別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
大阪生野 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪生野 -1 大阪府 大阪第２ 氏名  不動産鑑定士　立山　壮平   TEL.
鑑定評価額 18,500,000 円  １㎡当たりの価格 187,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 145,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市生野区小路２丁目１３１番５
｢小路２－２１－２２｣		 ②地積
　(㎡)		 99  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅を主に作業
所等も見られる住宅
地域		 西6.4m市道 水道、ガス、下水 小路

340m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、６．４
ｍ市道		 交通

施設		 小路駅南西方

340m		 法令

規制		 １住居
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 駅から徒歩圏内の一般住宅、作業所等が見られる住宅地域であり、比較的良好な住環境にある。地域要因に特段
の変動は見られず、当面、現状のままで推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    192,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    142,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は生野区内の住宅地域である。需要者の中心は生野区に地縁性を有する住宅の一次取得者で、他地域からの
流入は少ない。コロナ禍の終息に伴い、不動産市場は回復傾向にあり、生活利便性が比較的良好な本地域においては、
地価は上昇傾向にある。需要の中心的価格帯は土地価格で概ね６０万円／坪程度、新築戸建住宅で３千万円台後半程度
である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域の地域特性から取引事例比較法及び収益還元法を適用した。対象標準地は一般住宅、作業所等が見られる住宅
地域に存する。取引は自用目的が中心である。需要者の特性から、収益性より居住の快適性・利便性をより重視する。
従って、市場実態を反映した取引事例から求めた比準価格を重視し、収益価格を比較考量、更に、前年価格との検討及
び他の標準地価格との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    184,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　生野（府） -1              　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    185,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 海外経済の回復ペース鈍化の影響は受けるも
のの、ペントアップ需要の顕在化、緩和的な
金融環境等に支えられて、緩やかな回復を続
けるとみられる。

利便性や街路条件等の比較的良好な地域であ
るが、大きな地域要因の変動は認められない
。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.6 ％ +1.1 ％
３　試算価格算定内訳 大阪生野 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２１６

-23		 大阪市生野区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m私道、
東4m、角地
１住居

(100,240)
b ２１８

-42		 大阪市生野区

 更地


   
（　          ） 		 台形 北10.9m市道、
中間画地
１住居

(90,300)
c ２１６

-39		 大阪市生野区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北5m私道、
中間画地
準工

(90,200)
d ２０２

-8		 大阪市生野区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6m市道、
中間画地
準工

(90,200)
e ２１８

-32		 大阪市生野区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北4.5m私道、
中間画地
準工

(90,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
179,701  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.1]
169,466 		 100
[  89.2]
189,984 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
192,000 
b (　           ) 
271,673  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
278,049 		 100
[ 142.8]
194,712 
197,000 
c (　           ) 
156,677  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
175,130 		 100
[  86.7]
201,995 
204,000 
d (　           ) 
167,504  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
166,675 		 100
[  88.4]
188,546 
190,000 
e (　           ) 
168,967  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
170,657 		 100
[  89.4]
190,891 
193,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    192,000 円／㎡]  



大阪生野 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内にあり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,330,986 
627,029 
2,703,957 
2,067,700 
636,257 		 （　0.9742）
619,842 		 （  4.7 -  0.3 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     14,087,318 円　　　　（　    142,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪生野 -1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 62.00 ＬＳ3 186.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   99 ㎡      9.2 m x   10.9 m  前面道路：市道     　   6.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積約２５㎡の単身者向け住宅を想定。 ⑦有効率　  80.4 ％
の理由		 同規模共同住宅としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
62.00 
63.2 
39.20 
1,870 
73,304 		 1.0  73,304 
1.0  73,304 

 2～ 3		 住宅
62.00 
89.0 
55.20 
1,956 
107,971 		 1.0  107,971 
1.0  107,971 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
186.00 
80.4 
149.60 

289,246 		 289,246 
289,246 
⑨年額支払賃料        289,246 円　×　12ヶ月　＝　       3,470,952 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     149.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されるため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,470,952 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       277,676 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,193,276 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           289,246 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,661 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          289,246 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         135,049 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,330,986 円　　　　（　        33,646 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２１０賃
　　　　-20		 1,500  
(   1,500) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,875 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,040 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,956 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２１０賃
　　　　-21		 1,988  
(   1,988) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,209 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪生野 -1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 155,000 円  　　　　     31,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 104,129 円  　　　        3,470,952　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       42,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      263,500 円  　　　　     31,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        31,000 円  　　　　     31,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        31,000 円  　　　　     31,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         627,029 円　（　　　　　　         6,334 円／㎡）　　（経費率　　  18.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9742    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 31,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 162,000 円／㎡　×　     186.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0667     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0536 ×　 40 ％　＋　0.0669 ×  40 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,067,700 円  
（　　　　　        20,886 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,330,986 円      
②総費用 627,029 円      
③純収益　①－② 2,703,957 円      
④建物等に帰属する純収益 2,067,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 636,257 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 619,842 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,261 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     14,087,318 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     142,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪生野 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市生野区小路二丁目１３１番５
 1206000094360-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大阪生野 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪生野 -1 大阪府 大阪第２ 氏名  不動産鑑定士　山本　健爾   TEL.
鑑定評価額 18,500,000 円  １㎡当たりの価格 187,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 145,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市生野区小路２丁目１３１番５
｢小路２－２１－２２｣		 ②地積
　(㎡)		 99  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅を主に作業
所等も見られる住宅
地域		 西6.4m市道 水道、ガス、下水 小路

340m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、６．４
ｍ市道		 交通

施設		 小路駅南西方

340m		 法令

規制		 １住居
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 戸建住宅が建ち並ぶ熟成した住宅地域で、当面現状のまま推移する。標準地は利便性や街路条件に恵まれており
、各種政策効果を背景とした力強い実需に牽引されて地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    190,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    153,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は生野区北東部の住宅地域又は住宅系混在地域である。生野区内の住宅地需要者は総じて地縁性のある者が
中心となっているものの、対象地域は最寄り駅や都心部との位置関係の他、街路条件も良好であり、住宅に対する実需
も力強いことから地価は上昇傾向で推移している。中心価格帯は土地のみで２，０００万円前後、新築戸建住宅で３，
０００万円台後半程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 利便性を重視する共同住宅用地としての利用も考えられるが、住宅家賃の総額での頭打ち傾向を反映して収益価格は比
準価格に比して低位に試算された。比準価格の試算で採用した事例は同一需給圏内の住宅地等の取引で、近時の市場性
を反映しており、規範性が高い。収益性よりも住環境を重視した自用目的の需要が中心となる地域であることを考慮し
て、比準価格を標準とし、収益価格を関連付けて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    184,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　生野（府） -1              　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    185,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内でも強弱の差があるものの、住宅用地へ
の実需や投資需要は力強く、地価は総じて上
昇傾向にある。


利便性が良好で、住宅地に対する実需も堅調
であり、需給逼迫も相俟って、地価は上昇傾
向で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.6 ％ +1.1 ％
３　試算価格算定内訳 大阪生野 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２１６

-23		 大阪市生野区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m私道、
東4m、角地
１住居

(100,240)
b ２０２

-8		 大阪市生野区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6m市道、
中間画地
準工

(90,200)
c ２１８

-32		 大阪市生野区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北4.5m私道、
中間画地
準工

(90,200)
d ２０２

-4		 大阪市生野区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南6.3m市道、
中間画地
準工

(90,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
179,701  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.1]
169,466 		 100
[  91.2]
185,818 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
188,000 
b (　           ) 
167,504  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
166,675 		 100
[  88.4]
188,546 
190,000 
c (　           ) 
168,967  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
170,657 		 100
[  89.4]
190,891 
193,000 
d (　           ) 
175,821  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
171,425 		 100
[  93.1]
184,130 
186,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    190,000 円／㎡]  



大阪生野 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,554,424 
675,183 
2,879,241 
2,211,000 
668,241 		 （　0.9746）
651,268 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     15,145,767 円　　　　（　    153,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪生野 -1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 62.00 ＬＳ3 186.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   99 ㎡      9.2 m x   10.9 m  前面道路：市道     　   6.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積約２５㎡の単身者向け住宅 ⑦有効率　  80.4 ％
の理由		 同種、同規模の建物から標準的と判断した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
62.00 
63.2 
39.20 
2,109 
82,673 		 1.0  82,673 
1.0  82,673 

 2～ 3		 住宅
62.00 
89.0 
55.20 
2,109 
116,417 		 1.0  116,417 
1.0  116,417 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
186.00 
80.4 
149.60 

315,507 		 315,507 
315,507 
⑨年額支払賃料        315,507 円　×　12ヶ月　＝　       3,786,084 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     149.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されるため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,786,084 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       378,608 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,407,476 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           315,507 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,840 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          315,507 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         144,108 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,554,424 円　　　　（　        35,903 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２１６賃
　　　　-1		 2,394  
(   2,394) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,291 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,200 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,109 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２１６賃
　　　　-2		 1,919  
(   1,919) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 90.9]		 100
[105.0]
2,031 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪生野 -1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 167,500 円  　　　　     33,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 113,583 円  　　　        3,786,084　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       42,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      284,700 円  　　　　     33,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        33,500 円  　　　　     33,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        33,500 円  　　　　     33,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         675,183 円　（　　　　　　         6,820 円／㎡）　　（経費率　　  19.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9746    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 33,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 175,000 円／㎡　×　     186.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0660     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0529 ×　 40 ％　＋　0.0662 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,211,000 円  
（　　　　　        22,333 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,554,424 円      
②総費用 675,183 円      
③純収益　①－② 2,879,241 円      
④建物等に帰属する純収益 2,211,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 668,241 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 651,268 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,578 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     15,145,767 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     153,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪生野 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市生野区小路二丁目１３１番５
 1206000094360-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考