別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大阪港 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪港 9-1 大阪府 大阪第２ 氏名  不動産鑑定士　藤田　康雅   TEL.
鑑定評価額 153,000,000 円  １㎡当たりの価格 116,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 84,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市港区福崎２丁目１番１８
｢福崎２－１－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 1,322  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工専
(60,200)

（その他）
臨港地区

1:2		 倉庫

Ｓ1		 大規模工場、倉庫等
の建ち並ぶ工業地域
 南西15m市道 水道、下水 朝潮橋

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層倉庫地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  26.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ市道 交通

施設		 朝潮橋駅南東方

1.4km		 法令

規制		 工専
(60,200)
臨港地区
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、大規模工場、倉庫等の建ち並ぶ工業地域として熟成しており、今後も現状を維持しながら推移して
いくものと思料する。地価水準は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層倉庫地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    122,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     80,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は港区を中心に周辺区を含む工業地域一帯である。需要者の中心は、中小規模の工場、倉庫等の用地として
の利用を前提とする法人等である。近隣地域は主要幹線道路及び市内中心地へのアクセスが良好なことから、倉庫用地
に対する需要は強く、工場用地に対する需要も回復傾向にある。尚、取引される規模、利用状況等の個別性が強く、需
要の中心となる価格帯は見いだせない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 大規模工場等が建ち並ぶ既成工業地域に存し、法人等による自用目的の取引が中心となっており、類似地域においても
自用目的の取引が多い。一方、賃貸市場は熟成しておらず、賃貸事例も個別性の強い取引が多いことから求められた収
益価格は相対的に精度が劣ると判断される。したがって、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との
検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪住之江 9-1             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     86,000 円／㎡		 [108.1]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.7]		 [100.0]
100		 115,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    105,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復している。地価水準につ
いては、倉庫需要が強い地域を中心に上昇傾
向にある。


工業地域として熟成しており、地域要因に特
段の変動は見られない。倉庫用地に対する需
要は強く、地価は上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　 -23.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪港 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２０８

-30		 大阪市大正区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北8m道路、
中間画地
工業

(60,200)
b ２０８

-31		 大阪市大正区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 西15m市道、
中間画地
工専
臨港地区
(60,200)
c ２１０

-29		 大阪市西淀川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南8m市道、
中間画地
工業

(60,200)
d ２１７

-43		 大阪市住之江区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西14.7m市道、
中間画地
工専

(60,200)
e ２１５

-20		 大阪市西淀川区

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西8m市道、
中間画地
１住居

(90,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
87,849  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.0]
105,522 		 100
[  86.8]
121,569 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
122,000 
b (　           ) 
81,581  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
86,905 		 100
[  73.6]
118,077 
118,000 
c (　           ) 
145,313  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
148,219 		 100
[ 122.1]
121,391 
121,000 
d (　           ) 
160,065  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
171,383 		 100
[ 140.8]
121,721 
122,000 
e (　     50,977) 
127,443  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
128,335 		 100
[ 105.7]
121,414 
121,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +34.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    122,000 円／㎡]  



大阪港 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

13,572,107 
2,980,888 
10,591,219 
5,756,180 
4,835,039 		 （　0.9499）
4,592,804 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    106,809,395 円　　　　（　     80,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪港 9-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 793.00 Ｓ1 793.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工専
臨港地区
 60 ％   200 ％   200 ％   1,322 ㎡     26.4 m x   50.2 m  前面道路：市道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 倉庫の一棟貸しを想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 同種建物として標準的な率を採用した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 倉庫
793.00 
100.0 
793.00 
1,516 
1,202,188 		 6.0  7,213,128 
2.0  2,404,376 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
793.00 
100.0 
793.00 

1,202,188 		 7,213,128 
2,404,376 
⑨年額支払賃料      1,202,188 円　×　12ヶ月　＝　      14,426,256 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     793.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        14,426,256 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,154,100 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 13,272,156 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,213,128 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          66,361 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　    10 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,404,376 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.1056　＝　         233,590 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      13,572,107 円　　　　（　        10,266 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２０８賃
　　　　-8		 1,326  
(   1,296) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,551 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,550 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,516 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２０６賃
　　　　-15		 1,263  
(   1,240) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
1,548 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪港 9-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 449,000 円  　　　　     89,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 432,788 円  　　　       14,426,256　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,156,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      763,300 円  　　　　     89,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        89,800 円  　　　　     89,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        89,800 円  　　　　     89,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,980,888 円　（　　　　　　         2,255 円／㎡）　　（経費率　　  22.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9499    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 89,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 110,000 円／㎡　×　     793.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0641     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0529 ×　 45 ％　＋　0.0662 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,756,180 円  
（　　　　　         4,354 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 13,572,107 円      
②総費用 2,980,888 円      
③純収益　①－② 10,591,219 円      
④建物等に帰属する純収益 5,756,180 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,835,039 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,592,804 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,474 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    106,809,395 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      80,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪港 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市港区福崎二丁目１番１８
 1204000124656-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大阪港 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪港 9-1 大阪府 大阪第２ 氏名  不動産鑑定士　竹内　由香   TEL.
鑑定評価額 153,000,000 円  １㎡当たりの価格 116,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 84,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市港区福崎２丁目１番１８
｢福崎２－１－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 1,322  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工専
(60,200)

（その他）
臨港地区

1:2		 倉庫

Ｓ1		 大規模工場、倉庫等
の建ち並ぶ工業地域
 南西15m市道 水道、下水 朝潮橋

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層倉庫地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  26.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ市道 交通

施設		 朝潮橋駅南東方

1.4km		 法令

規制		 工専
(60,200)
臨港地区
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は工場、倉庫等が建ち並ぶ工業地域として概ね熟成しており、特記すべき変動要因はみられず、また、
現況の需給動向等を勘案すると、当分は現状のまま推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層倉庫地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    122,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     79,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は港区及び大阪湾岸部の工場、倉庫等が建ち並ぶ工業地域の圏域。対象標準地は中小規模の倉庫適地で、需
要者は主として物流業者等が中心となっている。近隣地域は大阪都心部への接近性が優れていることから、倉庫の選好
性は高く、以前から需要が強いものの、供給が少ない地域である。取引が少ない上、規模等の個別性が強く、中心価格
帯は見出しにくいが、コロナ禍以降、物流需要は更に強まっており、地価は強含みで推移している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は工場、倉庫等が建ち並ぶ工業地域であり、マルチテナント型事業用賃貸物流用地には小さい画地規模等の個
別性からも自用の物流業者の取引が需要の中心となる可能性が高い。そのため、当該市場の実態をより反映する比準価
格を重視し、想定要素も多く、昨今の高い建築費のもとで土地価格に見合う賃料水準が形成されていないために、低位
に求められた収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪住之江 9-1             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     86,000 円／㎡		 [108.1]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.7]		 [100.0]
100		 115,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    105,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復している。コロナ禍以降
、物流需要は更に強まっており、大規模倉庫
ほどではないが、中小倉庫の需要も堅調であ
る。

工業地域として熟成しており、地域要因に大
きな変動はない。大阪都心部への接近性の優
位性から倉庫需要が強い地域であるが、供給
は少ない。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　 -23.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪港 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２１５

-9		 大阪市西淀川区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東50m国道、
北西6.7m、
南東7.6m、
西5m、四方路
工業
河川保全区域
(70,200)
b ２０６

-16		 大阪市大正区

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東21.9m市
道、中間画地
工専

(70,200)
c ２０５

-29		 大阪市住之江区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北40m道路、
西20m、南20m、
三方路
工専

(70,200)
d ２０６

-25		 大阪市港区

 建付
地、
底地
   
（　          ） 		 不整形 南東27m市道、
北東11m、
北西6m、
南西6m、
四方路
準工
臨港地区
(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
129,994  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.8]
141,512 		 100
[ 111.3]
127,145 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
127,000 
b (　     41,196) 
102,990  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
106,080 		 100
[  93.6]
113,333 
113,000 
c (　           ) 
77,100  		 100
[ 100.0]		 [ 108.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  77.3]
108,219 		 100
[  93.8]
115,372 
115,000 
d (　    180,374) 
241,997  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.8]
244,179 		 100
[ 185.1]
131,917 
132,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 -22.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +63.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    122,000 円／㎡]  



大阪港 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象標準地は既成市街地に存することから、再調達原価の算定が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

13,398,040 
2,976,035 
10,422,005 
5,693,320 
4,728,685 		 （　0.9499）
4,491,778 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    104,459,953 円　　　　（　     79,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪港 9-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 793.00 Ｓ1 793.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工専
臨港地区
 60 ％   200 ％   200 ％   1,322 ㎡     26.4 m x   50.2 m  前面道路：市道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸しの倉庫を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 同種、同規模の建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 倉庫
793.00 
100.0 
793.00 
1,499 
1,188,707 		 4.0  4,754,828 
2.0  2,377,414 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
793.00 
100.0 
793.00 

1,188,707 		 4,754,828 
2,377,414 
⑨年額支払賃料      1,188,707 円　×　12ヶ月　＝　      14,264,484 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     793.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        14,264,484 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,141,159 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 13,123,325 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,754,828 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          43,744 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　    10 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,377,414 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.1056　＝　         230,971 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      13,398,040 円　　　　（　        10,135 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２０８賃
　　　　-8		 1,326  
(   1,296) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]
1,550 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,530 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,499 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２０６賃
　　　　-15		 1,263  
(   1,240) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,509 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪港 9-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 449,000 円  　　　　     89,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 427,935 円  　　　       14,264,484　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,156,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      763,300 円  　　　　     89,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        89,800 円  　　　　     89,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        89,800 円  　　　　     89,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,976,035 円　（　　　　　　         2,251 円／㎡）　　（経費率　　  22.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 50 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9499    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 89,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 110,000 円／㎡　×　     793.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0634     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0529 ×　 50 ％　＋　0.0662 ×  35 ％　＋ 0.0920 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,693,320 円  
（　　　　　         4,307 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 13,398,040 円      
②総費用 2,976,035 円      
③純収益　①－② 10,422,005 円      
④建物等に帰属する純収益 5,693,320 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,728,685 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,491,778 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,398 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    104,459,953 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      79,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪港 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市港区福崎二丁目１番１８
 1204000124656-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考