別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大阪福島 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪福島 5-3 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　長尾　成信   TEL.
鑑定評価額 716,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,280,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 860,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市福島区福島６丁目２０番２
｢福島６－２０－２｣		 ②地積
　(㎡)		 559  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:1.5		 店舗兼共同住宅

ＳＲＣ11		 中高層の店舗付共同
住宅等が建ち並ぶ商
業地域		 南8m市道 水道、ガス、下水 福島

530m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    10 ｍ、南    40 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 高層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 福島駅北東方

530m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 　近隣地域は、中高層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域で、街びらきまで１年を切ったうめきた２期開発
地域に近く、需要が強い。地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,410,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,170,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、福島区及び隣接区で店舗兼共同住宅や営業所等が建ち並ぶ商業地域。周辺では新駅を含む「うめきた
２期」の街びらきが１年を切り需要が高まっている。主たる需要者はマンション開発業者、収益物件目的の不動産業者
及び富裕層等。梅田への接近性に優れる一方、将来予測から出物が少ないため、地価水準は強く上昇している。中心価
格帯は、規模・用途によるばらつきが大きく把握が困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　近隣地域は、下層階は店舗、上層階は居宅・事務所等の賃貸需要があるが、近時、収益案件選別眼が厳しく、賃料収
入や投資利回りの変動リスクがあり、長期的な収益予測が不透明で、収益価格の低下や信頼性の減退を招くため、やや
規範性に劣る。そこで、近時の実証性を備えた比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、さらに周辺標準地との検討
を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,080,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　福島（府） 5-3             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  1,160,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 　コロナ禍が明け、大阪市内の商業地全般に
人流が回復し商業収益も回復傾向、収益案件
への投資選好も引き続き強い。


　うめきた２期等梅田中心開発の高まりで立
地価値が上昇、マンション素地等の需要は強
く、地価は強い上昇傾向にある。


　個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+18.5 ％ +10.3 ％
３　試算価格算定内訳 大阪福島 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 北１１６

-2		 大阪市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 東11m市道、
中間画地
準工

(70,300)
b 北１０９

-4		 大阪市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東9.1m市道
、中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,400)
c 北１０２

-7		 大阪市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西11m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,400)
d 北１０９

-1		 大阪市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東8m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,400)
e 北１０９

-3		 大阪市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北11m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
971,517  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
1,032,675 		 100
[  70.1]
1,473,146 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,470,000 
b (　           ) 
1,068,857  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,084,890 		 100
[  80.3]
1,351,046 
1,350,000 
c (　           ) 
1,339,382  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,399,654 		 100
[  96.2]
1,454,942 
1,450,000 
d (　           ) 
1,184,346  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,225,798 		 100
[  89.8]
1,365,031 
1,370,000 
e (　           ) 
1,817,250  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,853,595 		 100
[  98.6]
1,879,914 
1,880,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +0.8 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.5 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.1 交通・接近　  -0.7 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +1.5 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.2 環境　　　　 -13.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +0.8 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,410,000 円／㎡]  



大阪福島 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため、原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

66,331,240 
11,580,788 
54,750,452 
31,191,600 
23,558,852 		 （　0.9405）
22,157,100 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　    651,679,412 円　　　　（　  1,170,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪福島 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅 203.00 ＲＣ11 2,233.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   559 ㎡     20.0 m x   27.5 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 　標準的使用、要因等から、１Ｆ店舗、２Ｆ以上共同住宅（各階約３４㎡５戸）も合理的と判断。 ⑦有効率　  83.2 ％
の理由		 　想定建物として標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
203.00 
65.0 
131.95 
3,300 
435,435 		 10.0  4,354,350 
0.0  0 

 2～11		 住宅
203.00 
85.0 
172.55 
3,028 
522,481 		 1.0  522,481 
1.0  522,481 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,233.00 
83.2 
1,857.45 

5,660,245 		 9,579,160 
5,224,810 
⑨年額支払賃料      5,660,245 円　×　12ヶ月　＝　      67,922,940 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,857.45 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        67,922,940 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,716,918 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 65,206,022 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         9,579,160 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          91,960 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        5,224,810 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　       1,033,258 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      66,331,240 円　　　　（　       118,661 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 福島１０４賃
　　　　-2		 3,008  
(   2,869) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[107.0]
2,869 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,082 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,028 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 北１１４賃
　　　　-1		 3,098  
(   2,972) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 95.0]		 100
[101.0]
3,295 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪福島 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,244,000 円  　　　　    561,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 2,037,688 円  　　　       67,922,940　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,408,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,768,500 円  　　　　    561,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       561,000 円  　　　　    561,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       561,000 円  　　　　    561,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      11,580,788 円　（　　　　　　        20,717 円／㎡）　　（経費率　　  17.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9405    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 561,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 244,000 円／㎡　×　   2,233.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0556     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0419 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  40 ％　＋ 0.0864 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 31,191,600 円  
（　　　　　        55,799 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 66,331,240 円      
②総費用 11,580,788 円      
③純収益　①－② 54,750,452 円      
④建物等に帰属する純収益 31,191,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 23,558,852 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 22,157,100 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       39,637 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    651,679,412 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,170,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪福島 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市福島区福島六丁目２０番２
 1204000102314-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大阪福島 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪福島 5-3 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　古谷　廣道   TEL.
鑑定評価額 716,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,280,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 860,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市福島区福島６丁目２０番２
｢福島６－２０－２｣		 ②地積
　(㎡)		 559  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:1.5		 店舗兼共同住宅

ＳＲＣ11		 中高層の店舗付共同
住宅等が建ち並ぶ商
業地域		 南8m市道 水道、ガス、下水 福島

530m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    10 ｍ、南    40 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 福島駅北東方

530m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗、事務所等を中心に、賃貸マンション等も見られる商業地域である。事務所需要は低いが梅田エリアに近接
する立地性から賃貸マンション等需要も高く、今後住居系用途との混在度を増しつつ推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,340,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,170,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は福島区及び周辺区の店舗兼事務所ビルのほか高層マンションが混在する商業地域である。需要者の中心は
地元企業、個人事業主のほか、賃貸物件の取得を目的とする不動産事業者等が中心となる。近時では再開発が進む「う
めきた」エリアに近接するなど高い利便性と将来性を反映しマンション等多様な需要がみられる。中心価格帯は画地規
模、利用目的、取引属性等により差異があり、一定の傾向は把握し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 市場参加者は実際の取引価格に加え、対象不動産の収益性・投資採算性をも重視して取引される傾向にある。比準価格
は実際の取引事例により比準したものであり、市場の実態が反映された実証的な価格を得た。収益価格は賃料や利回り
等の各諸元について、対象不動産の地域性や個別性を反映して求めることができた。以上より市場特性を考慮のうえ、
比準価格及び収益価格を相互に関連づけ、さらに市場動向を勘案のうえ鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,080,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　福島（府） 5-3             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  1,160,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 経済情勢は新型コロナによる影響から回復傾
向にあるが、国際情勢の懸念、金利政策の動
向等、今後の不動産市場への影響に注視を要
する。

うめきた再開発エリアに近接することから投
資選好性が更に高まり、地価は上昇傾向にあ
る。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+18.5 ％ +10.3 ％
３　試算価格算定内訳 大阪福島 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 西１１２

-11		 大阪市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西30m市道、
南東4.3m、
二方路
商業

(100,600)
b 西１１４

-4		 大阪市西区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西8m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,400)
c 福島１１０

-12		 大阪市福島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南4m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,240)
d 福島１１０

-8		 大阪市福島区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西3m道路、
北東2m、角地
商業
駐車場整備地区
(90,240)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,720,846  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
1,771,960 		 100
[ 135.9]
1,303,870 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,300,000 
b (　           ) 
1,156,250  		 100
[ 100.0]		 [ 112.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,295,000 		 100
[  96.6]
1,340,580 
1,340,000 
c (　           ) 
1,401,995  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,458,075 		 100
[ 105.2]
1,386,003 
1,390,000 
d (　           ) 
1,070,664  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,097,690 		 100
[  75.5]
1,453,894 
1,450,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +14.0 交通・接近　  +3.2 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.7 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.1 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +5.8 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.1 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,340,000 円／㎡]  



大阪福島 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

65,280,496 
10,885,647 
54,394,849 
30,691,200 
23,703,649 		 （　0.9405）
22,293,282 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　    655,684,765 円　　　　（　  1,170,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪福島 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 203.00 ＲＣ11 2,233.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   559 ㎡     20.0 m x   27.5 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗，２階以上共同住宅（ファミリータイプ・平均専有面積６０㎡）を想定。 ⑦有効率　  83.2 ％
の理由		 同種・同規模の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

  ～ 1		 店舗
203.00 
65.0 
131.95 
3,400 
448,630 		 10.0  4,486,300 
0.0  0 

 2～11		 居宅
203.00 
85.0 
172.55 
3,000 
517,650 		 2.0  1,035,300 
1.0  517,650 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,233.00 
83.2 
1,857.45 

5,625,130 		 14,839,300 
5,176,500 
⑨年額支払賃料      5,625,130 円　×　12ヶ月　＝　      67,501,560 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,857.45 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 通り抜けを想定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        67,501,560 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,375,078 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 64,126,482 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        14,839,300 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         140,973 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        5,176,500 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　       1,013,041 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      65,280,496 円　　　　（　       116,781 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 福島１０４賃
　　　　-3		 3,364  
(   3,250) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
3,204 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,056 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,000 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 福島１０４賃
　　　　-2		 3,008  
(   2,869) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,008 
c 福島１０４賃
　　　　-1		 2,754  
(   2,754) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,754 
大阪福島 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,656,000 円  　　　　    552,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 2,025,047 円  　　　       67,501,560　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,408,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,692,000 円  　　　　    552,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       552,000 円  　　　　    552,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       552,000 円  　　　　    552,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,885,647 円　（　　　　　　        19,473 円／㎡）　　（経費率　　  16.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9405    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 552,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　   2,233.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0556     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0419 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  40 ％　＋ 0.0864 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 30,691,200 円  
（　　　　　        54,904 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 65,280,496 円      
②総費用 10,885,647 円      
③純収益　①－② 54,394,849 円      
④建物等に帰属する純収益 30,691,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 23,703,649 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 22,293,282 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       39,881 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    655,684,765 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,170,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪福島 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市福島区福島六丁目２０番２
 1204000102314-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
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備考