沿線等で、概ね城東区及び周辺区の住宅地域。需要者は自己利用目的の地縁者のほか、戸
建分譲業者、賃貸経営を行う個人又は法人等である。都心への良好な接近性から需要は概ね安定的に推移しており、地
価上昇幅も拡大しているが、物価上昇等の価格への影響に留意する必要がある。更地は画地規模にばらつきがあり、取
引総額はまちまちであるが、新築戸建住宅は約６０㎡～８０㎡で４，５００万円程度までが取引の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域を含む周辺には賃貸用の共同住宅も散見されるが、戸建住宅等を中心とする自己使用目的での取引が支配的な
地域である。収益用よりも自用目的を中心に価格形成がなされていると判断し、信頼性のある取引事例により求めた比
準価格を標準とし、収益価格を参考にとどめ、代表標準地の価格との均衡、単価と総額との関連等にも留意の上、上記
のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪城東 -2                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    231,000 円／㎡		 [105.2]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.9]		 [107.1]
100		 280,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    263,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 城東区の人口はほぼ横這いである。住宅地の
地価は総じて上昇幅が昨年より拡大している
。


京橋駅徒歩圏内の利便性が良好な地域で、住
宅需要は安定している。地域における特段の
変化はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -7.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪城東 -11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ３０７

-208		 大阪市城東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西8m市道、
中間画地
１住居

(90,200)
b ３０３

-4		 大阪市城東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 北東6m市道、
中間画地
準工

(70,200)
c ３１４

-6		 大阪市城東区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北6.4m市道、
東2.9m、南3m、
三方路
１住居

(100,300)
d ３１４

-9		 大阪市城東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北8m市道、
中間画地
２中専

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
244,948  		 100
[ 110.0]		 [ 106.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
233,924 		 100
[  94.6]
247,277 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +7.1

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 107.1]
　　　　 100
265,000 
b (　           ) 
249,455  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
266,255 		 100
[  83.0]
320,789 
344,000 
c (　           ) 
225,853  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  84.2]
277,622 		 100
[  99.9]
277,900 
298,000 
d (　           ) 
249,242  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
256,719 		 100
[  97.8]
262,494 
281,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 隣地購入

 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　 -15.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    281,000 円／㎡]  



大阪城東 -11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,685,512 
2,485,707 
9,199,805 
7,502,000 
1,697,805 		 （　0.9526）
1,617,329 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     38,507,833 円　　　　（　    201,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪城東 -11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 115.00 ＲＣ5 575.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防

 80 ％   300 ％   300 ％   192 ㎡     12.0 m x   15.0 m  前面道路：市道     　   7.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 形式：ワンルームタイプ　平均専有面積：約３２㎡ ⑦有効率　  84.0 ％
の理由		 同種、同規模の標準的建物を基に設定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
115.00 
80.0 
92.00 
2,083 
191,636 		 1.0  191,636 
2.0  383,272 

 2～ 5		 住宅
115.00 
85.0 
97.75 
2,125 
207,719 		 1.0  207,719 
2.0  415,438 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
575.00 
84.0 
483.00 

1,022,512 		 1,022,512 
2,045,024 
⑨年額支払賃料      1,022,512 円　×　12ヶ月　＝　      12,270,144 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     483.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,270,144 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       981,612 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,288,532 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,022,512 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           9,407 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,045,024 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         387,573 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,685,512 円　　　　（　        60,862 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ３０７賃
　　　　-8		 2,082  
(   2,030) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,307 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,200 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,125 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ３０７賃
　　　　-10		 1,682  
(   1,654) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,083 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪城東 -11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 484,000 円  　　　　    121,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 613,507 円  　　　       12,270,144　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      117,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,028,500 円  　　　　    121,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       121,000 円  　　　　    121,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       121,000 円  　　　　    121,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,485,707 円　（　　　　　　        12,946 円／㎡）　　（経費率　　  21.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9526    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 121,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 205,000 円／㎡　×　     575.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0620     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0499 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,502,000 円  
（　　　　　        39,073 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,685,512 円      
②総費用 2,485,707 円      
③純収益　①－② 9,199,805 円      
④建物等に帰属する純収益 7,502,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,697,805 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,617,329 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,424 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     38,507,833 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     201,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪城東 -11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市城東区蒲生二丁目３０番３
 1200000152332-0000
2 　大阪市城東区蒲生二丁目３０番４
 1200000152333-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
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備考