令和6年1月15日　提出 大阪東淀川 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪東淀川 -8 大阪府 大阪第３ 氏名  不動産鑑定士　片山　克己   TEL.

鑑定評価額 15,700,000 円  １㎡当たりの価格 215,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 170,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市東淀川区相川３丁目１番２９ ｢相川３－１－１０｣ ②地積 　(㎡) 73   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1.5 住宅 Ｗ3 小規模一般住宅、ア パート等が混在する 住宅地域 北5.5m市道 水道、ガス、下水 相川 380m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        70 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、５． ５ｍ市道 交通 施設 相川駅東方 380m 法令 規制 ２中専 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅、アパート等が混在する住宅地域であり、特段の地域変動要因が無いことから、当面は現状まま の推移と予測する。地価は安定した需給動向を背景に緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    215,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東淀川区及び隣接区内の戸建住宅を中心とする住宅地域全般と判定される。需要者の中心は、従来から 当区及び隣接区に居住する一次取得者であり、圏外からの転入はあまり見られない。区内北部に川を隔てて位置するた め、交通利便性や生活利便性は相対的に劣るものの、居住環境が概ね良好であり一定の需要が見込まれ、需給動向は概 ね安定的である。なお、新築戸建住宅の中心価格帯は、３，０００万円台半ばと把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は自己使用目的の取引が中心であり、周辺に共同住宅等も見受けられるものの、対象標準地は小規模画地につ き共同住宅の想定が困難であり、且つ、戸建住宅の賃貸市場・投資市場も未成熟であることから収益還元法の適用は断 念した。よって、取引市場の実態を反映した、規範性の高い取引事例により試算された比準価格を採用し、代表標準地 価格との均衡にも留意し、周辺地域の地価動向等をも踏まえたうえで、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪東淀川 -7              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    215,000 円／㎡ [105.6] 100 100 [101.0] 100 [105.1] [100.0] 100 214,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    208,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築資材の高騰、金利上昇懸念等の不安定要 因がある中、市況は前向きな動きが多く見ら れるようになり、需要も強含み傾向にて推移 している。 区内北東部の中小規模住宅が多い住宅地域に あって需要は安定している。一般的要因の影 響を受けて、地価は緩やかな上昇傾向にある 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.4 ％  ％