令和6年1月15日　提出 大阪港 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪港 -7 大阪府 大阪第２ 氏名  不動産鑑定士　木村　惠子   TEL.

鑑定評価額 13,300,000 円  １㎡当たりの価格 205,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 160,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市港区南市岡２丁目５番２３ ｢南市岡２－５－１｣ ②地積 　(㎡) 65   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:3 住宅 Ｓ3 小規模一般住宅のほ か事務所も混在する 住宅地域 北東8.5m市道 水道、ガス、下水 弁天町 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南    15 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　        65 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、８．５ ｍ市道 交通 施設 弁天町駅南東方 1.1km 法令 規制 準工 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅地域として熟成しており、地域内に特に大きな地域変動要因はなく、当面の間はほぼ現状のまま推移す るものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    205,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は港区及び周辺区を中心とする住宅や中小工場・事務所等が混在する住宅地域である。需要者は、地縁を有 する同一需給圏内の個人需要者が中心となっている。近隣地域は最寄駅までやや距離はあるものの、大阪メトロ中央線 及びＪＲ環状線といった複数路線の利用が可能であり利便性が高いことから、住居系用途を中心に需要は底堅い。需要 の中心となる価格帯は、新築戸建では敷地規模２０坪程度で総額４千万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及び周辺地域は、戸建住宅のほか事務所等もみられる住宅地域となっているが、土地価格に見合う賃貸収入が 得られないことから、自用目的で土地を取得するケースが圧倒的である。対象標準地に関しては収益価格は求め得なか ったが、市場性を反映した実証的かつ規範性の高い比準価格を求めることができた。よって本件では、比準価格を標準 に、代表標準地の価格との整合性にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪港 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    274,000 円／㎡ [102.2] 100 100 [101.0] 100 [136.8] [101.0] 100 205,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    202,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ローン金利の先高観を背景に、住宅地の地価 は上昇傾向が鮮明となっている。 地域的特性は概ね固定化しており、特に大き な地域要因の変化は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +29.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.5 ％  ％