令和6年1月12日　提出 精華 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   精華 -9 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　三浦　正樹   TEL.

鑑定評価額 5,810,000 円  １㎡当たりの価格 41,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 33,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 相楽郡精華町大字南稲八妻小字尻谷１０７番７ ②地積 　(㎡) 140   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度3種最高15m 1:1.5 住宅 ＬＳ2 農家住宅、一般住宅 が建ち並ぶ住宅地域 東6.5m町道 水道、下水 新祝園 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ．５ｍ町道　 交通 施設 新祝園駅南西方 1.4km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度3種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、農家住宅、一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、地域要因に格別の変動要因はないの で、当分の間は現状を維持するものと予測する。地価は、需要が弱含みで下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ片町線及び近鉄京都線沿線で、概ね精華町及び木津川市に存する農家住宅と一般住宅が混在する地域 を中心とする範囲。需要者は精華町及び木津川市の居住者が中心である。同一需給圏外からの転入者は少ない。交通接 近条件、環境条件がやや劣り中古住宅の需要は弱含みである。中古住宅物件は１０００万円程度の物件が需要の中心で ある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は自用の農家住宅、一般住宅が中心となっており、アパート等の収益物件は少なく、自己使用目的の取引が支 配的で、賃貸市場が未成熟のため収益還元法は採用できなかった。比準価格は適切に選択した指標となりえる取引事例 に基づき試算されている。よって比準価格を採用し、代表標準地とも均衡を得ているので鑑定評価額を上記のとおり決 定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　木津川 -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     39,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [ 95.8] [102.0] 100 41,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 精華町の人口は微減、世帯数は微増傾向。景 気は緩やかに回復している。不動産の需要は 総じて弱含みであるが、立地条件が優れると 安定している。 農家住宅、一般住宅を中心とする地域で、変 動の要因は少ないが、需要はやや弱く、地価 は下落傾向にある。 変動要因はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％