別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大阪西 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪西 5-4 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　森　玲子   TEL.
鑑定評価額 185,000,000 円  １㎡当たりの価格 610,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 460,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市西区九条１丁目１９番４１
｢九条１－６－２０｣		 ②地積
　(㎡)		 303  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)

1.5:1		 店舗兼共同住宅

ＳＲＣ11		 中高層の事務所、店
舗兼共同住宅混在の
商業地域		 北西80m市道 水道、ガス、下水 九条

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８０ｍ市道 交通

施設		 九条駅北東方

100m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗、共同住宅等が混在する地域で、共同住宅用地を中心に不動産投資意欲は堅調である。地域要因に大きな変
動はなく、今後も当面は現状を維持すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    640,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    498,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、西区、周辺区等の商住混在地域であり、主たる需要者は、賃貸事業収益の獲得を目的とした不動産事業
者等が挙げられる。同一需給圏内では、共同住宅用地を中心に不動産投資意欲は堅調であり、地価水準は上昇傾向で推
移している。なお、画地条件等により価格帯にばらつきがあり、需要の中心となる価格帯を把握することは困難である
。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は事務所、店舗、共同住宅等が混在する商業地域である。類似地域の取引事例を採用した比準価格は、不動産
投資意欲が堅調に推移する市場の実態を反映した実証的な価格である。また、収益価格は収益性に着目した理論的な価
格である。需要者及び市場の動向等を考慮した結果、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、
代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪浪速 5-6               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    647,000 円／㎡		 [107.0]
100		 100
[100.0]		 100
[113.1]		 [100.0]
100		 612,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    578,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 国内の景気は、個人消費、設備投資等の持ち
直しの動きを受け、緩やかに回復している。
ただし、海外景気の下振れ、物価上昇等に注
意が必要である。

地域要因に大きな変動はない。なお、緩やか
な景気回復に伴い、不動産投資意欲は堅調で
、土地需要は堅調に推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.5
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪西 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 西１１４

-2		 大阪市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西29.1m市
道、南東6m、
二方路
商業

(90,600)
b 西１１２

-1		 大阪市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西18.3m市
道、中間画地
商業

(90,400)
c 西１１０

-1		 大阪市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南80m市道、
南西4m、角地
商業

(100,600)
d 中央１１１

-10		 大阪市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 東23.7m市道、
西6m、二方路
商業
駐車場整備地区
(100,600)
e 浪速１０７

-6		 大阪市浪速区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南27m市道、
西22m、角地
商業

(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
544,959  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
589,445 		 100
[  93.4]
631,097 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
631,000 
b (　           ) 
423,901  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
442,788 		 100
[  75.8]
584,153 
584,000 
c (　           ) 
681,621  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[  85.0]		 100
[  92.7]
903,984 		 100
[ 133.1]
679,177 
679,000 
d (　           ) 
777,585  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
800,233 		 100
[ 123.6]
647,438 
647,000 
e (　           ) 
654,800  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.9]
692,924 		 100
[ 104.7]
661,819 
662,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.2 交通・接近　  -4.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -5.7 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.9 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.3 交通・接近　  -3.7 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.6 交通・接近　  -2.3 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    640,000 円／㎡]  



大阪西 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

46,866,557 
10,056,605 
36,809,952 
31,358,400 
5,451,552 		 （　0.9405）
5,127,185 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　    150,799,559 円　　　　（　    498,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪西 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 151.32 ＲＣ14 2,329.14
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   303 ㎡     20.7 m x   14.5 m  前面道路：市道     　  80.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗フロア貸し、２～１４階は住宅（平均専用面積６６．６㎡程度を２５戸、平均専用面積４３㎡程度を１戸）を想定。 ⑦有効率　  76.5 ％
の理由		 同種建物の標準的なレンタブル比を採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
135.28 
55.0 
74.46 
2,792 
207,892 		 10.0  2,078,920 
0.0  0 

 2～13		 住宅
169.42 
78.6 
133.20 
2,269 
302,231 		 1.0  302,231 
1.0  302,231 

14～14		 住宅
160.82 
68.2 
109.60 
2,269 
248,682 		 1.0  248,682 
1.0  248,682 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,329.14 
76.5 
1,782.46 

4,083,346 		 5,954,374 
3,875,454 
⑨年額支払賃料      4,083,346 円　×　12ヶ月　＝　      49,000,152 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,782.46 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        49,000,152 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,940,009 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 46,060,143 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,954,374 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          55,971 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,875,454 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         750,443 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      46,866,557 円　　　　（　       154,675 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 西１１２賃
　　　　-8		 1,868  
(   1,854) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,076 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,310 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,269 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 西１１４賃
　　　　-3		 2,596  
(   2,491) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
2,545 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪西 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,256,000 円  　　　　    564,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,470,005 円  　　　       49,000,152　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      408,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,794,000 円  　　　　    564,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       564,000 円  　　　　    564,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       564,000 円  　　　　    564,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,056,605 円　（　　　　　　        33,190 円／㎡）　　（経費率　　  21.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9405    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 564,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 235,000 円／㎡　×　   2,329.14 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0556     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0419 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  40 ％　＋ 0.0864 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 31,358,400 円  
（　　　　　       103,493 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 46,866,557 円      
②総費用 10,056,605 円      
③純収益　①－② 36,809,952 円      
④建物等に帰属する純収益 31,358,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,451,552 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,127,185 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       16,921 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    150,799,559 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     498,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪西 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市西区九条一丁目１９番４１
 1204000180038-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大阪西 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪西 5-4 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　野々村　卓也   TEL.
鑑定評価額 185,000,000 円  １㎡当たりの価格 610,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 460,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月28日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市西区九条１丁目１９番４１
｢九条１－６－２０｣		 ②地積
　(㎡)		 303  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)

1.5:1		 店舗兼共同住宅

ＳＲＣ11		 中高層の事務所、店
舗兼共同住宅混在の
商業地域		 北西80m市道 水道、ガス、下水 九条

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ８０ｍ市道 交通

施設		 九条駅北東方

100m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗兼共同住宅、店舗等が混在する住商混在地域であるが、近年、住系用途の利用割合が高まりつつある。店舗
需要、住宅需要共に底堅く、地価は堅調な推移を辿るものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    628,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    567,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は西区を中心に隣接区等の商業地域一帯と判定した。主たる需要者は収益物件の保有を目的とする法人、賃
貸マンション等の開発を企図する開発業者等が想定される。コロナ禍の影響も薄れ店舗収益は回復の兆しを見せており
、住宅需要については、引き続き旺盛な状況にあることから、総じて土地価格は堅調な推移を見せている。なお、市場
の中心価格帯は、物件規模等によりばらつきがあり、把握が困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内に存する商業地等の取引事例を採用し適切な補修正を行った。収益価格は、想定項目が介在す
るものの、土地の収益性を反映した理論的な価格として求め得た。本件では、主たる需要者の視点に立ち、実際の土地
取引価格に裏付けされた比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地との均衡性にも留意し、鑑定評価額
を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪浪速 5-6               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    647,000 円／㎡		 [107.0]
100		 100
[100.0]		 100
[113.5]		 [100.0]
100		 610,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    578,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍の影響も弱まり、急速な人流の回復
等に伴い、総じて土地需要は旺盛である。一
方、金利や為替の動向には注視が必要である
。

コロナ禍の影響も弱まり、店舗需要等の回復
も認められる中、旺盛な住宅需要を牽引役と
して、地価は堅調な推移をみせている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪西 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 西１０９

-13		 大阪市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東5.5m市道
、中間画地
商業

(90,330)
b 西１１４

-2		 大阪市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西29.1m市
道、南東6m、
二方路
商業

(90,600)
c 福島１１０

-14		 大阪市福島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北6m市道、
南6.5m、
二方路
近商

(90,300)
d 西１１４

-13		 大阪市西区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南11m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
456,496  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
465,626 		 100
[  72.5]
642,243 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
642,000 
b (　           ) 
544,959  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
589,445 		 100
[  95.0]
620,468 
620,000 
c (　           ) 
578,679  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
594,164 		 100
[  95.2]
624,122 
624,000 
d (　           ) 
827,668  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
889,743 		 100
[ 143.7]
619,167 
619,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -15.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -14.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +37.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -14.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +79.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    628,000 円／㎡]  



大阪西 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

50,476,522 
10,237,113 
40,239,409 
34,027,200 
6,212,209 		 （　0.9405）
5,842,583 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　    171,840,676 円　　　　（　    567,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪西 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 151.32 ＲＣ14 2,329.14
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   303 ㎡     20.7 m x   14.5 m  前面道路：市道     　  80.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～１４階を共同住宅、１戸約６７㎡のファミリータイプを想定。 ⑦有効率　  76.5 ％
の理由		 同種、同規模の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
135.28 
55.0 
74.46 
2,760 
205,510 		 10.0  2,055,100 
0.0  0 

 2～13		 住宅
169.42 
78.6 
133.20 
2,421 
322,477 		 1.0  322,477 
1.0  322,477 

14～14		 住宅
160.82 
68.2 
109.60 
2,520 
276,192 		 1.0  276,192 
1.0  276,192 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,329.14 
76.5 
1,782.46 

4,351,426 		 6,201,016 
4,145,916 
⑨年額支払賃料      4,351,426 円　×　12ヶ月　＝　      52,217,112 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,782.46 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        52,217,112 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,610,856 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 49,606,256 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,201,016 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          58,910 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,145,916 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         811,356 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      50,476,522 円　　　　（　       166,589 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 西１１２賃
　　　　-1		 2,538  
(   2,500) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[111.0]		 100
[100.0]
2,541 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,465 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,421 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 西１１２賃
　　　　-2		 1,832  
(   1,797) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,411 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪西 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,836,000 円  　　　　    612,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 1,566,513 円  　　　       52,217,112　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      408,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,202,000 円  　　　　    612,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       612,000 円  　　　　    612,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       612,000 円  　　　　    612,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,237,113 円　（　　　　　　        33,786 円／㎡）　　（経費率　　  20.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9405    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 612,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 255,000 円／㎡　×　   2,329.14 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0556     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0419 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  40 ％　＋ 0.0864 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 34,027,200 円  
（　　　　　       112,301 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 50,476,522 円      
②総費用 10,237,113 円      
③純収益　①－② 40,239,409 円      
④建物等に帰属する純収益 34,027,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,212,209 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,842,583 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       19,282 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    171,840,676 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     567,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪西 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市西区九条一丁目１９番４１
 1204000180038-0000
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備考