別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大阪西 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪西 5-9 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　土居　博輝   TEL.
鑑定評価額 257,000,000 円  １㎡当たりの価格 910,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 620,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市西区立売堀３丁目１１番１
｢立売堀３－３－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 282  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:2.5		 店舗兼共同住宅

ＲＣ8		 中高層店舗兼共同住
宅、事務所等が多い
商業地域		 南11m市道 水道、ガス、下水 阿波座

360m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １１ｍ市道 交通

施設		 阿波座駅南東方

360m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 周辺は都心近接の事務所ビル、共同住宅等が混在する地域である。都心部の不動産需要は底堅く、とりわけマン
ション適地の需要は旺盛であり、地価は当面の間上昇傾向にて推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    955,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    744,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、西区東部の普通商業地域を中心に一部隣接区を含む地域である。需要者層は、賃貸経営目的の不動産業
者、投資家、自己の事業拠点として地元資本の企業、さらには、マンション開発を目的とする不動産事業者等の法人が
想定される。周辺ではマンション等の事業用地需要、都市部への投資需要は旺盛で需給はひっ迫気味である。需要者の
特性や画地規模等により価格水準は異なり中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、西区に位置する代替性が認められる商業地域における取引事例を採用して試算されたものであり、市場実
態を反映した説得力の高い価格である。一方、当該地域においては、堅調な土地取引価格に比して賃料水準はやや低位
であり、収益価格はやや低位に求められた。したがって、実証性の高い比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代
表標準地との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪西 5-2                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,180,000 円／㎡		 [118.6]
100		 100
[100.0]		 100
[154.0]		 [100.0]
100		 909,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    770,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 世界的な金融引締めや中東等の海外情勢等の
懸念はあるものの、コロナ禍明けの需要回復
や円安等の影響により、投資市場は拡大傾向
にある。

立地条件の良いマンション適地に対する需要
は依然旺盛で、投資用マンションや賃貸マン
ションにおいても需要は底堅く推移している
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +40.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+18.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪西 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 西１０９

-3		 大阪市西区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南11m市道、
北6m、二方路
商業
駐車場整備地区
(100,400)
b 西１１４

-15		 大阪市西区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東6m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,360)
c 西１１４

-4		 大阪市西区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西8m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,400)
d 西１０９

-12		 大阪市西区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西11m市道、
南東8m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
971,109  		 100
[ 100.0]		 [ 113.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.9]
1,114,468 		 100
[ 116.2]
959,095 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
959,000 
b (　           ) 
967,118  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
976,329 		 100
[ 104.5]
934,286 
934,000 
c (　           ) 
1,156,250  		 100
[ 100.0]		 [ 112.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,295,000 		 100
[ 126.1]
1,026,963 
1,030,000 
d (　           ) 
1,303,616  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
1,354,738 		 100
[ 140.3]
965,601 
966,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    955,000 円／㎡]  



大阪西 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内にあり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

28,636,645 
5,471,243 
23,165,402 
15,734,800 
7,430,602 		 （　0.9599）
7,132,635 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　    209,783,382 円　　　　（　    744,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪西 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 160.00 ＲＣ7 1,120.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   282 ㎡     10.3 m x   27.2 m  前面道路：市道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階以上共同住宅（１ＤＫ、平均専有面積約３２㎡）を想定。 ⑦有効率　  78.6 ％
の理由		 この種の建物としては、標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
160.00 
70.0 
112.00 
3,200 
358,400 		 10.0  3,584,000 
0.0  0 

 2～ 7		 居宅
160.00 
80.0 
128.00 
2,648 
338,944 		 1.0  338,944 
2.0  677,888 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,120.00 
78.6 
880.00 

2,392,064 		 5,617,664 
4,067,328 
⑨年額支払賃料      2,392,064 円　×　12ヶ月　＝　      28,704,768 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     880.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        28,704,768 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,435,238 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 27,269,530 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,617,664 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          53,368 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,067,328 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　       1,313,747 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      28,636,645 円　　　　（　       101,548 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 西１１４賃
　　　　-7		 1,978  
(   1,978) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
2,450 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,800 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,648 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 西１０９賃
　　　　-6		 2,753  
(   2,660) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
3,059 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪西 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,132,000 円  　　　　    283,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 861,143 円  　　　       28,704,768　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      506,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,405,500 円  　　　　    283,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       283,000 円  　　　　    283,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       283,000 円  　　　　    283,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,471,243 円　（　　　　　　        19,402 円／㎡）　　（経費率　　  19.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9599    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 283,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 245,000 円／㎡　×　   1,120.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0556     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0419 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  40 ％　＋ 0.0864 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 15,734,800 円  
（　　　　　        55,797 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 28,636,645 円      
②総費用 5,471,243 円      
③純収益　①－② 23,165,402 円      
④建物等に帰属する純収益 15,734,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,430,602 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,132,635 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       25,293 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    209,783,382 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     744,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪西 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市西区立売堀三丁目１１番１
 1204000147042-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大阪西 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪西 5-9 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　森　玲子   TEL.
鑑定評価額 257,000,000 円  １㎡当たりの価格 910,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 620,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市西区立売堀３丁目１１番１
｢立売堀３－３－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 282  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:2.5		 店舗兼共同住宅

ＲＣ8		 中高層店舗兼共同住
宅、事務所等が多い
商業地域		 南11m市道 水道、ガス、下水 阿波座

360m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １１ｍ市道 交通

施設		 阿波座駅南東方

360m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 事務所、共同住宅等が混在する商業地域で、共同住宅用地を中心に不動産投資意欲は堅調である。地域要因に大
きな変動はなく、今後も当面は現状を維持すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    950,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    749,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、西区、周辺区等の商業地域であり、主たる需要者は、賃貸事業収益の獲得を目的とした不動産事業者等
が挙げられる。同一需給圏内では、共同住宅用地を中心に不動産投資意欲は堅調であり、地価水準は上昇傾向で推移し
ている。なお、画地条件等により価格帯にばらつきがあり、需要の中心となる価格帯を把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は事務所、共同住宅等が混在する商業地域である。類似地域の取引事例を採用した比準価格は、不動産投資意
欲が堅調に推移する市場の実態を反映した実証的な価格である。また、収益価格は収益性に着目した理論的な価格であ
る。需要者及び市場の動向等を考慮した結果、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標
準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪西 5-2                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,180,000 円／㎡		 [118.6]
100		 100
[100.0]		 100
[153.4]		 [100.0]
100		 912,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    770,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 国内の景気は、個人消費、設備投資等の持ち
直しの動きを受け、緩やかに回復している。
ただし、海外景気の下振れ、物価上昇等に注
意が必要である。

地域要因に大きな変動はない。なお、緩やか
な景気回復に伴い、不動産投資意欲は堅調で
、土地需要は堅調に推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -0.4
環境　　　　　　 +40.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+18.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪西 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 西１１４

-13		 大阪市西区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南11m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,400)
b 西１１４

-14		 大阪市西区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北11m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,400)
c 西１０９

-3		 大阪市西区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南11m市道、
北6m、二方路
商業
駐車場整備地区
(100,400)
d 西１０９

-8		 大阪市西区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南11m市道、
北西8m、角地
商業

(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
827,668  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
889,743 		 100
[ 100.9]
881,807 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
882,000 
b (　           ) 
1,015,565  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,091,732 		 100
[ 108.8]
1,003,430 
1,000,000 
c (　           ) 
971,109  		 100
[ 100.0]		 [ 113.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.9]
1,114,468 		 100
[ 110.7]
1,006,746 
1,010,000 
d (　           ) 
908,542  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
899,806 		 100
[  98.6]
912,582 
913,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +0.9 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.7 環境　　　　  +7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +0.6 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +0.6 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    950,000 円／㎡]  



大阪西 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

26,385,749 
4,948,475 
21,437,274 
13,955,600 
7,481,674 		 （　0.9599）
7,181,659 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　    211,225,265 円　　　　（　    749,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪西 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼共同住宅 165.00 ＲＣ6 990.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   282 ㎡     10.3 m x   27.2 m  前面道路：市道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆは店舗フロア貸し、２～６階は住宅（１Ｒ、平均専有面積３０㎡程度）を想定。 ⑦有効率　  79.2 ％
の理由		 同種建物の標準的なレンタブル比を採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
165.00 
75.0 
123.75 
2,928 
362,340 		 10.0  3,623,400 
0.0  0 

 2～ 6		 住宅
165.00 
80.0 
132.00 
2,828 
373,296 		 1.0  373,296 
2.0  746,592 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
990.00 
79.2 
783.75 

2,228,820 		 5,489,880 
3,732,960 
⑨年額支払賃料      2,228,820 円　×　12ヶ月　＝　      26,745,840 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     783.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        26,745,840 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,604,750 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 25,141,090 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,489,880 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          51,605 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,732,960 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　       1,193,054 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      26,385,749 円　　　　（　        93,566 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 西１１６賃
　　　　-8		 2,986  
(   2,894) 		 100
[100.0]		 [100.3]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,995 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,991 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,828 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 西１１６賃
　　　　-5		 2,846  
(   2,846) 		 100
[100.0]		 [101.2]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
2,969 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪西 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,004,000 円  　　　　    251,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 802,375 円  　　　       26,745,840　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      506,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,133,500 円  　　　　    251,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       251,000 円  　　　　    251,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       251,000 円  　　　　    251,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,948,475 円　（　　　　　　        17,548 円／㎡）　　（経費率　　  18.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9599    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 251,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 246,000 円／㎡　×　     990.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0556     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0419 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  40 ％　＋ 0.0864 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 13,955,600 円  
（　　　　　        49,488 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 26,385,749 円      
②総費用 4,948,475 円      
③純収益　①－② 21,437,274 円      
④建物等に帰属する純収益 13,955,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,481,674 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,181,659 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       25,467 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    211,225,265 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     749,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪西 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市西区立売堀三丁目１１番１
 1204000147042-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考