別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大阪福島 -7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪福島 -7 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　森田　真也   TEL.
鑑定評価額 1,170,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,250,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 910,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市福島区福島３丁目１３番２
｢福島３－１－５５｣		 ②地積
　(㎡)		 936  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)

1:3.5		 共同住宅

ＲＣ19		 高層の共同住宅が多
く見られる住宅地域
 北西14.5m市道、背面道 水道、ガス、下水 新福島

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 北西１４．５ｍ市道
、背面道		 交通

施設		 新福島駅南方

450m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 高層共同住宅を中心とする住宅地域であり、地域要因の大きな変動は見込まれないため、今後も当面は現状を維
持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,320,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　            1,180,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、福島区及びその周辺区のマンション立地が可能な住宅地域及び住商混在地域である。需要者の中心は、
分譲マンション開発を目的とする不動産業者である。販売価格の高騰からマンション売れ行きが鈍りつつあるが、住宅
需要の都心回帰傾向は続いており、中心商業地に近く、利便性が高い立地から需要も堅調であり、地価は上昇傾向で推
移している。市場の中心価格帯は、取引される画地規模がまちまちであるため指摘が困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市場動向、各取引事例の分析を踏まえ適正に試算されている。開発法による価格は開発計画等の想定、採用
数値とも妥当である。収益価格は最有効使用が分譲マンションのため試算を行わなかった。投資採算性が重視されるた
め、それらを価格に反映した比準価格、開発法による価格により価格を決定することが妥当と判断し、比準価格及び開
発法による価格を関連付け、代表標準地との検討並びに市場の動向も踏まえ、鑑定評価額を前記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪天王寺 -6              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    900,000 円／㎡		 [106.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 77.7]		 [102.0]
100		 1,250,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,160,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 雇用、所得環境の改善、各種政策の効果によ
り、景気は緩やかに持ち直す傾向にあるが、
物価上昇や海外情勢等懸念材料も多く注意が
必要である。

地域要因、市場特性に変動は認められない。
マンション等の事業用地需要は堅調で、地価
は上昇傾向で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -11.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪福島 -7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 西１０９

-8		 大阪市西区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南11m市道、
北西8m、角地
商業

(100,400)
b 西１０９

-3		 大阪市西区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南11m市道、
北6m、二方路
商業
駐車場整備地区
(100,400)
c 天王寺１０
４
-5		 大阪市天王寺区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北11m市道、
中間画地
２住居
特別用途地区
(90,400)
d 北１１６

-2		 大阪市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 東11m市道、
中間画地
準工

(70,300)
e 西１０９

-9		 大阪市西区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北8m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,480)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
908,542  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
899,806 		 100
[  75.7]
1,188,647 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
1,210,000 
b (　           ) 
971,109  		 100
[ 100.0]		 [ 113.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.9]
1,114,468 		 100
[  84.6]
1,317,338 
1,340,000 
c (　           ) 
979,444  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
1,087,698 		 100
[  82.9]
1,312,060 
1,340,000 
d (　           ) 
971,517  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
1,032,675 		 100
[  83.4]
1,238,219 
1,260,000 
e (　           ) 
1,608,861  		 100
[ 100.0]		 [ 110.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,693,135 		 100
[ 118.3]
1,431,221 
1,460,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -14.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,320,000 円／㎡]  



大阪福島 -7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 高層共同住宅地（分譲マンションの敷地）が最有効使用であるため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判定したため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

3,108,870,072 
2,007,950,600 
10 
805,000 
5,184.00 
290,000 
7,317.44 
⑧開発法による価格 　　        1,100,919,472 円　　　　（　            1,180,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪福島 -7　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
936 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  936.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
437.96 ㎡  7,317.44 ㎡  5,611.96 ㎡  1,705.48 ㎡  5,184.00 ㎡  ＲＣ・19F 1B
 (    72 戸)
 72㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      46.8 ％）  （     781.8 ％）  （     599.6 ％）  （     182.2 ％）  （     70.84 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
100 ％ 
600 ％ 
600 ％ 		 間口

奥行		   16.5 ｍ

  56.7 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		   14.5 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 805,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    805,000 円／㎡　　×　　     5,184.00 ㎡　　＝　　　　       4,173,120,000 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         4,173,120,000 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   290,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   298,700 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    298,700 円／㎡　　×　　　   7,317.44 ㎡　　＝　　　　       2,185,719,328 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠 開発指導要綱等に基づき不要と判断
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         4,173,120,000 円　　×　　　　　     10 ％　　＝　　　　         417,312,000 円 
支出合計　④+⑤+⑥         2,603,031,328 円 
(4)-4　投下資本収益率     10 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率、開発利潤率、危険負担率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 10 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 15 ヶ月 
建築工事(1期目) 10 ヶ月  販売収入(1期目) 15 ヶ月  販売管理費(2期目) 27 ヶ月 
建築工事(2期目) 25 ヶ月  販売収入(2期目) 27 ヶ月  販売管理費(3期目) 39 ヶ月 
建築工事(3期目) 39 ヶ月  販売収入(3期目) 39 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 208,656,000 円  (      5 ％) ×　　0.8877  （     15 ヶ月） ＝　　          185,223,931 円 
販売総額(2期) 208,656,000 円  (      5 ％) ×　　0.8070  （     27 ヶ月） ＝　　          168,385,392 円 
販売総額(3期) 3,755,808,000 円  (     90 ％) ×　　0.7336  （     39 ヶ月） ＝　　        2,755,260,749 円 
収入合計 － － － － 3,108,870,072 円 
支出 建築工事費(1期) 218,571,933 円  (     10 ％) ×　　0.9236  （     10 ヶ月） ＝　　          201,873,037 円 
建築工事費(2期) 218,571,933 円  (     10 ％) ×　　0.8199  （     25 ヶ月） ＝　　          179,207,128 円 
建築工事費(3期) 1,748,575,462 円  (     80 ％) ×　　0.7336  （     39 ヶ月） ＝　　        1,282,754,959 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 166,924,800 円  (     40 ％) ×　　0.8877  （     15 ヶ月） ＝　　          148,179,145 円 
販売管理費(2期) 166,924,800 円  (     40 ％) ×　　0.8070  （     27 ヶ月） ＝　　          134,708,314 円 
販売管理費(3期) 83,462,400 円  (     20 ％) ×　　0.7336  （     39 ヶ月） ＝　　           61,228,017 円 
支出合計 － － － － 2,007,950,600 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        3,108,870,072 円　　－　　　　　　        2,007,950,600 円　　＝　　　　　         1,100,919,472 円 

            1,180,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 大阪福島 -7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市福島区福島三丁目１３番２
 1204000088766-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大阪福島 -7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪福島 -7 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　山本　祐一郎   TEL.
鑑定評価額 1,170,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,250,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 910,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市福島区福島３丁目１３番２
｢福島３－１－５５｣		 ②地積
　(㎡)		 936  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)

1:3.5		 共同住宅

ＲＣ19		 高層の共同住宅が多
く見られる住宅地域
 北西14.5m市道、背面道 水道、ガス、下水 新福島

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 北西１４．５ｍ市道
、背面道		 交通

施設		 新福島駅南方

450m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 堂島川に面した高層共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域である。都心接近性等を背景に住系用途への転換利用が進ん
でいることから、今後も地価は堅調に推移するものと予想される。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,280,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　            1,010,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、福島区及び周辺区において高層マンション等が建ち並ぶ住宅地域であり、主たる需要者は、マンション
開発事業者等が中心と考えられる。マンション素地の取得需要は旺盛であるが、近年の建築費や素地価格の高騰により
、事業採算性がより厳しくなってきている。なお、物件規模や個々の取引の性質如何によって取引の価格帯は広範にわ
たり、市場での需要の中心となる総額としての価格帯を見出すことは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 主たる需要者は、マンション開発事業者等と把握され、投資採算性に基づいて意思決定を行うものと思料されるため、
本件では、開発法による価格を中心に、類似性を有する不動産との比較という観点より、類似事例からアプローチした
比準価格も重視し、代表標準地との均衡性にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、最有効使用を分譲
マンション用地と判断したため、収益還元法を非適用とした。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪天王寺 -6              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    900,000 円／㎡		 [106.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 78.6]		 [102.0]
100		 1,240,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,160,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 国内景気は各種政策の効果により回復傾向に
あるが、物価上昇や能登半島地震、中東地域
を巡る世界情勢等による影響が懸念される。


新型コロナの終息や取引市場における堅調な
需要を背景に、特に立地等に優れるマンショ
ン素地の地価を中心に上昇基調で推移してい
る。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪福島 -7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 西１１４

-15		 大阪市西区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東6m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,360)
b 北１１６

-4		 大阪市北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東11m市道、
南8m、角地
準工

(80,300)
c 北１０２

-24		 大阪市北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西14.6m市
道、中間画地
準工

(70,300)
d 西１１４

-10		 大阪市西区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西11m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
967,118  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
976,329 		 100
[  76.7]
1,272,919 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
1,300,000 
b (　           ) 
822,798  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.1]
802,823 		 100
[  71.6]
1,121,261 
1,140,000 
c (　           ) 
930,285  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
953,542 		 100
[  70.4]
1,354,463 
1,380,000 
d (　           ) 
1,169,433  		 100
[ 100.0]		 [ 104.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,226,735 		 100
[  97.4]
1,259,482 
1,280,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -14.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -14.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,280,000 円／㎡]  



大阪福島 -7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

2,931,220,354 
1,988,286,858 
10 
759,000 
5,184.00 
290,000 
7,317.44 
⑧開発法による価格 　　          942,933,496 円　　　　（　            1,010,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪福島 -7　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
936 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  936.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
437.96 ㎡  7,317.44 ㎡  5,611.96 ㎡  1,705.48 ㎡  5,184.00 ㎡  ＲＣ・19F
 (    72 戸)
 72㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      46.8 ％）  （     781.8 ％）  （     599.6 ％）  （     182.2 ％）  （     70.84 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
100 ％ 
600 ％ 
600 ％ 		 間口

奥行		   16.5 ｍ

  56.7 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		   14.5 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 759,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    759,000 円／㎡　　×　　     5,184.00 ㎡　　＝　　　　       3,934,656,000 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         3,934,656,000 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   290,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   298,700 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    298,700 円／㎡　　×　　　   7,317.44 ㎡　　＝　　　　       2,185,719,328 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠 開発指導要綱より不要と判断
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         3,934,656,000 円　　×　　　　　     10 ％　　＝　　　　         393,465,600 円 
支出合計　④+⑤+⑥         2,579,184,928 円 
(4)-4　投下資本収益率     10 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率、開発利潤率、危険負担率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 10 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 15 ヶ月 
建築工事(1期目) 10 ヶ月  販売収入(1期目) 15 ヶ月  販売管理費(2期目) 27 ヶ月 
建築工事(2期目) 25 ヶ月  販売収入(2期目) 27 ヶ月  販売管理費(3期目) 39 ヶ月 
建築工事(3期目) 39 ヶ月  販売収入(3期目) 39 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 196,732,800 円  (      5 ％) ×　　0.8877  （     15 ヶ月） ＝　　          174,639,707 円 
販売総額(2期) 196,732,800 円  (      5 ％) ×　　0.8070  （     27 ヶ月） ＝　　          158,763,370 円 
販売総額(3期) 3,541,190,400 円  (     90 ％) ×　　0.7336  （     39 ヶ月） ＝　　        2,597,817,277 円 
収入合計 － － － － 2,931,220,354 円 
支出 建築工事費(1期) 218,571,933 円  (     10 ％) ×　　0.9236  （     10 ヶ月） ＝　　          201,873,037 円 
建築工事費(2期) 218,571,933 円  (     10 ％) ×　　0.8199  （     25 ヶ月） ＝　　          179,207,128 円 
建築工事費(3期) 1,748,575,462 円  (     80 ％) ×　　0.7336  （     39 ヶ月） ＝　　        1,282,754,959 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 157,386,240 円  (     40 ％) ×　　0.8877  （     15 ヶ月） ＝　　          139,711,765 円 
販売管理費(2期) 157,386,240 円  (     40 ％) ×　　0.8070  （     27 ヶ月） ＝　　          127,010,696 円 
販売管理費(3期) 78,693,120 円  (     20 ％) ×　　0.7336  （     39 ヶ月） ＝　　           57,729,273 円 
支出合計 － － － － 1,988,286,858 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        2,931,220,354 円　　－　　　　　　        1,988,286,858 円　　＝　　　　　           942,933,496 円 

            1,010,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 大阪福島 -7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市福島区福島三丁目１３番２
 1204000088766-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考