令和6年1月15日　提出 大阪大正 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪大正 -1 大阪府 大阪第２ 氏名  不動産鑑定士　辰己　雅信   TEL.

鑑定評価額 11,500,000 円  １㎡当たりの価格 166,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 125,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市大正区平尾５丁目５番１４ ｢平尾５－５－９｣ ②地積 　(㎡) 69   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (80,200) 準防 （その他） (90,200) 1:2.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅の中 に店舗等が混在する 住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 大正 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　        70 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　　　北６ ｍ市道 交通 施設 大正駅南方 3.3km 法令 規制 １住居 (90,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅地域として熟成しているものの、大正駅から遠いため人口減少・高齢化・空き家率の上昇等が続いてい る。現状では特に大きな地域変動要因はないことから、当面現況の土地利用が継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    166,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね、国道４３号以南の大正区の住宅地域である。需要者は、大正区の居住者及び地縁者を中心とし、周 辺区等からの流入は比較的少ない。バス便が主たる交通手段であるが、住宅地としての熟成度は高く、需要はやや弱い ものの地価は比較的安定している。平均的所得者層が需要の中心であるところから、総額による制約が優先する傾向に あり、新築戸建住宅で３，０００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は対象標準地と代替競争関係にある取引事例を価格判定の基礎とし、市場性を反映した実証的価格である。一 方、当該地域は、居住の快適性を重視する地域であり、取引も自用目的が支配的である。また最寄り駅から遠く画地規 模も小さいことから共同住宅の想定は困難である。よって、収益価格は試算せず、市場動向を反映した比準価格を標準 とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪港 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    274,000 円／㎡ [102.2] 100 100 [101.0] 100 [173.8] [104.0] 100 166,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    165,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、高齢化に加え、鉄道の延伸が見込 めないことから、駅周辺とバス便地域との選 別化が進んでいる。 住宅地として熟成しており、価格形成に特段 の影響を与える地域要因の変動は認められな い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 +49.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％