別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大阪西淀川 -7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪西淀川 -7 大阪府 大阪第２ 氏名  不動産鑑定士　藤田　康雅   TEL.
鑑定評価額 25,600,000 円  １㎡当たりの価格 188,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 145,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市西淀川区歌島１丁目６番９０
｢歌島１－２１－２３｣		 ②地積
　(㎡)		 136  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(80,200)
準防
（その他）



(90,200)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 中小規模住宅、共同
住宅等が混在する住
宅地域		 北西4m道路 水道、ガス、下水 塚本

850m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    70 ｍ、南    20 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、４ｍ道
路		 交通

施設		 塚本駅北西方

850m		 法令

規制		 １住居
(90,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、中小規模住宅、共同住宅等が混在する住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持しながら推
移していくものと思料する。地価水準は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    192,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    152,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ東海道本線及び東西線並びに阪神各線沿線等で、西淀川区を中心に周辺区を含む住宅地域である。需
要者の中心は、地縁を有する同一需給圏内の居住者である。近隣地域は最寄駅からやや距離はあるが、最寄駅から市内
中心部へのアクセスが良好なことから、需要は底堅く地価は上昇傾向にある。需要の中心となる価格帯は、新築戸建で
は敷地規模２０坪程度で総額３，０００～３，５００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 中小規模住宅を中心に形成される住宅地域として自用目的の取引が中心であり、類似地域においても自用目的の多数の
取引が成立している。一方、共同住宅も見られるが土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低
位に試算された。したがって、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額
を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪西淀川 -1              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    204,000 円／㎡		 [102.0]
100		 100
[101.0]		 100
[111.1]		 [101.0]
100		 187,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    182,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復している。地価は全般的
に上昇傾向にあり、上昇幅の拡大傾向が見ら
れる。


地域要因に大きな変動はなく、既成住宅地域
として熟成している。需要は底堅く、地価は
上昇傾向で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪西淀川 -7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２１５

-28		 大阪市西淀川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西6m市道、
南4m、角地
１住居

(100,200)
b ２１５

-21		 大阪市西淀川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西7.4m市道、
中間画地
１住居

(90,200)
c ２１９

-19		 大阪市西淀川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西11m市道、
北東6m、角地
１住居

(100,300)
d ２１５

-29		 大阪市西淀川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西2.7m市道、
中間画地
１住居

(90,240)
e ２１５

-30		 大阪市西淀川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6m市道、
中間画地
１住居

(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
195,488  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.1]
186,460 		 100
[  99.9]
186,647 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
189,000 
b (　           ) 
211,694  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
212,532 		 100
[ 109.8]
193,563 
195,000 
c (　           ) 
187,391  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 101.0]
209,037 		 100
[ 112.5]
185,811 
188,000 
d (　           ) 
203,210  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
204,015 		 100
[ 107.1]
190,490 
192,000 
e (　           ) 
192,413  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
192,794 		 100
[ 102.7]
187,725 
190,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.5 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +19.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    192,000 円／㎡]  



大阪西淀川 -7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,736,603 
908,423 
3,828,180 
2,890,910 
937,270 		 （　0.9499）
890,313 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     20,704,953 円　　　　（　    152,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪西淀川 -7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 66.44 Ｓ3 248.96
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防

 90 ％   200 ％   200 ％   136 ㎡      9.8 m x   14.0 m  前面道路：道路     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 シングルタイプの共同住宅（１階専有面積約４５㎡、２階以上約３０㎡）を想定した。 ⑦有効率　  91.5 ％
の理由		 同種建物として標準的な率を採用した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
62.24 
71.8 
44.69 
1,851 
82,721 		 1.0  82,721 
1.0  82,721 

 2～ 4		 住宅
62.24 
98.0 
61.00 
1,851 
112,911 		 1.0  112,911 
1.0  112,911 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
248.96 
91.5 
227.69 

421,454 		 421,454 
421,454 
⑨年額支払賃料        421,454 円　×　12ヶ月　＝　       5,057,448 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     227.69 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため非計上。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,057,448 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       404,596 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,652,852 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           421,454 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,877 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          421,454 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　          79,874 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,736,603 円　　　　（　        34,828 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２１５賃
　　　　-14		 2,115  
(   2,115) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,942 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,884 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,851 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２１９賃
　　　　-1		 1,896  
(   1,835) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[106.0]		 100
[100.0]
1,825 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪西淀川 -7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 225,500 円  　　　　     45,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 151,723 円  　　　        5,057,448　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       57,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      383,300 円  　　　　     45,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        45,100 円  　　　　     45,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        45,100 円  　　　　     45,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         908,423 円　（　　　　　　         6,680 円／㎡）　　（経費率　　  19.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9499    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 45,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 176,000 円／㎡　×　     248.96 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0641     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0529 ×　 45 ％　＋　0.0662 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,890,910 円  
（　　　　　        21,257 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,736,603 円      
②総費用 908,423 円      
③純収益　①－② 3,828,180 円      
④建物等に帰属する純収益 2,890,910 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 937,270 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 890,313 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,546 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     20,704,953 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     152,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪西淀川 -7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市西淀川区歌島一丁目６番９０
 1203000293076-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大阪西淀川 -7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪西淀川 -7 大阪府 大阪第２ 氏名  不動産鑑定士　木村　惠子   TEL.
鑑定評価額 25,600,000 円  １㎡当たりの価格 188,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 145,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市西淀川区歌島１丁目６番９０
｢歌島１－２１－２３｣		 ②地積
　(㎡)		 136  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(80,200)
準防
（その他）



(90,200)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 中小規模住宅、共同
住宅等が混在する住
宅地域		 北西4m道路 水道、ガス、下水 塚本

850m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    70 ｍ、南    20 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　　　　北
４ｍ道路		 交通

施設		 塚本駅北西方

850m		 法令

規制		 １住居
(90,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 中小規模の一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域として熟成しており、地域内に特に大きな地域変動要因は
なく、当面の間はほぼ現状のまま推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    191,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    153,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ東海道本線及び東西線並びに阪神本線沿線で、西淀川区内を中心とする住宅地の圏域である。需要者
の中心は、地縁を有する一次取得者である。近隣地域は既成住宅地域として熟成しており、需給は安定的に推移してい
るが、直近ではローン金利の先高観を背景に価格の上昇傾向が鮮明となっている。需要の中心となる価格帯は、新築戸
建では敷地規模２０坪程度で３千万円台半ば～後半となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域及び周辺地域には、戸建住宅のほかに共同住宅等も見られるが、規模等の個別性から自ら居住する目的で土地
を取得するケースが圧倒的であり、需要者は居住の快適性、利便性等を重視して意思決定を行うものと考えられる。そ
のため、当該市場の実態をより反映する比準価格を重視し、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことにより
低位に求められた収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪西淀川 -1              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    204,000 円／㎡		 [102.0]
100		 100
[101.0]		 100
[111.1]		 [101.0]
100		 187,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    182,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 ローン金利の先高観を背景に、住宅地の地価
は上昇傾向が鮮明となっている。



地域的特性は概ね固定化しており、特に大き
な地域要因の変化は認められない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪西淀川 -7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２１５

-7		 大阪市西淀川区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南2.9m市道、
中間画地
１住居

(90,200)
b ２１０

-27		 大阪市西淀川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m市道、
中間画地
１住居

(90,200)
c ２１５

-21		 大阪市西淀川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西7.4m市道、
中間画地
１住居

(90,200)
d ２１５

-28		 大阪市西淀川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西6m市道、
南4m、角地
１住居

(100,200)
e ２１９

-19		 大阪市西淀川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西11m市道、
北東6m、角地
１住居

(100,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
178,673  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
177,270 		 100
[  97.6]
181,629 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
183,000 
b (　           ) 
219,033  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
211,240 		 100
[ 107.1]
197,236 
199,000 
c (　           ) 
211,694  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
212,532 		 100
[ 110.3]
192,685 
195,000 
d (　           ) 
195,488  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.1]
186,460 		 100
[  99.9]
186,647 
189,000 
e (　           ) 
187,391  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 101.0]
209,037 		 100
[ 116.9]
178,817 
181,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    191,000 円／㎡]  



大阪西淀川 -7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に所在し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,684,812 
884,176 
3,800,636 
2,838,240 
962,396 		 （　0.9492）
913,506 		 （  4.7 -  0.3 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     20,761,500 円　　　　（　    153,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪西淀川 -7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 62.24 Ｓ4 248.96
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防

 90 ％   200 ％   200 ％   136 ㎡      9.8 m x   14.0 m  前面道路：道路     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 単身者用の共同住宅（平均専有面積約３０㎡）を想定した。 ⑦有効率　  91.5 ％
の理由		 この種の共同住宅として概ね標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
62.24 
71.8 
44.69 
1,757 
78,520 		 1.0  78,520 
2.0  157,040 

 2～ 4		 共同住宅
62.24 
98.0 
61.00 
1,811 
110,471 		 1.0  110,471 
2.0  220,942 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
248.96 
91.5 
227.69 

409,933 		 409,933 
819,866 
⑨年額支払賃料        409,933 円　×　12ヶ月　＝　       4,919,196 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     227.69 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,919,196 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       393,536 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,525,660 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           409,933 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,771 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          819,866 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         155,381 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,684,812 円　　　　（　        34,447 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２１９賃
　　　　-3		 1,957  
(   1,903) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,873 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,875 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,811 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２０３賃
　　　　-6		 2,003  
(   2,003) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
1,877 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪西淀川 -7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 219,000 円  　　　　     43,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 147,576 円  　　　        4,919,196　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       57,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      372,300 円  　　　　     43,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        43,800 円  　　　　     43,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        43,800 円  　　　　     43,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         884,176 円　（　　　　　　         6,501 円／㎡）　　（経費率　　  18.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9492    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 43,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 171,000 円／㎡　×　     248.96 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0648     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0536 ×　 45 ％　＋　0.0669 ×  40 ％　＋ 0.0927 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,838,240 円  
（　　　　　        20,869 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,684,812 円      
②総費用 884,176 円      
③純収益　①－② 3,800,636 円      
④建物等に帰属する純収益 2,838,240 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 962,396 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 913,506 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,717 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     20,761,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     153,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪西淀川 -7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市西淀川区歌島一丁目６番９０
 1203000293076-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
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備考