令和6年1月12日　提出 京丹波 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京丹波 -1 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　渡邊　崇彦   TEL.

鑑定評価額 6,120,000 円  １㎡当たりの価格 9,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 船井郡京丹波町実勢下岡５２番３外 ②地積 　(㎡) 672   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 不整形 2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅の中に空地 等が見られる既成住 宅地域 南11m府道、東側道 水道、下水 胡麻 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　不整形 ④地域的特性 特記 事項 府道沿いに位置する農家集落 地域 街 路 １１ｍ府道 交通 施設 胡麻駅南西方 3.4km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 府道沿いに位置する農家集落地域で、人口減少や高齢化などの衰退傾向から、周辺では太陽光発電用地も多く見 られるなど、住環境の低下が懸念される。衰退傾向から土地需要は低迷しており、地価は下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね京丹波町及び周辺市に存する住宅地域の圏域と判断した。需要者は本地域に地縁・血縁性を有する 近隣の居住者が中心である。人口減少や高齢化などの影響を受けている農家集落地域であり、地域の衰退傾向による土 地需要の低迷から周辺では太陽光発電用地も多く見られるなど、需給は弱含みである。周辺の土地取引数は少なく、親 族間などの事情を有する取引も多いことから、取引の中心価格帯の把握は困難であった。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の住宅地域において生起した取引事例を収集し、類似性の認められる適切な事例を選択して試 算したものであり、不動産市場の実勢を反映した実証的で規範性に優れた価格である。また本地域は農家集落地域で賃 貸市場が未成熟であり、経済合理性を有する賃貸住宅を想定することが困難であったため、収益価格は試算できなかっ た。よって本件では比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　南丹 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,600 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [100.0] 100 [169.8] [100.0] 100 9,070  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 京丹波町内の人口は減少傾向であり、高齢化 も進展していることから、住宅地需要に回復 はみられず、低迷が続いている。 人口減少や高齢化などの影響を受けている農 家集落地域であり、地域の衰退傾向から、需 給は弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +77.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.2 ％  ％