別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大阪東淀川 -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪東淀川 -3 大阪府 大阪第３ 氏名  不動産鑑定士　大西　薫   TEL.
鑑定評価額 29,100,000 円  １㎡当たりの価格 219,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 170,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市東淀川区豊里２丁目３０番４
｢豊里２－２０－３｣		 ②地積
　(㎡)		 133  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)

1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、マンショ
ン等が混在する住宅
地域		 南西6m市道 水道、ガス、下水 上新庄

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位北６ｍ市道 交通

施設		 上新庄駅南方

1.1km		 法令

規制		 ２中専
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 中小規模戸建住宅、共同住宅等が混在する既成住宅地域である。特段、地域要因に大きな変動はなく現状維持で
推移すると予測する。駅接近性はやや劣るが、住宅地としての需要は堅調で、地価は上昇傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    219,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    146,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は東淀川区及び周辺・隣接区内の住宅地域である。需要者の中心は東淀川区・周辺隣接区に居住する一次取
得者或いはマンション等からの住み替えの二次取得者で、規模等によっては建売業者等が考えられる。駅接近性がやや
劣る地域であるが、住宅地の需要は堅調で、地価は上昇傾向で推移している。建築費の高騰等もあり、需要の中心的価
格帯は土地７０～１００㎡の新築戸建住宅で総額３．７千万円～４．７千万円程度といえる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 標準地は一般住宅、マンション等が混在する住宅地域に存する。取引の中心は自己使用目的の戸建住宅地である。周辺
にマンション等も見受けられ、低層賃貸共同住宅を想定し収益価格を試算したが、土地価格に見合う賃料水準の収受が
難しく低めに算定されており、説得力に欠ける。従って、取引市場の実態を反映した比準価格を採用し、収益価格は参
考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関係にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪東淀川 -14             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    214,000 円／㎡		 [105.6]
100		 100
[100.0]		 100
[106.1]		 [103.0]
100		 219,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    208,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建築費の高騰等はあるものの、住宅地の需要
は引き続き堅調で、東淀川区の住宅地の地価
は上昇傾向で推移している。


駅接近性がやや劣る住宅地域であるが、特段
、地域要因に変動はない。一般的要因等の影
響から、地価は上昇傾向といえる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪東淀川 -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ３１２

-13		 大阪市東淀川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4m私道、
中間画地
２中専

(70,160)
b ３０８

-42		 大阪市東淀川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
北4m、二方路
２中専

(80,200)
c ３０４

-18		 大阪市東淀川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北4m私道、
中間画地
２中専

(70,160)
d ３０４

-19		 大阪市東淀川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m私道、
中間画地
１住居

(90,200)
e ３１２

-15		 大阪市東淀川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4m私道、
中間画地
２中専

(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
179,015  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
182,914 		 100
[  91.2]
200,564 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
207,000 
b (　           ) 
183,657  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.1]
176,214 		 100
[  81.6]
215,949 
222,000 
c (　           ) 
199,867  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
216,067 		 100
[  91.3]
236,656 
244,000 
d (　           ) 
239,829  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
243,866 		 100
[ 111.5]
218,714 
225,000 
e (　           ) 
177,995  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
183,458 		 100
[  95.0]
193,114 
199,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    219,000 円／㎡]  



大阪東淀川 -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,820,172 
491,260 
2,328,912 
1,486,760 
842,152 		 （　0.9716）
818,235 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     19,481,786 円　　　　（　    146,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪東淀川 -3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 64.98 ＬＳ2 129.96
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   133 ㎡      8.3 m x   16.3 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 鉄骨造２階建、共同住宅（１ＬＤＫタイプ）、各階２戸 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段を想定したため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
64.98 
100.0 
64.98 
1,807 
117,419 		 1.0  117,419 
2.0  234,838 

 2～ 2		 住宅
64.98 
100.0 
64.98 
1,842 
119,693 		 1.0  119,693 
2.0  239,386 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
129.96 
100.0 
129.96 

237,112 		 237,112 
474,224 
⑨年額支払賃料        237,112 円　×　12ヶ月　＝　       2,845,344 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     129.96 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　   1 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         120,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,845,344 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         120,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　       237,228 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,728,116 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           237,112 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,181 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          474,224 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　          89,875 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,820,172 円　　　　（　        21,204 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ３０２賃
　　　　-111		 2,006  
(   1,950) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,047 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,907 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,842 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ３０２賃
　　　　-110		 2,374  
(   2,292) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
2,064 
c ３１２賃
　　　　-103		 1,653  
(   1,625) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[108.0]		 100
[100.0]
1,611 
大阪東淀川 -3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 109,000 円  　　　　     21,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 88,960 円  　　　        2,965,344　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       64,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      185,300 円  　　　　     21,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        21,800 円  　　　　     21,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        21,800 円  　　　　     21,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         491,260 円　（　　　　　　         3,694 円／㎡）　　（経費率　　  17.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9716    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 21,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 163,000 円／㎡　×　     129.96 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0682     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0593 ×　 40 ％　＋　0.0655 ×  40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,486,760 円  
（　　　　　        11,179 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,820,172 円      
②総費用 491,260 円      
③純収益　①－② 2,328,912 円      
④建物等に帰属する純収益 1,486,760 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 842,152 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 818,235 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,152 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     19,481,786 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     146,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪東淀川 -3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市東淀川区豊里二丁目３０番４
 1203000262435-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大阪東淀川 -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪東淀川 -3 大阪府 大阪第３ 氏名  不動産鑑定士　片山　克己   TEL.
鑑定評価額 29,100,000 円  １㎡当たりの価格 219,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 170,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市東淀川区豊里２丁目３０番４
｢豊里２－２０－３｣		 ②地積
　(㎡)		 133  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)

1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、マンショ
ン等が混在する住宅
地域		 南西6m市道 水道、ガス、下水 上新庄

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位北６ｍ市道 交通

施設		 上新庄駅南方

1.1km		 法令

規制		 ２中専
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 中小規模戸建住宅、共同住宅等が混在する既成住宅地域である。地域要因に特段の変動はなく、今後も現状のま
まで推移するものと予測する。地価については市況を反映して概ね上昇傾向にて推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    219,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    161,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は東淀川区及び隣接区・隣接市内の住宅地域。需要者は主として東淀川区内に居住する一次取得者及びマン
ション等から住み替えの二次取得者であり、規模等によっては不動産開発業者、建売業者等も考えられるが、区外から
の転入者は少ない。街区が整然としており、区内では比較的人気の高い地域であり、規模を有する駐車場の開発等、画
地の細分化による住宅分譲が進んでいる。細分化による新築戸建住宅で３，０００万円台中盤が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は規範性の高い複数の取引事例に基づき求められたもので、市場性を反映した実証性の高い試算価格である。
一方、収益価格は標準地の収益性を重視した理論的な試算価格である。標準地の所在する地域の特性及び規模等を考慮
すると賃貸収入目的より、自用の戸建住宅利用を目的とする需要が強いと判断した。したがって、比準価格を中心に収
益価格は参考に留め、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪東淀川 -14             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    214,000 円／㎡		 [105.6]
100		 100
[100.0]		 100
[106.1]		 [103.0]
100		 219,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    208,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建築資材の高騰、金利上昇懸念等の不安定要
因がある中、市況は前向きな動きが多く見ら
れるようになり、需要も強含み傾向にて推移
している。

街区が整然としており、居住環境が比較的良
好な住宅地域である。一般的要因の影響を受
けて、地価は上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪東淀川 -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ３０４

-3		 大阪市東淀川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4m私道、
中間画地
１住居

(90,200)
b ３０４

-18		 大阪市東淀川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北4m私道、
中間画地
２中専

(70,160)
c ３０８

-26		 大阪市東淀川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4m私道、
中間画地
１住居

(90,200)
d ３０８

-18		 大阪市東淀川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4m市道、
中間画地
近商

(90,240)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
220,785  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
223,143 		 100
[ 101.8]
219,197 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
226,000 
b (　           ) 
199,867  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
216,067 		 100
[  96.9]
222,979 
230,000 
c (　           ) 
215,008  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
213,547 		 100
[ 105.8]
201,840 
208,000 
d (　           ) 
210,000  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
213,535 		 100
[ 102.7]
207,921 
214,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    219,000 円／㎡]  



大阪東淀川 -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,768,166 
455,704 
2,312,462 
1,389,850 
922,612 		 （　0.9735）
898,163 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     21,384,833 円　　　　（　    161,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪東淀川 -3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 64.98 ＬＳ2 129.96
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   133 ㎡      8.3 m x   16.3 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 軽量鉄骨造２階建、共同住宅（１ＬＤＫタイプ）、各階２戸 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段を想定したため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 住宅
64.98 
100.0 
64.98 
1,772 
115,145 		 1.0  115,145 
1.0  115,145 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
129.96 
100.0 
129.96 

230,290 		 230,290 
230,290 
⑨年額支払賃料        230,290 円　×　12ヶ月　＝　       2,763,480 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     129.96 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　   1 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         180,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,763,480 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         180,000 円　　×　　       ％　＝　　       221,078 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,722,402 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           230,290 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,119 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          230,290 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　          43,645 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,768,166 円　　　　（　        20,813 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ３０４賃
　　　　-4		 2,045  
(   2,045) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,805 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,804 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,772 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ３０２賃
　　　　-111		 2,006  
(   1,950) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[108.0]		 100
[100.0]
1,803 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪東淀川 -3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 83,600 円  　　　　     20,900,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 88,304 円  　　　        2,943,480　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       64,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      177,600 円  　　　　     20,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        20,900 円  　　　　     20,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        20,900 円  　　　　     20,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         455,704 円　（　　　　　　         3,426 円／㎡）　　（経費率　　  16.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9735    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 20,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 156,000 円／㎡　×　     129.96 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0665     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0551 ×　 40 ％　＋　0.0655 ×  40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,389,850 円  
（　　　　　        10,450 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,768,166 円      
②総費用 455,704 円      
③純収益　①－② 2,312,462 円      
④建物等に帰属する純収益 1,389,850 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 922,612 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 898,163 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,753 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     21,384,833 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     161,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪東淀川 -3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市東淀川区豊里二丁目３０番４
 1203000262435-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
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備考