別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大阪東淀川 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪東淀川 5-5 大阪府 大阪第３ 氏名  不動産鑑定士　持田　泰輔   TEL.
鑑定評価額 216,000,000 円  １㎡当たりの価格 305,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 235,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市東淀川区豊新５丁目５６番９
｢豊新５－６－２１｣		 ②地積
　(㎡)		 707  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(80,300)
防火
（その他）
高度2種最低7m


(100,265)

1:2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ7		 沿道店舗と共同住宅
が混在する路線商業
地域		 北東25m国道、背面道 水道、ガス、下水 上新庄

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  39.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５ｍ国道 交通

施設		 上新庄駅南東方

600m		 法令

規制		 準住居
(100,265)
防火 
高度2種最低7m
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いに店舗や中高層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ路線商業地域であり、特段の変動要因は認められな
い。地価については、需給動向は堅調であり、上昇傾向にて推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    313,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    272,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、大阪市内のマンション適地全般に及ぶと判定されるが、特に市内北部の路線商業地域との価格牽連性が
強いと判断される。需要者は、店舗付賃貸マンション等の建設を企図する不動産業者や個人投資家等が中心であるもの
と把握される。市場の需給動向については、良好な資金調達環境等を反映し安定的に推移しているものと把握され、中
心価格帯については、１００万円／坪程度が一定の目安となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 取引事例については、規範性が高い事例を多数収集し得た。一方、収益還元法は、需要者の価格形成過程に着目した理
論的な手法であるが、想定要素の如何により価格が変動するという特徴を有する。以上より本件では、市場実態を適切
に反映した比準価格を標準とし収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額の関係にも留意の上、
鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪城東 5-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    370,000 円／㎡		 [107.6]
100		 100
[100.0]		 100
[134.6]		 [103.0]
100		 305,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    287,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 世界経済及び建築費の高騰等、各動向には注
視が必要であるが、借り入れコストは低位を
維持しており投資用マンション等に対する需
要は堅調である。

地域要因の変動は特段認められない。地価に
ついては、利便性等によりマンション用地と
しての需要が認められることから上昇傾向で
推移している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +32.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪東淀川 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ３０７

-3		 大阪市城東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西25m市道、
北8m、角地
近商
高度2種最低7m
(100,300)
b ３０７

-22		 大阪市城東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 東25m国道、
北西6m、
二方路
近商
高度2種最低7m
(100,300)
c ３０５

-3		 大阪市旭区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東15m市道、
中間画地
商業

(90,400)
d ３０８

-6		 大阪市東淀川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西25m府道、
北東8m、角地
２住居

(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
374,316  		 100
[ 120.0]		 [ 105.1]
100		 100
[  96.0]		 100
[ 104.0]
328,364 		 100
[ 102.9]
319,110 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
329,000 
b (　           ) 
315,199  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.9]
314,289 		 100
[ 109.2]
287,810 
296,000 
c (　           ) 
262,605  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
283,061 		 100
[  94.4]
299,853 
309,000 
d (　           ) 
274,363  		 100
[ 100.0]		 [ 105.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.8]
277,799 		 100
[  88.9]
312,485 
322,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 隣地購入

 ％／月  
+0.57 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +3.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +3.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    313,000 円／㎡]  



大阪東淀川 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

46,630,301 
8,865,089 
37,765,212 
29,301,400 
8,463,812 		 （　0.9541）
8,075,323 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    192,269,595 円　　　　（　    272,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪東淀川 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 380.03 ＲＣ7 2,186.82
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居 防火
高度2種最低7m
 100 ％   300 ％   265 ％   707 ㎡     18.3 m x   38.5 m  前面道路：国道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 容積対象外面積３２４．５２㎡、１階は店舗２区画、２～７階は３４㎡程度の１Ｋタイプ（各階８戸）を想定した。 ⑦有効率　  84.1 ％
の理由		 同規模の建物として標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
344.46 
59.7 
205.76 
3,027 
622,836 		 6.0  3,737,016 
4.0  2,491,344 

 2～ 7		 住宅
307.06 
88.7 
272.32 
2,047 
557,439 		 2.0  1,114,878 
2.0  1,114,878 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,186.82 
84.1 
1,839.68 

3,967,470 		 10,426,284 
9,180,612 
⑨年額支払賃料      3,967,470 円　×　12ヶ月　＝　      47,609,640 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,839.68 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,080,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        47,609,640 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　       1,080,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     3,895,171 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 44,794,469 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        10,426,284 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          95,922 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        9,180,612 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　       1,739,910 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      46,630,301 円　　　　（　        65,955 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ３０２賃
　　　　-107		 2,938  
(   2,900) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
3,259 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,250 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,027 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ３０８賃
　　　　-117		 2,333  
(   2,261) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 80.0]
3,232 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪東淀川 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,912,000 円  　　　　    478,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,460,689 円  　　　       48,689,640　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      473,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,063,000 円  　　　　    478,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       478,000 円  　　　　    478,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       478,000 円  　　　　    478,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,865,089 円　（　　　　　　        12,539 円／㎡）　　（経費率　　  19.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9541    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 478,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 208,000 円／㎡　×　   2,186.82 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0613     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 29,301,400 円  
（　　　　　        41,445 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 46,630,301 円      
②総費用 8,865,089 円      
③純収益　①－② 37,765,212 円      
④建物等に帰属する純収益 29,301,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,463,812 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,075,323 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,422 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    192,269,595 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     272,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪東淀川 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市東淀川区豊新五丁目５６番９
 1203000278882-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大阪東淀川 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪東淀川 5-5 大阪府 大阪第３ 氏名  不動産鑑定士　大西　薫   TEL.
鑑定評価額 214,000,000 円  １㎡当たりの価格 302,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 235,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市東淀川区豊新５丁目５６番９
｢豊新５－６－２１｣		 ②地積
　(㎡)		 707  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(80,300)
防火
（その他）
高度2種最低7m


(100,265)

1:2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ7		 沿道店舗と共同住宅
が混在する路線商業
地域		 北東25m国道、背面道 水道、ガス、下水 上新庄

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  39.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５ｍ国道 交通

施設		 上新庄駅南東方

600m		 法令

規制		 準住居
(100,265)
防火 
高度2種最低7m
⑤地域要因の将
　来予測		 沿道店舗、中高層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ路線商業地域である。特段、地域要因に大きな変動はなく現状
維持で推移すると予測する。住居系投資物件の需要は堅調で地価は上昇と予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    315,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    246,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は東淀川区及び隣接・周辺区内の共同住宅、店舗等が建ち並ぶ路線商業地域である。需要者の中心はマンシ
ョン開発業者、収益物件の取得を考える地元個人投資家等である。収益用又は開発用のマンション適地の需要は市内中
心部に比して、割安感があり、需要は引き続き堅調で、地価の上昇は継続している。成約価格は敷地規模、利用目的等
により様々で、需要の中心的価格帯の把握は見いだしにくい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 標準地は幹線道路沿いに店舗、共同住宅等が混在する路線商業地域に存する。需要者の特性等から投資採算性を考慮し
た価格である収益価格は重視すべき価格であるが、想定要素が多く、信頼性はやや劣る。一方、比準価格は取引市場の
実態を反映した実証的な価格である。従って、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏ま
え、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪城東 5-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    370,000 円／㎡		 [107.6]
100		 100
[100.0]		 100
[135.7]		 [103.0]
100		 302,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    287,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 インバウンドの回復の期待から、経済活動の
持ち直しが期待され、東淀川区のマンション
適地の需要は引き続き堅調で、地価は強含み
で推移している。

既存の路線商業地域で、特段、地域要因に変
動はない。収益マンション適地の需要は堅調
で、地価は上昇傾向といえる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +33.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪東淀川 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ３０８

-6		 大阪市東淀川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西25m府道、
北東8m、角地
２住居

(100,300)
b ３０２

-44		 大阪市東淀川区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東25m市道、
中間画地
準工

(70,255)
c ３１３

-208		 大阪市旭区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西25m市道、
中間画地
近商

(90,300)
d ３１１

-1		 大阪市都島区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西25m市道、
中間画地
近商
特別用途地区
(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
274,363  		 100
[ 100.0]		 [ 105.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.8]
277,799 		 100
[  92.9]
299,030 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
308,000 
b (　           ) 
305,431  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
327,936 		 100
[ 104.8]
312,916 
322,000 
c (　           ) 
392,577  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
413,384 		 100
[  90.9]
454,768 
468,000 
d (　           ) 
363,027  		 100
[ 120.0]		 [ 106.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
321,279 		 100
[ 101.7]
315,909 
325,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +3.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 隣地購入

 ％／月  
+0.56 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    315,000 円／㎡]  



大阪東淀川 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

45,260,671 
8,721,513 
36,539,158 
28,872,300 
7,666,858 		 （　0.9541）
7,314,949 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    174,165,452 円　　　　（　    246,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪東淀川 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 380.03 ＲＣ7 2,186.82
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居 防火
高度2種最低7m
 100 ％   300 ％   265 ％   707 ㎡     18.3 m x   38.5 m  前面道路：国道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 容積不算入床面積３２４．５２㎡、１階は店舗２区画、２～７階は３４㎡程度の１Ｋタイプ（各階８戸）を想定した。 ⑦有効率　  84.1 ％
の理由		 同種・同規模の建物として標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
344.46 
59.7 
205.76 
2,991 
615,428 		 6.0  3,692,568 
4.0  2,461,712 

 2～ 7		 住宅
307.06 
88.7 
272.32 
1,980 
539,194 		 1.0  539,194 
2.0  1,078,388 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,186.82 
84.1 
1,839.68 

3,850,592 		 6,927,732 
8,932,040 
⑨年額支払賃料      3,850,592 円　×　12ヶ月　＝　      46,207,104 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,839.68 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,080,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        46,207,104 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　       1,080,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     3,782,968 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 43,504,136 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,927,732 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          63,735 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        8,932,040 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　       1,692,800 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      45,260,671 円　　　　（　        64,018 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ３０２賃
　　　　-107		 2,938  
(   2,900) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
3,059 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,211 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,991 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ３０２賃
　　　　-108		 4,087  
(   4,033) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[124.0]		 100
[100.0]
3,363 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪東淀川 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,884,000 円  　　　　    471,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,418,613 円  　　　       47,287,104　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      473,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,003,500 円  　　　　    471,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       471,000 円  　　　　    471,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       471,000 円  　　　　    471,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,721,513 円　（　　　　　　        12,336 円／㎡）　　（経費率　　  19.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9541    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 471,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 205,000 円／㎡　×　   2,186.82 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0613     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 28,872,300 円  
（　　　　　        40,838 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 45,260,671 円      
②総費用 8,721,513 円      
③純収益　①－② 36,539,158 円      
④建物等に帰属する純収益 28,872,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,666,858 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,314,949 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,346 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    174,165,452 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     246,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪東淀川 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市東淀川区豊新五丁目５６番９
 1203000278882-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
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備考