令和6年1月15日　提出 大阪港 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪港 -1 大阪府 大阪第２ 氏名  不動産鑑定士　木村　惠子   TEL.

鑑定評価額 22,100,000 円  １㎡当たりの価格 280,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 215,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市港区磯路３丁目１７番１６ ｢磯路３－１７－１６｣ ②地積 　(㎡) 79   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (80,300) 準防 （その他） (90,300) 1:3.5 住宅 Ｗ3 一般住宅の中に店舗 等が見られる住宅地 域 北東8m市道 水道、ガス、下水 弁天町 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西     0 ｍ、南    40 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、８ｍ市 道 交通 施設 弁天町駅南西方 950m 法令 規制 １住居 (90,300) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅地域として熟成しており、地域内に特に大きな地域変動要因はなく、当面の間はほぼ現状のまま推移す るものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    280,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、港区・西区内の大阪メトロ中央線若しくはＪＲ大阪環状線の各駅を駅勢圏とする住宅地域。需要者の中 心は中央線若しくはＪＲ環状線各駅を最寄駅とする勤労者層である。近隣地域は、区役所や小学校に近接する利便性の 高い地域であるため、戸建住宅物色の対象となりやすく、底堅い需要が認められる。需要の中心価格帯は坪２０坪程度 の新築戸建で４千万円台半ばの物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅が多く一部に共同住宅等も見られる住宅地域であるが、自ら居住する目的で土地を取得するケース が圧倒的であり、需要者は居住の快適性、利便性等を重視して意思決定を行うものと考えられる。対象標準地に関して は収益価格は求め得なかったが、市場性を反映した実証的かつ規範性の高い比準価格を求めることができた。よって本 件では、比準価格を標準に、周辺の標準地及び基準地価格の動向にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    274,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　港（府） -3                　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    277,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ローン金利の先高観を背景に、住宅地の地価 は上昇傾向が鮮明となっている。 地域的特性は概ね固定化しており、特に大き な地域要因の変化は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.2 ％ +1.1 ％