別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大阪東淀川 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪東淀川 5-6 大阪府 大阪第３ 氏名  不動産鑑定士　片山　克己   TEL.
鑑定評価額 256,000,000 円  １㎡当たりの価格 290,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 220,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市東淀川区菅原７丁目２５０番１外
｢菅原７－１－１９｣		 ②地積
　(㎡)		 883  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,300)
準防
（その他）



(70,262)

1:2		 診療所兼共同住宅

ＲＣ9		 中高層共同住宅、事
業所が建ち並ぶ路線
商業地域		 南東23.6m府道、背面道 水道、ガス、下水 ＪＲ淡路

550m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西     0 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中高層の店舗兼共同住宅の敷地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       880 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２３．６ｍ府道 交通

施設		 ＪＲ淡路駅東方

550m		 法令

規制		 準工
(70,262)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層共同住宅、事業所等が建ち並ぶ路線商業地域であり、ＪＲ淡路駅の開業により交通利便性がやや向上した
が地域要因に大きな変化は無く当面は現状での推移と予測する。地価は旺盛な需要を背景に上昇傾向にある。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅の敷地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    299,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    270,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、東淀川区及び周辺エリアの商業地域である。需要者の中心は店舗兼共同住宅等の収益物件需要として個
人投資家や不動産業者等の法人、また周辺エリアの拠点としての事業所・営業所や路線商業店舗需要が想定される。市
場の需給動向については、不動産投資需要は依然として堅調である。市場での中心価格帯については、取引件数が少な
く、条件、投資目的等により開差があり、物件の収益性・規模等により取引価格は異なるため、価格帯の把握は困難。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 標準地は路線商業地域に存するため、利便性のみならず収益性をも重視して取引が行われる傾向にある。取引事例比較
法は規範性の高い事例を中心に比準価格を求めた。収益還元法については、店舗兼共同住宅の賃貸について一定の需要
があると考えられるが、多様な需要の反映という意味では想定項目が多く規範性が若干劣る。したがって、実証的な比
準価格を重視し収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪城東 5-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    370,000 円／㎡		 [107.6]
100		 100
[100.0]		 100
[142.2]		 [103.0]
100		 288,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    270,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建築資材の高騰、金利上昇懸念等の不安定要
因がある中、市況は前向きな動きが多く見ら
れるようになり、需要も強含み傾向にて推移
している。

幹線道路沿いの路線商業地域として熟成して
おり需要は安定している。一般的要因の影響
を受けて、地価は上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +38.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪東淀川 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ３０２

-44		 大阪市東淀川区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東25m市道、
中間画地
準工

(70,255)
b ３０７

-22		 大阪市城東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 東25m国道、
北西6m、
二方路
近商
高度2種最低7m
(100,300)
c ３０８

-6		 大阪市東淀川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西25m府道、
北東8m、角地
２住居

(100,300)
d ３１２

-20		 大阪市鶴見区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東25m国道、
中間画地
１住居

(90,200)
e ３０３

-12		 大阪市都島区

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東27m市道、
南西11m、
北東6m、
三方路
近商

(100,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
305,431  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
327,936 		 100
[ 107.8]
304,208 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
313,000 
b (　           ) 
315,199  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.9]
314,289 		 100
[ 115.6]
271,876 
280,000 
c (　           ) 
274,363  		 100
[ 100.0]		 [ 105.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.8]
277,799 		 100
[  98.9]
280,889 
289,000 
d (　           ) 
257,292  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
305,892 		 100
[  99.8]
306,505 
316,000 
e (　     85,800) 
286,000  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  77.3]
383,307 		 100
[ 124.8]
307,137 
316,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +3.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +3.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　 -22.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    299,000 円／㎡]  



大阪東淀川 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

54,069,195 
10,407,273 
43,661,922 
32,918,100 
10,743,822 		 （　0.9321）
10,014,316 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    238,436,095 円　　　　（　    270,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪東淀川 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 409.35 ＲＣ10 2,265.04
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防

 70 ％   300 ％   262 ％   883 ㎡     22.0 m x   40.0 m  前面道路：府道     　  23.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階～２階は店舗、３階以上はファミリータイプの共同住宅（平均専有面積６０㎡程度） ⑦有効率　  91.7 ％
の理由		 同種、同規模の建物として標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
403.36 
70.8 
285.63 
3,630 
1,036,837 		 6.0  6,221,022 
3.0  3,110,511 

 2～ 2		 店舗
366.96 
98.8 
362.64 
2,723 
987,469 		 6.0  5,924,814 
3.0  2,962,407 

 3～10		 住宅
186.84 
95.6 
178.56 
1,764 
314,980 		 1.0  314,980 
1.0  314,980 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,265.04 
91.7 
2,076.75 

4,544,146 		 14,665,676 
8,592,758 
⑨年額支払賃料      4,544,146 円　×　12ヶ月　＝　      54,529,752 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,076.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  18,000 円／台　×　  11 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       2,376,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        54,529,752 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　       2,376,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　     4,599,980 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 52,305,772 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        14,665,676 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         134,924 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        8,592,758 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　       1,628,499 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      54,069,195 円　　　　（　        61,234 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ３０４賃
　　　　-6		 1,576  
(   1,517) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
1,693 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,796 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,764 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ３１２賃
　　　　-101		 1,748  
(   1,693) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
1,899 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪東淀川 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,148,000 円  　　　　    537,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,707,173 円  　　　       56,905,752　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      913,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,564,500 円  　　　　    537,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       537,000 円  　　　　    537,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       537,000 円  　　　　    537,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,407,273 円　（　　　　　　        11,786 円／㎡）　　（経費率　　  19.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9321    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 537,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 230,000 円／㎡　×　   2,265.04 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0613     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 32,918,100 円  
（　　　　　        37,280 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 54,069,195 円      
②総費用 10,407,273 円      
③純収益　①－② 43,661,922 円      
④建物等に帰属する純収益 32,918,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 10,743,822 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 10,014,316 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,341 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    238,436,095 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     270,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪東淀川 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市東淀川区菅原七丁目２５０番１
 1203000246791-0000
2 　大阪市東淀川区菅原三丁目３９５番２
 1203000246504-0000
3 　大阪市東淀川区菅原三丁目３９６番１
 1203000246506-0000
4 　大阪市東淀川区菅原七丁目２５０番２
 1203000246792-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大阪東淀川 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪東淀川 5-6 大阪府 大阪第３ 氏名  不動産鑑定士　小倉　康秀   TEL.
鑑定評価額 253,000,000 円  １㎡当たりの価格 287,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 220,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市東淀川区菅原７丁目２５０番１外
｢菅原７－１－１９｣		 ②地積
　(㎡)		 883  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,300)
準防
（その他）



(70,262)

1:2		 診療所兼共同住宅

ＲＣ9		 中高層共同住宅、事
業所が建ち並ぶ路線
商業地域		 南東23.6m府道、背面道 水道、ガス、下水 ＪＲ淡路

550m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西     0 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       880 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２３．６ｍ府道 交通

施設		 ＪＲ淡路駅東方

550m		 法令

規制		 準工
(70,262)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層共同住宅、事業所が建ち並ぶ路線商業地域であり、地域要因に特段の変動はなく、当面は現状のままで推
移するものと予測する。地価は立地条件、取引の状況等より強含み傾向が続くと思われる。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    295,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    234,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は東淀川区及び周辺区内の路線商業地域である。需要者としては主に不動産関連業者のほか、事業所及び
営業所等を自己利用する法人である。近辺に新駅が出来て利便性は向上し、マンション用地としての需要が認められ、
当該地域の需給は強含みで推移している。複合不動産の取引総額の把握は困難であるが、土地のみの取引の価格帯は２
億５，０００万円前後であると思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　比準価格は東淀川区及び周辺区内の地域的特性の類似した多数の取引事例を収集し、適切に各要因の比較を行った。
一方、収益価格は商業地において収益性を重視すべきであるが、収益項目及び費用項目に若干の想定要因が介在する。
従って、実証性を有する比準価格を重視し、収益価格も関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の
通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪城東 5-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    370,000 円／㎡		 [107.6]
100		 100
[100.0]		 100
[143.2]		 [103.0]
100		 286,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    270,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復傾向で、消費者物価の上
昇等の影響もあり、東淀川区内の商業地の需
要は堅調で、地価水準は上昇傾向である。


中高層共同住宅、事業所が建ち並ぶ路線商業
地として熟成しており、特に大きな地域要因
の変化は認められない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +39.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪東淀川 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ３０２

-44		 大阪市東淀川区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東25m市道、
中間画地
準工

(70,255)
b ３０８

-6		 大阪市東淀川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西25m府道、
北東8m、角地
２住居

(100,300)
c ３１２

-34		 大阪市東淀川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西16m市道、
中間画地
１住居

(90,300)
d ３１１

-1		 大阪市都島区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西25m市道、
中間画地
近商
特別用途地区
(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
305,431  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
327,936 		 100
[ 107.8]
304,208 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
313,000 
b (　           ) 
274,363  		 100
[ 100.0]		 [ 105.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.8]
277,799 		 100
[  98.9]
280,889 
289,000 
c (　           ) 
233,638  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
232,958 		 100
[  84.6]
275,364 
284,000 
d (　           ) 
363,027  		 100
[ 120.0]		 [ 106.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
321,279 		 100
[ 110.6]
290,487 
299,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +3.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 隣地購入

 ％／月  
+0.56 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    295,000 円／㎡]  



大阪東淀川 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に所在し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

49,624,330 
9,703,200 
39,921,130 
30,584,400 
9,336,730 		 （　0.9299）
8,682,225 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    206,719,643 円　　　　（　    234,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪東淀川 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 409.35 ＲＣ10 2,265.04
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防

 70 ％   300 ％   262 ％   883 ㎡     22.0 m x   40.0 m  前面道路：府道     　  23.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階～２階は店舗、３階以上はファミリータイプの共同住宅（平均専有面積６０㎡程度）を想定 ⑦有効率　  91.7 ％
の理由		 この種の店舗兼共同住宅として概ね標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
403.36 
70.8 
285.63 
2,660 
759,776 		 6.0  4,558,656 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
366.96 
98.8 
362.64 
2,200 
797,808 		 6.0  4,786,848 
0.0  0 

 3～10		 住宅
186.84 
95.6 
178.56 
1,820 
324,979 		 1.0  324,979 
3.0  974,937 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,265.04 
91.7 
2,076.75 

4,157,416 		 11,945,336 
7,799,496 
⑨年額支払賃料      4,157,416 円　×　12ヶ月　＝　      49,888,992 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,076.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  18,000 円／台　×　  11 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       2,376,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        49,888,992 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　       2,376,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　     4,228,719 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 48,036,273 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        11,945,336 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         109,897 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        7,799,496 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　       1,478,160 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      49,624,330 円　　　　（　        56,200 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ３１２賃
　　　　-101		 1,748  
(   1,693) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,897 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,915 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,820 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ３０４賃
　　　　-6		 1,576  
(   1,517) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,843 
c ３０２賃
　　　　-110		 2,374  
(   2,292) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,055 
大阪東淀川 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,848,000 円  　　　　    462,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 2,090,600 円  　　　       52,264,992　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      913,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,927,000 円  　　　　    462,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       462,000 円  　　　　    462,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       462,000 円  　　　　    462,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,703,200 円　（　　　　　　        10,989 円／㎡）　　（経費率　　  19.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9299    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 462,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 198,000 円／㎡　×　   2,265.04 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0662     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0499 ×　 40 ％　＋　0.0627 ×  30 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 30,584,400 円  
（　　　　　        34,637 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 49,624,330 円      
②総費用 9,703,200 円      
③純収益　①－② 39,921,130 円      
④建物等に帰属する純収益 30,584,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 9,336,730 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,682,225 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,833 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    206,719,643 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     234,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪東淀川 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市東淀川区菅原七丁目２５０番１
 1203000246791-0000
2 　大阪市東淀川区菅原三丁目３９５番２
 1203000246504-0000
3 　大阪市東淀川区菅原三丁目３９６番１
 1203000246506-0000
4 　大阪市東淀川区菅原七丁目２５０番２
 1203000246792-0000
5 　
6 　
7 　
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備考