鑑定評価書

令和6年1月13日　提出
大阪西 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大阪西 5-1

大阪府

大阪第１

氏名

不動産鑑定士　小林　敬一

TEL.

鑑定評価額

33,600,000 円

１㎡当たりの価格

326,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	260,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月26日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大阪市西区九条１丁目３番２８｢九条１－１６－２０｣				②地積　(㎡)	103 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:4.5	店舗兼住宅Ｗ2	小売店舗、飲食店等が建ち並ぶ駅前の商業地域	北東11m市道	水道、ガス、下水	九条 250m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 30 ｍ、南 0 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 5.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１１ｍ市道

交通

施設

九条駅東方

250m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

近隣住民を主たる顧客としたアーケード商店街であり、当面の間は現状のまま推移するものと予測される。都心
部を中心として好調な不動産市況の波及効果により、当地域の地価水準も強含みで推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 336,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 310,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、西区及びその周辺の小売店舗等が建ち並ぶ商業地域一帯。さらに、背後の住宅等が混在する地域も含ま
れる。需要者層は、地縁性のある近隣型商業店舗経営を目的とする事業者等が中心となる。賃貸物件等の投資物件、マ
ンション適地への需要は堅調である一方で、消費者ニーズの多様化等もあり既存商店街の売買、賃貸需要ともに限定的
である。中心価格帯は画地規模等によりばらつきがあるが、１００㎡程度の土地で３千万円台前半程度と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、同一需給圏内における価格牽連性の高い取引事例を採用し、市場性を反映した説得力の高い価格が試算さ
れた。他方、収益価格は、賃料が土地価格に見合う水準に未だ達しておらず、比準価格と比較してやや低位に試算され
た。ただし、需要者は収益性も一定の考慮をして行動する。したがって、本件では比準価格を重視し、収益価格を比較
考量し、前年価格との検討及び市場動向を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    310,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

社会経済活動の回復により、景気は緩やかに
持ち直している。他方、円安と世界的な物価
上昇が進行しており、景気下押しリスクとな
っている。

中心部周辺におけるマンション等の事業用地
需要と物価上昇の波及効果により、地価は強
含み傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

大阪西 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	西１１０ -2	大阪市西区		貸家建付地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		商業 (100,400)
b	西１１２ -4	大阪市西区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東8m市道、中間画地		商業 (90,400)
c	中央１１１ -6	大阪市中央区		建付地	（　）	長方形	西11m市道、南7.8m、角地		商業駐車場整備地区 (100,600)
d	浪速１０８ -6	大阪市浪速区		建付地	（　）	ほぼ台形	北11m府道、東11m、角地		商業駐車場整備地区 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 279,642	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	290,828	100 [ 84.5]	344,175	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	344,000
b	(　 ) 272,727	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	280,748	100 [ 85.5]	328,360		328,000
c	(　 ) 438,813	100 [ 100.0]	[ 113.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	472,246	100 [ 140.1]	337,078		337,000
d	(　 ) 211,356	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	210,350	100 [ 65.7]	320,167		320,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.3	環境　　　　 -9.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -11.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -35.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 336,000 円／㎡]

大阪西 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内にあり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,407,785	1,097,844	4,309,941	3,173,220	1,136,721	（　0.9560） 1,086,705	（ 3.7 - 0.3 ） 3.4％
	⑧収益価格	31,961,912 円　　　　（　 310,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪西 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅	70.00	Ｓ3	210.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	103 ㎡	4.8 m x 21.5 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の状況を鑑み、店舗兼住宅の一棟貸しを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	70.00	100.0	70.00	2,281	159,670	6.0	958,020
							2.0	319,340
2～ 3	住宅	70.00	100.0	70.00	2,281	159,670	6.0	958,020
							2.0	319,340
～

～

～

計		210.00	100.0	210.00		479,010		2,874,060
								958,020

⑨年額支払賃料	479,010 円　×　12ヶ月　＝　 5,748,120 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 210.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,748,120 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 459,850 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,288,270 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,874,060 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 26,441 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 10 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 958,020 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.1056　＝　 93,074 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,407,785 円　　　　（　 52,503 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	西１１４賃　　　　-6	2,019 ( 2,019)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	2,313	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,333 円/㎡　月額支払賃料（　 2,281 円/㎡）　基準階 1 F B
b	西１１０賃　　　　-1	3,455 ( 3,417)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [125.0]	100 [130.0]	2,362
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪西 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	274,500 円	54,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	172,444 円	5,748,120　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 74,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 466,600 円	54,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	54,900 円	54,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	54,900 円	54,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,097,844 円　（　　　　　　 10,659 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9560

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	54,900,000 円	設計監理料率　 254,000 円／㎡　×　 210.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0578	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0462 ×　 45 ％　＋　0.0601 × 40 ％　＋ 0.0864 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,173,220 円（　　　　　 30,808 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,407,785 円
②総費用	1,097,844 円
③純収益　①－②	4,309,941 円
④建物等に帰属する純収益	3,173,220 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,136,721 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,086,705 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,551 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,961,912 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 310,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

大阪西 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	大阪市西区九条一丁目３番２８	1204000170621-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
大阪西 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大阪西 5-1

大阪府

大阪第１

氏名

不動産鑑定士　長尾　成信

TEL.

鑑定評価額

33,600,000 円

１㎡当たりの価格

326,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月9日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	260,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年1月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大阪市西区九条１丁目３番２８｢九条１－１６－２０｣				②地積　(㎡)	103 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:4.5	店舗兼住宅Ｗ2	小売店舗、飲食店等が建ち並ぶ駅前の商業地域	北東11m市道	水道、ガス、下水	九条 250m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 30 ｍ、南 0 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 5.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１１ｍ市道

交通

施設

九条駅東方

250m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

　近隣地域は小規模小売店舗が建ち並ぶ商店街の近隣商業地域。アーケード商店街は総じて商圏競争力が弱いが
、コロナ禍が明け日用買い回り店舗需要は底堅く、地価水準は上昇傾向に転じて推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 342,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 291,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、西区及び近隣区の駅近近隣商業地域。主たる需要者は、自用の店舗等の営業を目論む個人事業者が中
心で、一部に収益物件を求める地元不動産業者もみられる。アーケード商店街は大型店舗等の出店で依然劣勢だが、一
定の買い回り業種連たんで顧客を維持、コロナ禍も明け地価は横ばいから上昇に転じた。中心価格帯は、規模や収益性
で幅があるが、標準的規模の画地で概ね３千万円前半程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　近隣地域は商店街であり、買い回り店舗等の賃貸需要があるも自用が主で、かつ、新規賃料の厳しさ等のリスクから
来る賃料相場の低下や投資利回りの上昇傾向で長期的な収益予測が不透明であって、収益価格の低下や信頼性の減退を
招くため、やや規範性に劣る。そこで、近時の実証性を備えた比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、さらに周辺
標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

　コロナ禍が明け、大阪市内の商業地全般に
人流が回復、商業収益も回復傾向にある。

　最寄駅に近く、商圏住民の生鮮品など日常
買い回り店舗が連たんする本商店街の利用は
底堅く、コロナ禍明けで地価動向は上昇に転
じた。

　個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

大阪西 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福島１１０ -14	大阪市福島区		貸家建付地	（　）	不整形	北6m市道、南6.5m、二方路		近商 (90,300)
b	西１１４ -2	大阪市西区		建付地	（　）	不整形	北西29.1m市道、南東6m、二方路		商業 (90,600)
c	福島１１３ -25	大阪市福島区		建付地	（　）	長方形	南西3.2m私道、中間画地		商業 (90,240)
d	西１１２ -5	大阪市西区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4m市道、中間画地		商業 (90,240)
e	西１１０ -2	大阪市西区		貸家建付地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		商業 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 578,679	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	594,164	100 [ 144.0]	412,614	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	413,000
b	(　 ) 544,959	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	589,445	100 [ 166.9]	353,173		353,000
c	(　 ) 354,649	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	349,829	100 [ 102.0]	342,970		343,000
d	(　 ) 354,236	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	361,114	100 [ 104.1]	346,891		347,000
e	(　 ) 279,642	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	290,828	100 [ 89.1]	326,406		326,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -4.2	環境　　　　 +64.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.8	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 +43.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.6	交通・接近　 -0.3	環境　　　　 +18.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.1	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +18.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.1	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.3	環境　　　　 -4.0
e	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 342,000 円／㎡]

大阪西 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため、原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,373,510	1,059,046	4,314,464	3,248,360	1,066,104	（　0.9560） 1,019,195	（ 3.7 - 0.3 ） 3.4％
	⑧収益価格	29,976,324 円　　　　（　 291,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪西 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅	70.00	Ｓ3	210.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	103 ㎡	4.8 m x 21.5 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

　標準的使用、行政的及び個別的要因を考慮して、店舗・バックヤード兼居宅も合理的と判断した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

　一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	70.00	100.0	70.00	2,244	157,080	5.0	785,400
							2.0	314,160
2～ 3	居宅	70.00	100.0	70.00	2,244	157,080	5.0	785,400
							2.0	314,160
～

～

～

計		210.00	100.0	210.00		471,240		2,356,200
								942,480

⑨年額支払賃料	471,240 円　×　12ヶ月　＝　 5,654,880 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 210.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,654,880 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 395,842 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,259,038 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,356,200 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 21,913 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 10 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 942,480 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.1056　＝　 92,559 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,373,510 円　　　　（　 52,170 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	西１１０賃　　　　-1	3,455 ( 3,417)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	2,399	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,293 円/㎡　月額支払賃料（　 2,244 円/㎡）　基準階 1 F B
b	西１１２賃　　　　-5	2,733 ( 2,722)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	2,186
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪西 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	224,800 円	56,200,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	169,646 円	5,654,880　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 74,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 477,700 円	56,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	56,200 円	56,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	56,200 円	56,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,059,046 円　（　　　　　　 10,282 円／㎡）　　（経費率　　 19.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9560

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	56,200,000 円	設計監理料率　 260,000 円／㎡　×　 210.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0578	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0462 ×　 45 ％　＋　0.0601 × 40 ％　＋ 0.0864 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,248,360 円（　　　　　 31,537 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,373,510 円
②総費用	1,059,046 円
③純収益　①－②	4,314,464 円
④建物等に帰属する純収益	3,248,360 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,066,104 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,019,195 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,895 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,976,324 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 291,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

大阪西 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	大阪市西区九条一丁目３番２８	1204000170621-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考