令和6年1月12日　提出 京丹波 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京丹波 -2 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　渡邊　崇彦   TEL.

鑑定評価額 1,850,000 円  １㎡当たりの価格 11,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 船井郡京丹波町院内鍋山１２番１７ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに空 地等が見られる住宅 地域 南西5m私道 水道、下水 下山 6.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   130 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５ｍ私 道 交通 施設 下山駅南方 6.8km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 空地等が見られる住宅団地であり、地域要因に特段の変動はみられず、土地利用は概ね現状を維持するものと予 測する。慢性的な宅地の供給過剰感から、需給は弱含んでおり、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね京丹波町及び周辺市に存する住宅地域の圏域と判断した。一般住宅のほか空地等が見られる住宅団 地であり、需要者の中心は田舎暮らしや別荘利用を目的とする京都府及び大阪府等に居住する個人である。周辺の住宅 団地には慢性的な宅地の供給過剰感があり、さらに周辺では需要の低迷から太陽光発電用地としての利用も見られるな ど、需給は弱含みである。市場における取引の中心価格帯は土地総額で１００～３００万円程度と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の住宅地域において生起した取引事例を収集し、類似性の認められる適切な事例を選択して試 算したもので、実証的で規範性に優れた価格である。また本地域は戸建住宅用に開発された住宅団地であり、賃貸市場 の成熟の程度などから経済合理性を有する賃貸住宅を想定することが困難であったため、収益還元法は適用できなかっ た。よって本件では比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　南丹 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,600 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [100.0] 100 [140.0] [102.0] 100 11,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 京丹波町内の人口は減少傾向であり、高齢化 も進展していることから、住宅地需要に回復 はみられず、低迷が続いている。 地域要因に特段の変動はみられない。周辺の 住宅団地には慢性的な宅地の供給過剰感があ り、需要の低迷から需給は弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.6 ％  ％