別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大阪西 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪西 -1 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　野々村　卓也   TEL.
鑑定評価額 818,000,000 円  １㎡当たりの価格 795,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 560,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月28日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市西区北堀江４丁目７番
｢北堀江４－１３－５｣		 ②地積
　(㎡)		 1,029  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

2:1		 共同住宅

ＳＲＣ11		 高層の共同住宅が多
く見られる住宅地域
 東15m市道、南側道 水道、ガス、下水 西長堀

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 北１５ｍ市道 交通

施設		 西長堀駅南西方

400m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 成熟度の高い高層共同住宅地域であり、今後も現状の土地利用を維持すると予測される。建設費の高騰等の影響
により販売価格は上昇傾向にあるが、依然として都心住宅需要は底堅く地価は堅調に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    795,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              794,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は西区を中心に市内においてマンション立地が可能な地域一帯に及ぶと判定される。主たる需要者はマンシ
ョンデベロッパー等が想定される。建築費の高騰が続き販売価格も上昇傾向にあるものの、利便性に優れたマンション
の販売動向は好調であり、マンション用地需要も旺盛な状況にあるため、地価は堅調に推移している。なお、市場の中
心価格帯は、画地規模により様々であり把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内に存する類似の取引事例を採用し適切な補修正を行った。開発法による価格は開発計画等の想
定、採用数値とも妥当である。なお、収益価格は最有効使用観点から適用を見送った。主たる需要者であるデベロッパ
ーの視点に立ち、比準価格、開発法による価格を共に重視し決定することが妥当と判断し、比準価格及び開発法による
価格を関連付け、他の標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪浪速 -1                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    418,000 円／㎡		 [106.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 58.6]		 [103.0]
100		 782,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    742,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍の影響も弱まり、急速な人流の回復
等に伴い、総じて土地需要は旺盛である。一
方、金利や為替の動向には注視が必要である
。

コロナ禍の影響も弱まり、建築価格が高騰す
る中においても、旺盛な住宅需要を牽引役と
して、地価は堅調な推移をみせている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -39.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪西 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 西１１４

-13		 大阪市西区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南11m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,400)
b 西１１４

-2		 大阪市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西29.1m市
道、南東6m、
二方路
商業

(90,600)
c 北１０２

-24		 大阪市北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西14.6m市
道、中間画地
準工

(70,300)
d 西１０９

-1		 大阪市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西8m市道、
中間画地
準工

(70,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
827,668  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
889,743 		 100
[ 118.8]
748,942 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
771,000 
b (　           ) 
544,959  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
589,445 		 100
[  78.0]
755,699 
778,000 
c (　           ) 
930,285  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
953,542 		 100
[ 117.7]
810,146 
834,000 
d (　           ) 
454,946  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
475,419 		 100
[  61.2]
776,828 
800,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 +32.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    795,000 円／㎡]  



大阪西 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 分譲マンションの敷地としての利用が最有効使用であるため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

2,640,599,944 
1,823,388,560 
10 
790,000 
4,004.84 
388,000 
4,410.90 
⑧開発法による価格 　　          817,211,384 円　　　　（　              794,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪西 -1　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
1,029 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  1,029.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
393.36 ㎡  4,410.90 ㎡  4,115.09 ㎡  295.81 ㎡  4,004.84 ㎡  ＲＣ・15F
 (    56 戸)
 72㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      38.2 ％）  （     428.7 ％）  （     399.9 ％）  （      28.7 ％）  （     90.79 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
100 ％ 
400 ％ 
400 ％ 		 間口

奥行		   43.1 ｍ

  25.0 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		   15.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 790,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域において収集した分譲事例を参考に査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    790,000 円／㎡　　×　　     4,004.84 ㎡　　＝　　　　       3,163,823,600 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         3,163,823,600 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   388,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     4 ％）　＝　　　　　　　   403,520 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の標準的建築工事費を参考に査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    403,520 円／㎡　　×　　　   4,410.90 ㎡　　＝　　　　       1,779,886,368 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         3,163,823,600 円　　×　　　　　     10 ％　　＝　　　　         316,382,360 円 
支出合計　④+⑤+⑥         2,096,268,728 円 
(4)-4　投下資本収益率     10 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発業者の借入金利率、開発利潤率、危険負担率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 6 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 10 ヶ月 
建築工事(1期目) 6 ヶ月  販売収入(1期目) 10 ヶ月  販売管理費(2期目) 16 ヶ月 
建築工事(2期目) 15 ヶ月  販売収入(2期目) 17 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 24 ヶ月  販売収入(3期目) 24 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 221,467,652 円  (      7 ％) ×　　0.9236  （     10 ヶ月） ＝　　          204,547,523 円 
販売総額(2期) 94,914,708 円  (      3 ％) ×　　0.8737  （     17 ヶ月） ＝　　           82,926,980 円 
販売総額(3期) 2,847,441,240 円  (     90 ％) ×　　0.8264  （     24 ヶ月） ＝　　        2,353,125,441 円 
収入合計 － － － － 2,640,599,944 円 
支出 建築工事費(1期) 355,977,274 円  (     20 ％) ×　　0.9535  （      6 ヶ月） ＝　　          339,424,331 円 
建築工事費(2期) 355,977,274 円  (     20 ％) ×　　0.8877  （     15 ヶ月） ＝　　          316,001,026 円 
建築工事費(3期) 1,067,931,821 円  (     60 ％) ×　　0.8264  （     24 ヶ月） ＝　　          882,538,857 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 158,191,180 円  (     50 ％) ×　　0.9236  （     10 ヶ月） ＝　　          146,105,374 円 
販売管理費(2期) 158,191,180 円  (     50 ％) ×　　0.8807  （     16 ヶ月） ＝　　          139,318,972 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 1,823,388,560 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        2,640,599,944 円　　－　　　　　　        1,823,388,560 円　　＝　　　　　           817,211,384 円 

              794,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 大阪西 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市西区北堀江四丁目７番
 1204000168789-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
大阪西 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪西 -1 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　池木　俊博   TEL.
鑑定評価額 824,000,000 円  １㎡当たりの価格 801,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 560,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市西区北堀江４丁目７番
｢北堀江４－１３－５｣		 ②地積
　(㎡)		 1,029  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

2:1		 共同住宅

ＳＲＣ11		 高層の共同住宅が多
く見られる住宅地域
 東15m市道、南側道 水道、ガス、下水 西長堀

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 北１５ｍ市道 交通

施設		 西長堀駅南西方

400m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 高層共同住宅が建ち並ぶ住宅地域である。地域要因の大きな変動がなく今後も現状の利用を維持するものと予測
する。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    804,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              797,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、大阪市内中心部の普通商業地域、商住混在地域、住宅地域と判定した。主な需要者は大手不動産事業法
人、地元のデベロッパー等である。同一需給圏では都心回帰傾向・ミレニアム世代の職住接近志向等から人口増加が顕
著であり、マンション開発適地は需給が逼迫している。分譲価格の天井感や建築費の上昇により、新規開発には慎重な
動きも一部で見受けられる。中心的価格帯は、地域・物件間の格差が大きく見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は価格牽連性が認められる取引事例を採用し試算したもので、市場実態を反映した実証的な価格として信頼性
が高い。開発法による価格は開発計画等の想定、採用数値とも妥当であり、市場の特性からも重視すべき価格である。
収益価格は最有効使用が分譲マンションのため試算を行わなかった。以上から、類似地域における他の標準地価格との
検討を踏まえ比準価格及び収益価格を相互に関連付け、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪浪速 -1                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    418,000 円／㎡		 [106.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 57.6]		 [103.0]
100		 796,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    742,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復しており、足元の大阪市
内中心部の不動産市況は堅調に推移している
。長期金利・海外経済の動向には十分に注意
する必要がある。

賃貸・分譲ともにマンション用地として人気
が高く、人口・世帯数は増加傾向にある。マ
ンション用地価格は上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -40.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪西 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 浪速１０７

-3		 大阪市浪速区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北11m市道、
中間画地
商業

(90,400)
b 西１０９

-8		 大阪市西区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南11m市道、
北西8m、角地
商業

(100,400)
c 天王寺１０
３
-2		 大阪市天王寺区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北8m市道、
中間画地
２住居

(90,300)
d 北１０２

-24		 大阪市北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西14.6m市
道、中間画地
準工

(70,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
815,607  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
849,862 		 100
[ 105.0]
809,392 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
834,000 
b (　           ) 
908,542  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
899,806 		 100
[ 115.0]
782,440 
806,000 
c (　           ) 
534,882  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
566,975 		 100
[  76.8]
738,249 
760,000 
d (　           ) 
930,285  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
953,542 		 100
[ 120.4]
791,978 
816,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    804,000 円／㎡]  



大阪西 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内にあり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 分譲マンションの敷地としての利用が最有効使用であるため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

2,604,057,102 
1,784,101,165 
10 
780,000 
4,004.84 
379,000 
4,410.90 
⑧開発法による価格 　　          819,955,937 円　　　　（　              797,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪西 -1　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
1,029 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  1,029.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
393.36 ㎡  4,410.90 ㎡  4,115.09 ㎡  295.81 ㎡  4,004.84 ㎡  ＲＣ・15F
 (    56 戸)
 72㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      38.2 ％）  （     428.7 ％）  （     399.9 ％）  （      28.7 ％）  （     90.79 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
100 ％ 
400 ％ 
400 ％ 		 間口

奥行		   43.1 ｍ

  25.0 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		   15.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 780,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域において収集した分譲事例を参考に査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    780,000 円／㎡　　×　　     4,004.84 ㎡　　＝　　　　       3,123,775,200 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         3,123,775,200 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   379,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     4 ％）　＝　　　　　　　   394,160 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の標準的建築工事費を参考に査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    394,160 円／㎡　　×　　　   4,410.90 ㎡　　＝　　　　       1,738,600,344 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         3,123,775,200 円　　×　　　　　     10 ％　　＝　　　　         312,377,520 円 
支出合計　④+⑤+⑥         2,050,977,864 円 
(4)-4　投下資本収益率     10 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発業者の借入金利率、開発利潤率、危険負担率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 6 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 10 ヶ月 
建築工事(1期目) 6 ヶ月  販売収入(1期目) 10 ヶ月  販売管理費(2期目) 16 ヶ月 
建築工事(2期目) 15 ヶ月  販売収入(2期目) 17 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 24 ヶ月  販売収入(3期目) 24 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 156,188,760 円  (      5 ％) ×　　0.9236  （     10 ヶ月） ＝　　          144,255,939 円 
販売総額(2期) 156,188,760 円  (      5 ％) ×　　0.8737  （     17 ヶ月） ＝　　          136,462,120 円 
販売総額(3期) 2,811,397,680 円  (     90 ％) ×　　0.8264  （     24 ヶ月） ＝　　        2,323,339,043 円 
収入合計 － － － － 2,604,057,102 円 
支出 建築工事費(1期) 347,720,069 円  (     20 ％) ×　　0.9535  （      6 ヶ月） ＝　　          331,551,086 円 
建築工事費(2期) 347,720,069 円  (     20 ％) ×　　0.8877  （     15 ヶ月） ＝　　          308,671,105 円 
建築工事費(3期) 1,043,160,206 円  (     60 ％) ×　　0.8264  （     24 ヶ月） ＝　　          862,067,594 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 156,188,760 円  (     50 ％) ×　　0.9236  （     10 ヶ月） ＝　　          144,255,939 円 
販売管理費(2期) 156,188,760 円  (     50 ％) ×　　0.8807  （     16 ヶ月） ＝　　          137,555,441 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 1,784,101,165 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        2,604,057,102 円　　－　　　　　　        1,784,101,165 円　　＝　　　　　           819,955,937 円 

              797,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 大阪西 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市西区北堀江四丁目７番
 1204000168789-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考