令和6年1月15日　提出 大阪東淀川 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪東淀川 -4 大阪府 大阪第３ 氏名  不動産鑑定士　小倉　康秀   TEL.

鑑定評価額 16,400,000 円  １㎡当たりの価格 164,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 130,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市東淀川区井高野３丁目９６番２７ ｢井高野３－３－１７｣ ②地積 　(㎡) 100   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅に 公営住宅も見られる 住宅地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 井高野 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 井高野駅北西方 900m 法令 規制 ２中専 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は中小規模一般住宅のほか公営住宅も見られる住宅地域であり、地域要因に特別の変動が認められない ので、当分の間現状のまま推移すると予測する。地価は周辺の取引状況等よりやや上昇傾向が続くと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    164,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、東淀川区及び周辺区内の住宅地域と判定した。需要者の中心は概ね東淀川区内の居住者である。近隣 地域及びその周辺は中小規模の一般住宅のほか公営住宅等が見られる住宅地域である。交通利便性の劣る地域であるが 需給動向は徐々に回復しており、地価はやや上昇傾向である。近隣地域の地価水準は概ね１６０～１７０千円／㎡程度 と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　比準価格は東淀川区内の地域の特性の類似した取引事例を選択し、適切に標準化補正及び地域要因の比較を行うこと ができた。後記の通り、収益価格は求め得なかったが、本件においては、市場性を反映し実証的かつ規範性の高い比準 価格を標準に、周辺の標準地及び基準地価格に留意し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決 定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪東淀川 -14             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    214,000 円／㎡ [105.6] 100 100 [100.0] 100 [141.5] [103.0] 100 164,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    161,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築資材の高騰、消費者物価の上昇等の影響 も受け、東淀川区内の住宅地の地価水準は昨 年より上昇幅が拡大している。 中小規模一般住宅のほか公営住宅も見られる 住宅地域として熟成しており、特に大きな地 域要因の変化は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +36.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％