別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
大阪生野 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪生野 5-2 大阪府 大阪第２ 氏名  不動産鑑定士　横地　寿美子   TEL.
鑑定評価額 54,000,000 円  １㎡当たりの価格 227,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 175,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市生野区勝山北５丁目４番１８外
｢勝山北５－２１－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 238  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)
台形
1:1		 店舗兼事務所

ＲＣ4		 中低層の事務所、店
舗兼住宅等が多い商
業地域		 南21.8m市道 水道、ガス、下水 桃谷

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層の店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２１．８ｍ市道 交通

施設		 桃谷駅南東方

1.3km		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 最寄駅から遠い幹線道路沿いに中低層の事務所や店舗兼住宅が見られる商業地域で、地域要因に特段の変化はな
く、当分の間現状を維持すると予測する。投資意欲は回復傾向であり、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層の店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    236,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    174,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は生野区及び隣接区の幹線道路沿いの商業地域である。収益物件やマンション用地として、投資家や開発業
者からの需要は弱く、需要者の中心は実需に基づく地元の中小事業者及び不動産業者とみられる。地元業者等による投
資意欲は回復傾向にあり、立地条件・収益性が良好な地域を中心に需要は堅調である。近隣地域及び周辺地域に取引事
例がないことや、画地規模が大小様々のため価格が収束しておらず中心価格帯を把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺の店舗及び共同住宅の賃料水準を査定して収益価格を試算したが、収益資料の収集には限界もあり、試算価格はや
や低位に求められた。一方、同一需給圏内の路線商業地域の取引事例を中心に収集して試算した比準価格は市場実態を
反映した実証的、かつ説得力を有する価格である。以上より、比準価格を重視して、収益価格を比較考量し、代表標準
地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪平野 5-3               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    311,000 円／㎡		 [103.2]
100		 100
[100.0]		 100
[141.9]		 [100.0]
100		 226,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    221,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の路線商業地域は小規模画地が多い。高
度利用が困難で、駅前付近等を除いて繁華性
は低い。住宅選好性も低く、マンション需要
は見込みがたい。

駅から遠く、集客力の高い商業施設もないた
め、収益性が見込みにくい。地域要因に変動
はないが、需給バランスから地価は上昇傾向
である。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +9.0
環境　　　　　　 +33.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪生野 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２０２

-34		 大阪市生野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南25m府道、
西8m、角地
近商

(100,281)
b ２０２

-40		 大阪市生野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北10.9m市道、
中間画地
商業

(90,400)
c ２１８

-20		 大阪市生野区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 西30m府道、
南4.1m、角地
準住居
高度地区
(100,400)
d ２１８

-42		 大阪市生野区

 更地


   
（　          ） 		 台形 北10.9m市道、
中間画地
１住居

(90,300)
e ２１８

-46		 大阪市生野区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 西15.2m市道、
東2.6m、
二方路
２住居

(100,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
222,504  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
219,264 		 100
[  93.9]
233,508 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
234,000 
b (　           ) 
277,608  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
279,829 		 100
[ 119.2]
234,756 
235,000 
c (　           ) 
243,669  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
243,428 		 100
[ 101.9]
238,889 
239,000 
d (　           ) 
271,673  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
278,049 		 100
[ 114.6]
242,626 
243,000 
e (　           ) 
283,401  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
281,437 		 100
[ 119.7]
235,119 
235,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +17.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    236,000 円／㎡]  



大阪生野 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,715,436 
2,571,296 
10,144,140 
8,276,400 
1,867,740 		 （　0.9519）
1,777,902 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     41,346,558 円　　　　（　    174,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪生野 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 174.00 Ｓ4 677.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   238 ㎡     15.1 m x   15.8 m  前面道路：市道     　  21.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗フロアー貸、２～４階住宅１２戸、１Ｒタイプ（平均専有面積約３６．９㎡）を想定した。 ⑦有効率　  82.7 ％
の理由		 店舗兼共同住宅として標準的と判断した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
155.00 
75.0 
116.25 
2,620 
304,575 		 3.0  913,725 
3.0  913,725 

 2～ 4		 住宅
174.00 
85.0 
147.90 
1,834 
271,249 		 1.0  271,249 
3.0  813,747 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
677.00 
82.7 
559.95 

1,118,322 		 1,727,472 
3,354,966 
⑨年額支払賃料      1,118,322 円　×　12ヶ月　＝　      13,419,864 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     559.95 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,419,864 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,341,986 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,077,878 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,727,472 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          15,547 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,354,966 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         622,011 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,715,436 円　　　　（　        53,426 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２１８賃
　　　　-7		 2,203  
(   2,176) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
2,672 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,762 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,620 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２１８賃
　　　　-9		 2,037  
(   2,000) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 75.0]		 100
[100.0]
2,800 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪生野 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 660,000 円  　　　　    132,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 402,596 円  　　　       13,419,864　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      122,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,122,000 円  　　　　    132,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       132,000 円  　　　　    132,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       132,000 円  　　　　    132,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,571,296 円　（　　　　　　        10,804 円／㎡）　　（経費率　　  20.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9519    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 132,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 190,000 円／㎡　×　     677.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0627     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0507 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,276,400 円  
（　　　　　        34,775 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,715,436 円      
②総費用 2,571,296 円      
③純収益　①－② 10,144,140 円      
④建物等に帰属する純収益 8,276,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,867,740 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,777,902 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,470 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     41,346,558 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     174,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪生野 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市生野区勝山北五丁目４番１８
 1206000103202-0000
2 　大阪市生野区勝山北五丁目５番２
 1206000103211-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
大阪生野 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪生野 5-2 大阪府 大阪第２ 氏名  不動産鑑定士　立山　壮平   TEL.
鑑定評価額 54,500,000 円  １㎡当たりの価格 229,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 175,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市生野区勝山北５丁目４番１８外
｢勝山北５－２１－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 238  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)
台形
1:1		 店舗兼事務所

ＲＣ4		 中低層の事務所、店
舗兼住宅等が多い商
業地域		 南21.8m市道 水道、ガス、下水 桃谷

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層の店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２１．８ｍ市道 交通

施設		 桃谷駅南東方

1.3km		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いに中低層の店舗、事務所併用住宅等が多い商業地域である。地域要因に大きな変化は見られず、当
面、現状のままで推移すると予測する。新型コロナの終息に伴い、不動産市場は回復傾向にある。
(3)最有効使用の判定 中層の店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    232,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    177,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は生野区を中心に隣接・周辺区を含む幹線道路沿いの商業地域である。需要者の中心は地縁性を有する中小
規模の個人事業者又は不動産業者といえる。駅接近性に劣り、収益物件としては魅力にやや欠けるが、区の中央部に位
置し、交通量の多い大池橋交差点に近く、一定の需要が見込まれる地域である。取引価格は規模、利用形態により様々
で、需要の中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域の地域特性から取引事例比較法及び収益還元法を適用した。標準地は事務所、店舗兼住宅等の建ち並ぶ幹線道
路沿いの商業地域に存する。取引の中心は自用目的の店舗・事務所用地といえる。比準価格は主に幹線道路の事例によ
り求めたもので規範性が高い。収益価格は収益物件としての需要はやや弱い地域であるため低位に求められた。従って
、比準価格を重視し、収益価格を比較考量、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪平野 5-3               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    311,000 円／㎡		 [103.2]
100		 100
[100.0]		 100
[140.8]		 [100.0]
100		 228,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    221,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 海外経済の回復ペース鈍化の影響は受けるも
のの、ペントアップ需要の顕在化、緩和的な
金融環境等に支えられて、緩やかな回復を続
けるとみられる。

駅からやや遠く、収益が見込みにくい路線商
業地であるが、地域要因の大きな変動はない
。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +9.0
環境　　　　　　 +32.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪生野 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２１８

-20		 大阪市生野区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 西30m府道、
南4.1m、角地
準住居
高度地区
(100,400)
b ２１８

-19		 大阪市生野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西5m市道、
北4m、角地
商業

(90,300)
c ２１８

-46		 大阪市生野区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 西15.2m市道、
東2.6m、
二方路
２住居

(100,300)
d ２０２

-11		 大阪市生野区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東15m市道、
西3.8m、
二方路
準工

(100,300)
e ２０２

-34		 大阪市生野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南25m府道、
西8m、角地
近商

(100,281)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
243,669  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
243,428 		 100
[ 109.2]
222,919 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
223,000 
b (　           ) 
172,468  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
167,445 		 100
[  73.0]
229,377 
229,000 
c (　           ) 
283,401  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
281,437 		 100
[ 119.7]
235,119 
235,000 
d (　           ) 
499,771  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
504,719 		 100
[ 119.7]
421,653 
422,000 
e (　           ) 
222,504  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
219,264 		 100
[  92.9]
236,022 
236,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    232,000 円／㎡]  



大阪生野 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内にあり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

13,025,655 
2,590,576 
10,435,079 
8,487,600 
1,947,479 		 （　0.9492）
1,848,547 		 （  4.7 -  0.3 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     42,012,432 円　　　　（　    177,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪生野 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 176.48 Ｓ4 686.48
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   238 ㎡     15.1 m x   15.8 m  前面道路：市道     　  21.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗フロアー貸し、２階～４階は平均専有面積約３０㎡の単身者向け住宅。 ⑦有効率　  82.4 ％
の理由		 同規模の店舗兼共同住宅としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
176.48 
75.0 
132.36 
2,751 
364,122 		 3.0  1,092,366 
3.0  1,092,366 

 2～ 3		 住宅
170.00 
85.0 
144.50 
1,850 
267,325 		 1.0  267,325 
1.0  267,325 

 4～ 4		 住宅
170.00 
85.0 
144.50 
1,890 
273,105 		 1.0  273,105 
1.0  273,105 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
686.48 
82.4 
565.86 

1,171,877 		 1,900,121 
1,900,121 
⑨年額支払賃料      1,171,877 円　×　12ヶ月　＝　      14,062,524 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     565.86 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されるため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        14,062,524 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,406,252 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,656,272 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,900,121 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          17,101 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,900,121 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         352,282 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      13,025,655 円　　　　（　        54,730 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２１０賃
　　　　-1		 2,721  
(   2,627) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,023 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,900 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,751 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２０２賃
　　　　-4		 2,353  
(   2,353) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,768 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪生野 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 660,000 円  　　　　    132,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 421,876 円  　　　       14,062,524　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      122,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,122,000 円  　　　　    132,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       132,000 円  　　　　    132,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       132,000 円  　　　　    132,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,590,576 円　（　　　　　　        10,885 円／㎡）　　（経費率　　  19.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9492    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 132,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 187,000 円／㎡　×　     686.48 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0643     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0536 ×　 40 ％　＋　0.0608 ×  40 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,487,600 円  
（　　　　　        35,662 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 13,025,655 円      
②総費用 2,590,576 円      
③純収益　①－② 10,435,079 円      
④建物等に帰属する純収益 8,487,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,947,479 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,848,547 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,767 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     42,012,432 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     177,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪生野 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市生野区勝山北五丁目４番１８
 1206000103202-0000
2 　大阪市生野区勝山北五丁目５番２
 1206000103211-0000
3 　
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備考