別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大阪浪速 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪浪速 5-6 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　豊田　健治   TEL.
鑑定評価額 214,000,000 円  １㎡当たりの価格 692,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 520,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市浪速区幸町３丁目３番１０外
｢幸町３－７－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 309  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)

1:2.5		 事務所兼車庫

Ｓ9		 中高層の事務所、共
同住宅等が混在する
商業地域		 南50m市道 水道、ガス、下水 桜川

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   170 ｍ、西    10 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       310 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ５０ｍ市道 交通

施設		 桜川駅西方

300m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 千日前通に面して店舗・共同住宅、事務所ビル等が混在する商業地域である。利便性の高い地域なのでワンル－
ムマンションが増加し続けており、この傾向は今後も続くものと予測される。地価は上昇傾向にある。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    714,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    651,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 主たる同一需給圏は浪速区を中心とする大阪市内商業地域。主たる需要者は賃料収入目的の不動産会社、機関投資家等
。難波や西区の堀江地区に近く、千日前通に面し容積率も６００％あるので中高層のワンルームマンションが増加して
いる。投資用ワンルームの供給・売買も活発で価格も上昇している。賃貸マンション用地需要が強く、地価は上昇傾向
にある。中心となる価格帯は画地規模が多様なため把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は浪速区を中心に大阪市内で幹線道路に面した取引事例から試算したものであり、市場実勢を反映した価格で
ある。収益価格は店舗・共同住宅を建築・賃貸したと想定して試算したもので、収益性を反映した価格である。本件で
は市場性を反映した比準価格を標準に、収益価格を関連付け、周辺の地価公示標準地「大阪浪速５－１０」等との均衡
にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    647,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 浪速区ではセンタラグランドホテル大阪、星
野リゾートのＯＭＯ７等の大型ホテルの建設
が続いている。賃貸マンションも増加し人口
も増加している。

事務所ビル等の多い地域だったが、ワンルー
ムマンション需要が強いため徐々に転換が進
行している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪浪速 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 浪速１０７

-6		 大阪市浪速区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南27m市道、
西22m、角地
商業

(100,600)
b 中央１１１

-10		 大阪市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 東23.7m市道、
西6m、二方路
商業
駐車場整備地区
(100,600)
c 北１１２

-7		 大阪市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西27m市道、
南東4.5m、
北東1.8m、
三方路
商業

(100,400)
d 西１１０

-1		 大阪市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南80m市道、
南西4m、角地
商業

(100,600)
e 西１１４

-2		 大阪市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西29.1m市
道、南東6m、
二方路
商業

(90,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
654,800  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.9]
692,924 		 100
[  97.6]
709,963 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
710,000 
b (　           ) 
777,585  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
800,233 		 100
[ 112.1]
713,856 
714,000 
c (　           ) 
687,146  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.7]
807,971 		 100
[ 114.0]
708,746 
709,000 
d (　           ) 
681,621  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[  85.0]		 100
[  92.7]
903,984 		 100
[ 126.9]
712,359 
712,000 
e (　           ) 
544,959  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
589,445 		 100
[  81.5]
723,245 
723,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.6 交通・接近　  +0.2 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.3 交通・接近　  -1.2 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.6 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.4 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.2 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    714,000 円／㎡]  



大阪浪速 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

45,516,252 
9,310,161 
36,206,091 
28,713,000 
7,493,091 		 （　0.9395）
7,039,759 		 （  3.8 -  0.3 ）
3.5％  
⑧収益価格 　    201,135,971 円　　　　（　    651,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪浪速 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅 163.84 ＲＣ14 2,046.10
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   309 ㎡     11.0 m x   28.0 m  前面道路：市道     　  50.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～１４階を共同住宅、１戸約３２㎡のシングルタイプを想定 ⑦有効率　  85.9 ％
の理由		 同種、同規模の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
157.46 
41.2 
64.80 
2,500 
162,000 		 6.0  972,000 
0.0  0 

 2～14		 住宅
145.28 
89.6 
130.20 
2,211 
287,872 		 1.0  287,872 
1.0  287,872 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,046.10 
85.9 
1,757.40 

3,904,336 		 4,714,336 
3,742,336 
⑨年額支払賃料      3,904,336 円　×　12ヶ月　＝　      46,852,032 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,757.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,440,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        46,852,032 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　       1,440,000 円　　×　　  30.0 ％　＝　　     3,711,642 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 44,580,390 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,714,336 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          43,843 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,742,336 円　×　　  93.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         892,019 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      45,516,252 円　　　　（　       147,302 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 浪速１０７賃
　　　　-1		 2,509  
(   2,509) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,281 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,260 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,211 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 浪速１０７賃
　　　　-8		 2,483  
(   2,483) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[111.0]		 100
[100.0]
2,237 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪浪速 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,040,000 円  　　　　    510,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,448,761 円  　　　       48,292,032　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      466,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,335,000 円  　　　　    510,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       510,000 円  　　　　    510,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       510,000 円  　　　　    510,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,310,161 円　（　　　　　　        30,130 円／㎡）　　（経費率　　  20.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9395    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 510,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 242,000 円／㎡　×　   2,046.10 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0563     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0427 ×　 40 ％　＋　0.0545 ×  40 ％　＋ 0.0870 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 28,713,000 円  
（　　　　　        92,922 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 45,516,252 円      
②総費用 9,310,161 円      
③純収益　①－② 36,206,091 円      
④建物等に帰属する純収益 28,713,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,493,091 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,039,759 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       22,782 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    201,135,971 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     651,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪浪速 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市浪速区幸町三丁目３番１０
 1200005005483-0000
2 　大阪市浪速区幸町三丁目３番４３
 1200005005516-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
大阪浪速 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪浪速 5-6 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　小林　敬一   TEL.
鑑定評価額 214,000,000 円  １㎡当たりの価格 692,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 520,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市浪速区幸町３丁目３番１０外
｢幸町３－７－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 309  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)

1:2.5		 事務所兼車庫

Ｓ9		 中高層の事務所、共
同住宅等が混在する
商業地域		 南50m市道 水道、ガス、下水 桜川

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   170 ｍ、西    10 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       310 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ５０ｍ市道 交通

施設		 桜川駅西方

300m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 利便な立地が着目され、マンション用地需要が増加している。今後も当面の間は同様に住宅系色彩が増していく
ものと予測される。堅調な需要により、地価は上昇傾向で推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    713,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    657,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、浪速区及びその周辺に位置する商業地域一帯である。背後の住宅等が混在する地域も含まれる。需要者
層はマンション開発業者、賃貸経営目的の不動産会社等である。都心部を中心とした好調なマンション市況の影響によ
り、当地域の不動産市況も上昇傾向で推移している。需要者の特性や画地規模等により価格水準は異なり、中心価格帯
の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の価格牽連性を有する取引事例から求められたものであり、市場実態を反映した価格である
。収益価格は想定項目が多く介在するものの、土地の収益性を反映しており、理論的で検証の手段として有用である。
したがって、比準価格を中心に収益価格を関連付け、前年価格との検討及び市場動向を踏まえ、鑑定評価額を上記の通
り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    647,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 社会経済活動の回復により、景気は緩やかに
持ち直している。他方、円安と世界的な物価
上昇が進行しており、景気下押しリスクとな
っている。

都心部を中心とした好調なマンション市況を
反映して、当地域のマンション用地需要も増
加している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪浪速 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 浪速１０８

-10		 大阪市浪速区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北8m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,480)
b 浪速１０７

-6		 大阪市浪速区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南27m市道、
西22m、角地
商業

(100,600)
c 浪速１０７

-10		 大阪市浪速区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東27m市道、
中間画地
商業

(100,600)
d 浪速１０７

-8		 大阪市浪速区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m私道、
中間画地
商業

(90,240)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
640,906  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
660,133 		 100
[  92.9]
710,584 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
711,000 
b (　           ) 
654,800  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.9]
692,924 		 100
[  96.6]
717,313 
717,000 
c (　           ) 
732,892  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
766,946 		 100
[ 106.3]
721,492 
721,000 
d (　           ) 
739,645  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
770,710 		 100
[  99.9]
771,481 
771,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -14.0 交通・接近　  +1.7 環境　　　　 +13.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.6 交通・接近　  +0.2 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.6 交通・接近　  +0.2 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -18.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +48.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.1 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    713,000 円／㎡]  



大阪浪速 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内にあり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

47,408,788 
9,722,899 
37,685,889 
30,120,500 
7,565,389 		 （　0.9395）
7,107,683 		 （  3.8 -  0.3 ）
3.5％  
⑧収益価格 　    203,076,657 円　　　　（　    657,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪浪速 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 163.84 ＲＣ14 2,046.10
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   309 ㎡     11.0 m x   28.0 m  前面道路：市道     　  50.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階以上共同住宅（１Ｋタイプ・平均専有面積約３２㎡）を想定した。 ⑦有効率　  85.9 ％
の理由		 同種・同規模の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
157.46 
41.2 
64.80 
2,590 
167,832 		 6.0  1,006,992 
0.0  0 

 2～14		 住宅
145.28 
89.6 
130.20 
2,290 
298,158 		 1.0  298,158 
1.0  298,158 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,046.10 
85.9 
1,757.40 

4,043,886 		 4,883,046 
3,876,054 
⑨年額支払賃料      4,043,886 円　×　12ヶ月　＝　      48,526,632 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,757.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,440,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        48,526,632 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　       1,440,000 円　　×　　  30.0 ％　＝　　     3,828,864 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 46,137,768 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,883,046 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          45,412 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,876,054 円　×　　  93.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　       1,225,608 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      47,408,788 円　　　　（　       153,426 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 浪速１１２賃
　　　　-2		 1,685  
(   1,685) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,217 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,357 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,290 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 浪速１０７賃
　　　　-8		 2,483  
(   2,483) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,483 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪浪速 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,140,000 円  　　　　    535,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,498,999 円  　　　       49,966,632　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      466,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,547,500 円  　　　　    535,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       535,000 円  　　　　    535,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       535,000 円  　　　　    535,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,722,899 円　（　　　　　　        31,466 円／㎡）　　（経費率　　  20.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9395    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 535,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 254,000 円／㎡　×　   2,046.10 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0563     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0427 ×　 40 ％　＋　0.0545 ×  40 ％　＋ 0.0870 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 30,120,500 円  
（　　　　　        97,477 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 47,408,788 円      
②総費用 9,722,899 円      
③純収益　①－② 37,685,889 円      
④建物等に帰属する純収益 30,120,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,565,389 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,107,683 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       23,002 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    203,076,657 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     657,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪浪速 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市浪速区幸町三丁目３番１０
 1200005005483-0000
2 　大阪市浪速区幸町三丁目３番４３
 1200005005516-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
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備考