令和6年1月12日　提出 京丹波 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京丹波 9-1 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　渡邊　崇彦   TEL.

鑑定評価額 56,500,000 円  １㎡当たりの価格 6,480 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 船井郡京丹波町下山わらび５６番外 ②地積 　(㎡) 8,712   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 台形 2:1 工場 中規模工場の多い丘 陵地の工業団地 北東12m町道 水道 下山 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西     0 ｍ、南   250 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 工場の敷地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  60.0 ｍ、奥行　約　　  80.0 ｍ、規模　　     4,800 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 未利用地や太陽光発電用地も 多く見られる工業団地 街 路 １２ｍ町道 交通 施設 下山駅東方 1.0km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 未利用地や太陽光発電用地も多い工業団地であるが、周辺では工場拡張の動きも見られることなどから、土地利 用は概ね現状維持程度で推移するものと予測する。需要は回復傾向にあり、地価は若干の上昇傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 工場の敷地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      6,480 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、概ね京都府北中部に位置する工業地域の圏域と判断した。需要者の中心は地元事業者のほか、京 都府北中部に拠点を必要とする製造事業者や物流事業者なども潜在的な需要者である。都市部周辺などにおける工業地 価格の上昇に加えて、周辺では工場拡張の動きも見られることから、需要は回復傾向にあり、地価は若干の上昇傾向に ある。取引件数が少なく、選好される規模などにもばらつきがあることから、中心価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内において生起した取引事例を収集し、価格牽連性が認められる適切な事例を選択して試算され ており、不動産市場の実勢を反映した実証的な価格として規範性が認められる。本地域は自用目的の取引が中心で、工 場等の賃貸市場が形成されていないことなどから、収益還元法は適用できなかった。よって本件においては規範性が高 い比準価格を標準とし、さらに類似の標準地との検討を踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　綾部 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,100 円／㎡ [104.3] 100 100 [100.0] 100 [227.5] [100.0] 100 6,460  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      6,450 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町内の人口は減少傾向で、高齢化も進展して いる。都市部周辺などにおける工業地価格の 上昇等もあり、町内の工業地需要には回復傾 向がみられる。 未利用地や太陽光発電用地も多いものの、周 辺では工場拡張の動きも見られる。工業地需 要は回復傾向にあり、地価は若干の上昇傾向 で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　+123.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％