別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大阪東淀川 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪東淀川 5-2 大阪府 大阪第３ 氏名  不動産鑑定士　長畑　正明   TEL.
鑑定評価額 760,000,000 円  １㎡当たりの価格 691,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 460,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市東淀川区東中島１丁目１８番９外
｢東中島１－１８－２２｣		 ②地積
　(㎡)		 1,100  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,600)
台形
2:1		 事務所

Ｓ10		 高層の事務所、ホテ
ル等が建ち並ぶ商業
地域		 北8m市道、南東側道 水道、ガス、下水 新大阪

170m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西   110 ｍ、南    15 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 新大阪駅南方

170m		 法令

規制		 商業
(100,480)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 高層の事務所ビル、ホテル等が建ち並ぶ商業地域として概ね熟成しており、地域要因に特段の変化はないことか
ら、当分の間現状を維持するものと予測する。地価は周辺の取引状況等よりやや上昇傾向が続くと思われる。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
角地　　　　　　　　　　　　　　  +7.0
容積率　　　　　　　　　　　　　  +6.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    714,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    619,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は東淀川区、淀川区内のＪＲ新大阪駅等周辺の交通利便性に優れる普通商業地域である。収益または投資目
的の需要が中心であり、需要者はリート、ファンド等を含む機関投資家、投資目的の法人や個人である。当該地域にお
いては採算性に優れ、投資リスクが低いと見込まれるが、市場の価格帯については取引が少なく個別性も強いため詳細
な把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺地域は高層事務所、店舗兼共同住宅又は高層ホテルを主とする商業地域で、収益性、投資採算性に着目した取引が
中心である。従って、区内及ぶ周辺区の商業地域に存する取引事例から求めた実証性に優れる比準価格と現実的な想定
条件を基にした理論的手法から求めた収益価格を十分に比較考量を行い、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価
額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪淀川 5-4               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    624,000 円／㎡		 [108.5]
100		 100
[103.0]		 100
[108.5]		 [113.4]
100		 687,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    646,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は一部に足踏みもみられるが緩やかに回
復。世界的な金融引き締めや中国経済の先行
き懸念、物価上昇、中東情勢等経済変動リス
クが懸念される。

ホテル、事務所ビル、店舗兼共同住宅等が建
ち並ぶ商業地域としての熟成度は高い。新大
阪エリアの再開発等の期待もあり、地価は強
含み傾向にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪東淀川 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ３０２

-6		 大阪市東淀川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4.6m市道、
中間画地
商業

(90,276)
b ３０８

-25		 大阪市東淀川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西12m市道、
中間画地
商業

(90,400)
c ３０２

-44		 大阪市東淀川区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東25m市道、
中間画地
準工

(70,255)
d ３０４

-204		 大阪市淀川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東7.3m市道、
南6m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,438)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
532,368  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
544,080 		 100
[  69.4]
783,977 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +7.0

行政　　   +6.0

その他　    0.0

　　　[ 113.4]
　　　　 100
889,000 
b (　           ) 
518,179  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
531,133 		 100
[  72.1]
736,662 
835,000 
c (　           ) 
305,431  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
327,936 		 100
[  53.0]
618,747 
702,000 
d (　           ) 
861,422  		 100
[ 100.0]		 [ 105.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 112.4]
805,476 		 100
[ 125.9]
639,774 
726,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　 -17.0 環境　　　　 -31.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -11.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +38.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    714,000 円／㎡]  



大阪東淀川 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

231,513,405 
57,254,601 
174,258,804 
146,608,000 
27,650,804 		 （　0.9364）
25,892,213 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    681,374,026 円　　　　（　    619,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪東淀川 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 572.89 ＲＣ12 6,860.76
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   600 ％   1,100 ㎡     46.5 m x   25.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：   35.0 ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階以上事務所、機械式駐車場 ⑦有効率　  74.9 ％
の理由		 同種の建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
558.97 
60.3 
336.96 
4,590 
1,546,646 		 6.0  9,279,876 
3.0  4,639,938 

 2～12		 事務所
572.89 
76.2 
436.42 
3,800 
1,658,396 		 3.0  4,975,188 
2.0  3,316,792 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
6,860.76 
74.9 
5,137.58 

19,789,002 		 64,006,944 
41,124,650 
⑨年額支払賃料     19,789,002 円　×　12ヶ月　＝　     237,468,024 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   5,137.58 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　  16 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       3,840,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       237,468,024 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　       3,840,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　    14,478,481 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 226,829,543 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        64,006,944 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         601,665 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　    10 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       41,124,650 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.1056　＝　       4,082,197 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     231,513,405 円　　　　（　       210,467 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ３０８賃
　　　　-106		 2,381  
(   2,314) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 75.0]		 100
[100.0]
3,968 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,880 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,800 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ３０８賃
　　　　-107		 2,852  
(   2,750) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 75.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
3,622 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪東淀川 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 14,280,000 円  　　　　  2,380,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 12,065,401 円  　　　      241,308,024　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    5,919,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   20,230,000 円  　　　　  2,380,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     2,380,000 円  　　　　  2,380,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     2,380,000 円  　　　　  2,380,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      57,254,601 円　（　　　　　　        52,050 円／㎡）　　（経費率　　  24.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9364    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 2,380,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 330,000 円／㎡　×　   6,860.76 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0616     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 146,608,000 円  
（　　　　　       133,280 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 231,513,405 円      
②総費用 57,254,601 円      
③純収益　①－② 174,258,804 円      
④建物等に帰属する純収益 146,608,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 27,650,804 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 25,892,213 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       23,538 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    681,374,026 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     619,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪東淀川 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市東淀川区東中島一丁目１８番９
 1203000278169-0000
2 　大阪市東淀川区東中島一丁目１８番１０
 1203000278170-0000
3 　大阪市東淀川区東中島一丁目１８番１１
 1203000278171-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大阪東淀川 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪東淀川 5-2 大阪府 大阪第３ 氏名  不動産鑑定士　大西　薫   TEL.
鑑定評価額 762,000,000 円  １㎡当たりの価格 693,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 460,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市東淀川区東中島１丁目１８番９外
｢東中島１－１８－２２｣		 ②地積
　(㎡)		 1,100  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,600)
台形
2:1		 事務所

Ｓ10		 高層の事務所、ホテ
ル等が建ち並ぶ商業
地域		 北8m市道、南東側道 水道、ガス、下水 新大阪

170m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西   110 ｍ、南    15 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 新大阪駅南方

170m		 法令

規制		 商業
(100,480)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 高層の事務所、ホテル等が建ち並ぶ商業地域である。特段、地域要因に変動はなく現状維持で推移すると予測す
る。新大阪駅勢圏の潜在的需要が認められることから、地価は上昇に転じ、強含みで推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
角地　　　　　　　　　　　　　　  +7.0
容積率　　　　　　　　　　　　　  +6.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    726,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    572,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は東淀川区及び周辺・隣接区内の事務所ビル、収益物件等が建ち並ぶ商業地域である。需要者の中心は投資
目的の機関投資家、不動産事業者及び私募ファンド等である。インバウンドの回復の期待から、経済活動の持ち直しが
期待され、「新大阪」駅勢圏の地価は徐々に強含みへ転じている。取引件数が少なく、規模や価格帯は様々であり、市
場での需要の中心的価格帯は見いだしにくい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 標準地は高層の事務所、ホテル等が建ち並ぶ商業地域に存する。投資採算性に着目した投資目的の取引が中心である。
需要者の特性等を考慮し、収益性・採算性を重視すべきであるが、収益価格は想定要素が多く、価格変動が大きい。一
方、比準価格は取引市場の実態を反映し実証性が高い。従って、比準価格をやや重視し、収益価格を比較考量し、代表
標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪淀川 5-4               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    624,000 円／㎡		 [108.5]
100		 100
[103.0]		 100
[107.5]		 [113.4]
100		 693,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    646,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 インバウンドの回復の期待から、経済活動の
持ち直しが期待され、「新大阪」駅勢圏の地
価はやや強含みで推移している。


高層事務所、ホテル等が建ち並ぶ商業地域で
、特段、地域要因に変動はない。一般的要因
等の影響から、地価は上昇傾向に転じている
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪東淀川 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ３１４

-16		 大阪市淀川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北8m市道、
中間画地
準工

(90,300)
b ３０４

-203		 大阪市淀川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m市道、
南6m、二方路
商業

(90,360)
c ３０４

-204		 大阪市淀川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東7.3m市道、
南6m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,438)
d ３０４

-205		 大阪市淀川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南6m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,360)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
567,151  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
578,494 		 100
[  76.2]
759,178 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +7.0

行政　　   +6.0

その他　    0.0

　　　[ 113.4]
　　　　 100
861,000 
b (　           ) 
438,468  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
447,833 		 100
[  77.0]
581,601 
660,000 
c (　           ) 
861,422  		 100
[ 100.0]		 [ 105.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 112.4]
805,476 		 100
[ 125.9]
639,774 
726,000 
d (　           ) 
706,829  		 100
[ 100.0]		 [ 107.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
759,134 		 100
[ 131.3]
578,168 
656,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +38.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    726,000 円／㎡]  



大阪東淀川 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

219,572,744 
51,116,745 
168,455,999 
142,912,000 
25,543,999 		 （　0.9364）
23,919,401 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    629,457,921 円　　　　（　    572,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪東淀川 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 572.89 ＲＣ12 6,860.76
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   600 ％   1,100 ㎡     46.5 m x   25.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：   35.0 ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、エントランス、機械式駐車場、２～１２階：事務所 ⑦有効率　  74.9 ％
の理由		 同種、同規模の建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
558.97 
60.3 
336.96 
4,500 
1,516,320 		 6.0  9,097,920 
3.0  4,548,960 

 2～12		 事務所
572.89 
76.2 
436.42 
3,630 
1,584,205 		 4.0  6,336,820 
2.0  3,168,410 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
6,860.76 
74.9 
5,137.58 

18,942,575 		 78,802,940 
39,401,470 
⑨年額支払賃料     18,942,575 円　×　12ヶ月　＝　     227,310,900 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   5,137.58 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　  16 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       3,840,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       227,310,900 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　       3,840,000 円　　×　　   7.0 ％　＝　　    16,180,563 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 214,970,337 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        78,802,940 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         732,867 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　    10 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       39,401,470 円　×　　  93.0 ％　　×　　　 0.1056　＝　       3,869,540 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     219,572,744 円　　　　（　       199,612 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ３０８賃
　　　　-106		 2,381  
(   2,314) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
3,720 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,706 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,630 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ３０８賃
　　　　-107		 2,852  
(   2,750) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 75.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
3,692 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪東淀川 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 9,280,000 円  　　　　  2,320,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 11,557,545 円  　　　      231,150,900　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    5,919,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   19,720,000 円  　　　　  2,320,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     2,320,000 円  　　　　  2,320,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     2,320,000 円  　　　　  2,320,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      51,116,745 円　（　　　　　　        46,470 円／㎡）　　（経費率　　  23.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9364    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 2,320,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 322,000 円／㎡　×　   6,860.76 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0616     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 142,912,000 円  
（　　　　　       129,920 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 219,572,744 円      
②総費用 51,116,745 円      
③純収益　①－② 168,455,999 円      
④建物等に帰属する純収益 142,912,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 25,543,999 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 23,919,401 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       21,745 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    629,457,921 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     572,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪東淀川 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市東淀川区東中島一丁目１８番９
 1203000278169-0000
2 　大阪市東淀川区東中島一丁目１８番１０
 1203000278170-0000
3 　大阪市東淀川区東中島一丁目１８番１１
 1203000278171-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考