令和6年1月12日　提出 精華 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   精華 -10 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　三浦　正樹   TEL.

鑑定評価額 17,300,000 円  １㎡当たりの価格 84,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 68,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 相楽郡精華町桜が丘１丁目２９番８ ②地積 　(㎡) 206   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 高度1種最高10m 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北東6m町道 水道、ガス、下水 高の原 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    45 ｍ、南    80 ｍ、北    65 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北６ｍ町 道　 交通 施設 高の原駅北西方 1.7km 法令 規制 １低専 (40,60) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域であり、地域要因に特段の変化はない。当面の間は現状を維持す るものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     84,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は近鉄京都線沿線で、概ね精華町・木津川市のほか奈良市北部に存する区画整然とした中規模住宅を中心と する範囲。需要者は京都府南部を中心に奈良市北部の居住者も見られる。京都・大阪・奈良方面への通勤圏内で住環境 は良好である。徒歩圏外であるが需要は比較的安定している。取引の中心となる価格帯は、土地で１８００万円前後、 中古戸建住宅で総額３０００万円までの物件が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅用に開発された住宅団地内にある画地で、快適性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的の取引が 支配的で賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算しなかった。類似地域において、多数の信頼性のある取引 事例を得られた。よって市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地とも均衡を得ているので鑑定評価額を上記の とおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　木津川 -9                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    121,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [141.8] [101.0] 100 83,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     84,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 精華町の人口は微減、世帯数は微増傾向。景 気は緩やかに回復している。不動産の需要は 総じて弱含みであるが、立地条件が優れると 安定している。 住環境は良好であるが、交通接近条件がやや 劣るため、徒歩圏内に比べると需要はやや弱 い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +39.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％