別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大阪此花 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪此花 9-1 大阪府 大阪第２ 氏名  不動産鑑定士　竹内　由香   TEL.
鑑定評価額 2,230,000,000 円  １㎡当たりの価格 111,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 73,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市此花区北港白津１丁目１番１９外
｢北港白津１－６－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 20,056  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,300)
準防
（その他）
臨港地区
地区計画等

2:1		 倉庫

Ｓ4		 大規模物流センター
が多い臨海部の工業
地域		 東20m道路、三方路 水道、ガス、下水 桜島

3.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   300 ｍ、西     0 ｍ、南   130 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 流通業務用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 200.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　    20,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ道路 交通

施設		 桜島駅西方

3.5km		 法令

規制		 準工
(60,300)
準防 
臨港地区
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 大規模物流センターが多い地域として熟成している。物流施設の賃貸需要は堅調で、湾岸部も空室が少ない状況
が続いている。舞洲の物流ゾーンの大規模工業地については概ね現状のまま推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 流通業務用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    117,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    103,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は此花区及び大阪湾岸部の流通業務地の圏域。大規模画地のため、主たる需要者は賃貸物流施設の供給者で
ある機関投資家を中心に、物流業者、通販業者等である。近隣地域は労働力確保の点で交通利便性がやや劣るが、堅調
な賃貸需要の下、賃貸市場の需給はタイトで、湾岸部の物流施設の空室も少なく、コロナ禍以降、開発意欲、投資家の
需要は更に強まっている。近隣地域では取引が少なく中心価格帯は見出し難いが、地価は上昇傾向で推移している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 大規模物流センターが多い工業地域であり、画地規模等の個別性からも、自用だけでなく賃貸物流施設用地の需要の対
象となる。最終需要者の中でも、特にｅコマース関連の需要が強く、賃貸需要は堅調であるため、投資用物流用地需要
は強い。よって、代替競争不動産との比較の観点から市場の実態を反映した比準価格と、想定要素も多いものの、投資
採算性を反映した収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪住之江 9-2             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    121,000 円／㎡		 [119.8]
100		 100
[102.0]		 100
[131.6]		 [103.0]
100		 111,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     94,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復している。コロナ禍以降
強まった物流需要は引き続き堅調で、特に大
規模物流施設への投資について旺盛な需要が
みられる。

大規模流通業務地として熟成しており、地域
要因に大きな変動はない。労働力確保の交通
利便性で競争力が劣るが、大規模物流全体が
強含んでいる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　 +13.0
環境　　　　　　 +19.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+17.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪此花 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２１５

-9		 大阪市西淀川区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東50m国道、
北西6.7m、
南東7.6m、
西5m、四方路
工業
河川保全区域
(70,200)
b ２１０

-29		 大阪市西淀川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南8m市道、
中間画地
工業

(60,200)
c ２０５

-29		 大阪市住之江区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北40m道路、
西20m、南20m、
三方路
工専

(70,200)
d ２１７

-43		 大阪市住之江区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西14.7m市道、
中間画地
工専

(60,200)
e ２０６

-25		 大阪市港区

 建付
地、
底地
   
（　          ） 		 不整形 南東27m市道、
北東11m、
北西6m、
南西6m、
四方路
準工
臨港地区
(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
129,994  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.8]
141,512 		 100
[ 119.8]
118,124 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
122,000 
b (　           ) 
145,313  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
148,219 		 100
[ 136.3]
108,745 
112,000 
c (　           ) 
77,100  		 100
[ 100.0]		 [ 108.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  77.3]
108,219 		 100
[ 102.8]
105,271 
108,000 
d (　           ) 
160,065  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
171,383 		 100
[ 137.9]
124,281 
128,000 
e (　    180,374) 
241,997  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.8]
244,179 		 100
[ 199.0]
122,703 
126,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -5.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 +12.0 環境　　　　 +28.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　 +13.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　 -22.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +11.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　 +13.0 環境　　　　 +80.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    117,000 円／㎡]  



大阪此花 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象標準地は既成市街地に存することから、再調達原価の算定が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

675,697,680 
157,727,700 
517,969,980 
426,360,000 
91,609,980 		 （　0.9506）
87,084,447 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　  2,073,439,214 円　　　　（　    103,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪此花 9-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 10,000.00 Ｓ6 60,000.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
臨港地区
地区計画等		 60 ％   300 ％   300 ％   20,056 ㎡    202.0 m x  100.0 m  前面道路：道路     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 鉄骨造６階建の倉庫 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 6		 倉庫
60,000.00 
100.0 
60,000.00 
1,015 
60,900,000 		 6.0  365,400,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
60,000.00 
100.0 
60,000.00 

60,900,000 		 365,400,000 
0 
⑨年額支払賃料     60,900,000 円　×　12ヶ月　＝　     730,800,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　  60,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       730,800,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　    58,464,000 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 672,336,000 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       365,400,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       3,361,680 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     675,697,680 円　　　　（　        33,691 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２０８賃
　　　　-8		 1,326  
(   1,296) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[107.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
1,078 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,020 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,015 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２０６賃
　　　　-15		 1,263  
(   1,240) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[107.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
1,026 
c ２０９賃
　　　　-12		 1,199  
(   1,165) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[107.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
974 
大阪此花 9-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 34,000,000 円  　　　　  6,800,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 36,540,000 円  　　　      730,800,000　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   15,787,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   57,800,000 円  　　　　  6,800,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     6,800,000 円  　　　　  6,800,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     6,800,000 円  　　　　  6,800,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     157,727,700 円　（　　　　　　         7,864 円／㎡）　　（経費率　　  23.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 50 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9506    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 6,800,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 110,000 円／㎡　×　  60,000.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0627     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0521 ×　 50 ％　＋　0.0655 ×  35 ％　＋ 0.0914 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 426,360,000 円  
（　　　　　        21,258 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 675,697,680 円      
②総費用 157,727,700 円      
③純収益　①－② 517,969,980 円      
④建物等に帰属する純収益 426,360,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 91,609,980 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 87,084,447 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,342 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  2,073,439,214 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     103,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪此花 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市此花区北港白津一丁目１番１９
 1204001144066-0000
2 　大阪市此花区北港白津一丁目１番２０
 1204001144091-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大阪此花 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪此花 9-1 大阪府 大阪第２ 氏名  不動産鑑定士　辰己　雅信   TEL.
鑑定評価額 2,230,000,000 円  １㎡当たりの価格 111,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 73,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市此花区北港白津１丁目１番１９外
｢北港白津１－６－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 20,056  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,300)
準防
（その他）
臨港地区
地区計画等

2:1		 倉庫

Ｓ4		 大規模物流センター
が多い臨海部の工業
地域		 東20m道路、三方路 水道、ガス、下水 桜島

3.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   300 ｍ、西     0 ｍ、南   130 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 流通業務用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 200.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　    20,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ道路 交通

施設		 桜島駅西方

3.5km		 法令

規制		 準工
(60,300)
準防 
臨港地区
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 将来的に鉄道の延伸等も計画されているようであるが、当面は舞洲の物流ゾーンの大規模工業地については概ね
現状のまま推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 流通業務用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    115,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    106,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、大阪湾岸部で倉庫、物流センターや工場が集積する工業地域。需要者は全国的な規模で事業を展開する
物流関係等の大手企業が中心。堅調であった通販業等の需要がコロナ禍を契機により増加傾向を強め、円安による将来
的な工場の国内回帰の予測や事業用地不足も加わり、地価は上昇傾向を強めている。取引件数は少なく、規模のばらつ
きもあって、需要の中心となる価格帯は見いだせない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、対象標準地と競争代替関係にある臨海部の工業地域の事例から求められており、市場性を反映した実証的
価格である。一方、収益価格は不動産の収益性に着目して求めたもので、需要者サイドの投資採算性を反映した価格と
して理論的である。そこで、比準価格と収益価格を関連付け、代表標準地との均衡、周辺標準地との均衡について比較
検討し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪住之江 9-2             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    121,000 円／㎡		 [119.8]
100		 100
[102.0]		 100
[131.6]		 [103.0]
100		 111,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     94,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 用地の供給不足に加え、ＥＣの拡大による物
流用地需要、工場地についても国内生産での
優位性の見直し等も覗え、需給ギャップが感
じられる。

周辺地域と一体開発された大規模な流通業務
用地であり、地域的な選好性は強く、旺盛な
需要が見込まれる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　 +13.0
環境　　　　　　 +19.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+17.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪此花 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２０５

-29		 大阪市住之江区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北40m道路、
西20m、南20m、
三方路
工専

(70,200)
b ２１５

-9		 大阪市西淀川区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東50m国道、
北西6.7m、
南東7.6m、
西5m、四方路
工業
河川保全区域
(70,200)
c ２１０

-29		 大阪市西淀川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南8m市道、
中間画地
工業

(60,200)
d ２１７

-43		 大阪市住之江区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西14.7m市道、
中間画地
工専

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
77,100  		 100
[ 100.0]		 [ 108.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  77.3]
108,219 		 100
[ 114.6]
94,432 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
97,300 
b (　           ) 
129,994  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.8]
141,512 		 100
[ 115.4]
122,627 
126,000 
c (　           ) 
145,313  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
148,219 		 100
[ 138.4]
107,095 
110,000 
d (　           ) 
160,065  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
171,383 		 100
[ 137.9]
124,281 
128,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　 +13.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　 -22.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  -5.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 +12.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +11.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    115,000 円／㎡]  



大阪此花 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存することから再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

682,460,260 
157,727,700 
524,732,560 
431,120,000 
93,612,560 		 （　0.9506）
88,988,100 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　  2,118,764,286 円　　　　（　    106,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪此花 9-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 10,000.00 Ｓ6 60,000.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
臨港地区
地区計画等		 60 ％   300 ％   300 ％   20,056 ㎡    202.0 m x  100.0 m  前面道路：道路     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 鉄骨造６階建倉庫を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 6		 倉庫
60,000.00 
100.0 
60,000.00 
1,015 
60,900,000 		 5.0  304,500,000 
1.0  60,900,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
60,000.00 
100.0 
60,000.00 

60,900,000 		 304,500,000 
60,900,000 
⑨年額支払賃料     60,900,000 円　×　12ヶ月　＝　     730,800,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　  60,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       730,800,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　    58,464,000 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 672,336,000 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       304,500,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       2,801,400 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     8 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       60,900,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.1307　＝　       7,322,860 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     682,460,260 円　　　　（　        34,028 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２０４賃
　　　　-20		 1,232  
(   1,199) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,120 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,030 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,015 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２０３賃
　　　　-14		 788  
(     758) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
985 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪此花 9-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 34,000,000 円  　　　　  6,800,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 36,540,000 円  　　　      730,800,000　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   15,787,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   57,800,000 円  　　　　  6,800,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     6,800,000 円  　　　　  6,800,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     6,800,000 円  　　　　  6,800,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     157,727,700 円　（　　　　　　         7,864 円／㎡）　　（経費率　　  23.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9506    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 6,800,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 110,000 円／㎡　×　  60,000.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0634     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0521 ×　 45 ％　＋　0.0655 ×  40 ％　＋ 0.0914 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 431,120,000 円  
（　　　　　        21,496 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 682,460,260 円      
②総費用 157,727,700 円      
③純収益　①－② 524,732,560 円      
④建物等に帰属する純収益 431,120,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 93,612,560 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 88,988,100 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,437 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  2,118,764,286 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     106,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪此花 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市此花区北港白津一丁目１番１９
 1204001144066-0000
2 　大阪市此花区北港白津一丁目１番２０
 1204001144091-0000
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備考