別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大阪都島 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪都島 -2 大阪府 大阪第３ 氏名  不動産鑑定士　小倉　康秀   TEL.
鑑定評価額 49,500,000 円  １㎡当たりの価格 300,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 230,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市都島区御幸町１丁目９４番２
｢御幸町１－６－２６｣		 ②地積
　(㎡)		 165  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)

1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅の中に、共
同住宅等が混在する
住宅地域		 南6m市道 水道、ガス、下水 野江内代

770m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北６ｍ市
道		 交通

施設		 野江内代駅北西方

770m		 法令

規制		 １住居
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は一般住宅のほか、共同住宅も見られる住宅地域であり、地域要因に特段の変動はなく、今後も現状の
ままで推移するものと予測する。地価は住宅需要が堅調であり上昇傾向が続くものと思われる。
(3)最有効使用の判定 中層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    300,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    217,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、都島区及び周辺区内の住宅地域と判定した。また、需要者の中心は同一需給圏内の居住者である。近
隣地域は、一般住宅の中に共同住宅等が見られる住宅地域である。区内は堅調な住宅需要があるため当該地域の需要は
引き続き強含みで推移している。近隣地域の地価水準は概ね３００千円／㎡前後と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　比準価格は都島区内の地域的特性の類似した多数の取引事例を収集し、適切に各要因の比較を行った。一方、収益価
格は収益項目及び費用項目に若干の想定要因が介在する。本件においては、市場性を反映し実証的かつ規範性の高い比
準価格を重視し、収益価格を参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪都島 -5                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    308,000 円／㎡		 [105.8]
100		 100
[104.0]		 100
[109.1]		 [104.0]
100		 299,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    281,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建築資材の高騰、消費者物価の上昇等の影響
も受け、都島区内の住宅地の地価水準は昨年
より上昇幅が拡大している。


一般住宅の中に共同住宅等が見られる住宅地
域であり、地域的特性は概ね固定化しており
、特に大きな地域要因の変化は認められない
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪都島 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ３１０

-13		 大阪市都島区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北8.1m市道、
中間画地
１住居

(90,200)
b ３１０

-15		 大阪市都島区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東6m市道、
中間画地
１住居

(90,200)
c ３０３

-24		 大阪市都島区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西3.3m市道、
中間画地
１住居

(90,240)
d ３１１

-6		 大阪市都島区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西8m市道、
中間画地
１住居

(90,200)
e ３０３

-21		 大阪市都島区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西8m市道、
中間画地
１住居

(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
291,689  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
301,023 		 100
[ 107.7]
279,501 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
291,000 
b (　           ) 
302,710  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
304,473 		 100
[ 102.9]
295,892 
308,000 
c (　           ) 
223,090  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
228,833 		 100
[  83.9]
272,745 
284,000 
d (　           ) 
232,949  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
235,255 		 100
[  79.2]
297,039 
309,000 
e (　           ) 
368,151  		 100
[ 120.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
310,741 		 100
[ 107.1]
290,141 
302,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e 隣地購入

 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    300,000 円／㎡]  



大阪都島 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に所在し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,246,138 
1,829,173 
7,416,965 
5,836,260 
1,580,705 		 （　0.9526）
1,505,780 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     35,851,905 円　　　　（　    217,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪都島 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 123.00 ＲＣ4 492.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   165 ㎡      9.1 m x   18.1 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階２戸（約５５㎡／戸、１ＬＤＫ、２ＬＤＫ）の４階建共同住宅を想定。 ⑦有効率　  88.8 ％
の理由		 同種の建物としては標準的と判断。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
123.00 
85.0 
104.55 
1,800 
188,190 		 1.0  188,190 
2.0  376,380 

 2～ 3		 住宅
123.00 
90.0 
110.70 
1,850 
204,795 		 1.0  204,795 
2.0  409,590 

 4～ 4		 住宅
123.00 
90.0 
110.70 
1,830 
202,581 		 1.0  202,581 
2.0  405,162 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
492.00 
88.8 
436.65 

800,361 		 800,361 
1,600,722 
⑨年額支払賃料        800,361 円　×　12ヶ月　＝　       9,604,332 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     436.65 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,604,332 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       672,303 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,932,029 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           800,361 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,443 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,600,722 円　×　　  93.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         306,666 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,246,138 円　　　　（　        56,037 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ３１０賃
　　　　-4		 2,000  
(   2,000) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
1,942 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,915 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,850 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ３１０賃
　　　　-6		 1,518  
(   1,487) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,880 
c ３１１賃
　　　　-2		 1,746  
(   1,668) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,935 
大阪都島 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 368,800 円  　　　　     92,200,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 384,173 円  　　　        9,604,332　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      108,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      783,700 円  　　　　     92,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        92,200 円  　　　　     92,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        92,200 円  　　　　     92,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,829,173 円　（　　　　　　        11,086 円／㎡）　　（経費率　　  19.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9526    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 92,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 182,000 円／㎡　×　     492.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0633     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0499 ×　 40 ％　＋　0.0627 ×  40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,836,260 円  
（　　　　　        35,371 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,246,138 円      
②総費用 1,829,173 円      
③純収益　①－② 7,416,965 円      
④建物等に帰属する純収益 5,836,260 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,580,705 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,505,780 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,126 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     35,851,905 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     217,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪都島 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市都島区御幸町一丁目９４番２
 1203010004238-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大阪都島 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪都島 -2 大阪府 大阪第３ 氏名  不動産鑑定士　山口　百合子   TEL.
鑑定評価額 49,500,000 円  １㎡当たりの価格 300,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 230,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市都島区御幸町１丁目９４番２
｢御幸町１－６－２６｣		 ②地積
　(㎡)		 165  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)

1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅の中に、共
同住宅等が混在する
住宅地域		 南6m市道 水道、ガス、下水 野江内代

770m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北６ｍ市道 交通

施設		 野江内代駅北西方

770m		 法令

規制		 １住居
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域として成熟しており、地域要因に特段の変動はなく、今後
も現状のまま推移するものと予測する。地価は住宅需要が堅調であり、上昇基調にあるものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    300,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    212,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、都島区、隣接区内の住宅地域である。需要者は主に、同一需給圏内の一次及び二次取得者層。需給動向
は、都心への接近性は比較的良好であり、顕著な住宅需要があり需要は底堅い。中心となる価格帯は１５０㎡程度で、
４，５００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 住宅、共同住宅等が混在する地域であり、利便性を重視する自己使用目的での取引が中心の地域であることから快適性
を重視する取引価格の水準を指標に決定される事が一般的である。土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため
、収益価格は低位に求められた。したがって本件においては、比準価格を概ね標準に、収益価格を比較考量し、周辺の
需給動向等を勘案し、代表標準地及び前年価格との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪都島 -5                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    308,000 円／㎡		 [105.8]
100		 100
[104.0]		 100
[109.1]		 [104.0]
100		 299,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    281,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、緩やかに回復している。物価上昇、
金融資本市場の変動等に注意する必要がある
。都島区内の生産年齢人口は増加、地価水準
は上昇傾向。

特に変動は認められない。標準地において、
地価は上昇基調にある。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪都島 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ３０３

-21		 大阪市都島区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西8m市道、
中間画地
１住居

(90,300)
b ３０３

-24		 大阪市都島区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西3.3m市道、
中間画地
１住居

(90,240)
c ３１０

-13		 大阪市都島区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北8.1m市道、
中間画地
１住居

(90,200)
d ３１０

-15		 大阪市都島区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東6m市道、
中間画地
１住居

(90,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
368,151  		 100
[ 120.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
310,741 		 100
[ 107.1]
290,141 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
302,000 
b (　           ) 
223,090  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
228,833 		 100
[  78.9]
290,029 
302,000 
c (　           ) 
291,689  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
301,023 		 100
[ 105.8]
284,521 
296,000 
d (　           ) 
302,710  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
304,473 		 100
[ 104.8]
290,528 
302,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 隣地購入

 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    300,000 円／㎡]  



大阪都島 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,024,493 
1,711,723 
7,312,770 
5,772,960 
1,539,810 		 （　0.9526）
1,466,823 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     34,924,357 円　　　　（　    212,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪都島 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 123.00 ＲＣ4 492.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   165 ㎡      9.1 m x   18.1 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階２戸（約５５㎡／戸、１ＬＤＫ、２ＬＤＫ）の４階建共同住宅を想定。 ⑦有効率　  88.8 ％
の理由		 同種の建物としては標準的と判断。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
123.00 
85.0 
104.55 
1,770 
185,054 		 1.0  185,054 
2.0  370,108 

 2～ 4		 住宅
123.00 
90.0 
110.70 
1,795 
198,707 		 1.0  198,707 
2.0  397,414 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
492.00 
88.8 
436.65 

781,175 		 781,175 
1,562,350 
⑨年額支払賃料        781,175 円　×　12ヶ月　＝　       9,374,100 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     436.65 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,374,100 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       656,187 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,717,913 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           781,175 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,265 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,562,350 円　×　　  93.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         299,315 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,024,493 円　　　　（　        54,694 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ３１０賃
　　　　-3		 1,781  
(   1,722) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,915 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,858 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,795 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ３１１賃
　　　　-2		 1,746  
(   1,668) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
1,800 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪都島 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 364,800 円  　　　　     91,200,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 281,223 円  　　　        9,374,100　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      108,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      775,200 円  　　　　     91,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        91,200 円  　　　　     91,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        91,200 円  　　　　     91,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,711,723 円　（　　　　　　        10,374 円／㎡）　　（経費率　　  19.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9526    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 91,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     492.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0633     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0499 ×　 40 ％　＋　0.0627 ×  40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,772,960 円  
（　　　　　        34,988 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,024,493 円      
②総費用 1,711,723 円      
③純収益　①－② 7,312,770 円      
④建物等に帰属する純収益 5,772,960 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,539,810 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,466,823 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,890 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     34,924,357 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     212,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪都島 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市都島区御幸町一丁目９４番２
 1203010004238-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
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備考