令和6年1月15日　提出 大阪生野 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪生野 -12 大阪府 大阪第２ 氏名  不動産鑑定士　山本　健爾   TEL.

鑑定評価額 13,900,000 円  １㎡当たりの価格 167,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 130,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市生野区中川５丁目７４番３ ｢中川５－１２－２｣ ②地積 　(㎡) 83   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (80,200) 準防 （その他） (90,200) 1:2 住宅 Ｓ3 一般住宅と中小規模 工場等が混在する住 宅地域 北6.3m市道 水道、ガス、下水 近鉄今里 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    10 ｍ、南    15 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６．３ ｍ市道　 交通 施設 近鉄今里駅南西方 1.1km 法令 規制 準工 (90,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 住宅や工場等が混在する雑多な住宅地域で、当面現状のまま推移する。従来市場閉塞感があり、利便性に劣るも のの、各種政策効果を背景とした堅調な住宅実需に牽引されて、地価は強含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    167,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は生野区北部から中部の住宅地域又は住宅系混在地域である。住宅地の需要者は地縁性のある一次取得者が 中心で、依然として不動産市場の閉塞感が存する。また、当該地域は最寄り駅よりやや遠く、利便性にも劣っているた め、選好性は依然として弱い。その一方で、住宅取得に係る各種政策効果等に牽引されて地価は強含み傾向で推移して いる。中心価格帯は土地のみで１，０００万円台中盤程度、新築戸建住宅で３，０００万円台中盤程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅の賃貸市場は成熟しておらず、賃貸需要選好性に適うような共同住宅の想定も困難であったため収益価格を試 算することは出来なかった。一方、比準価格の試算で採用した事例はいずれも同一需給圏内の住宅地等の取引で、近時 の市場実態を適切に示しており、規範性が高い。従って、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額 を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪生野 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    184,000 円／㎡ [101.6] 100 100 [101.0] 100 [111.1] [100.0] 100 167,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    166,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 区内でも強弱の差があるものの、住宅用地へ の実需や投資需要は力強く、地価は総じて上 昇傾向にある。 利便性等に劣位が認められるものの、各種政 策効果を背景として住宅地に対する実需は堅 調であり、地価は強含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％