別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
精華 -8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
精華 -8 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　左近　宏崇   TEL.
鑑定評価額 13,900,000 円  １㎡当たりの価格 122,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 96,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 相楽郡精華町祝園西１丁目２０番３
 ②地積
　(㎡)		 114  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度3種最高15m

1:1		 住宅

Ｗ2		 小規模一般住宅が建
ち並ぶ住宅地域
 北5.5m町道 水道、下水 新祝園

360m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位　　　　北
、５．５ｍ町道		 交通

施設		 新祝園駅北西方

360m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
高度3種最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 駅に近い区画整理済みの住宅地域としてほぼ成熟しており、今後も現状を維持するものと予測する。交通接近条
件や住環境に優れ地価は堅調である。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    122,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     58,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は近鉄京都線及びＪＲ片町線沿線で、概ね精華町、京田辺市、木津川市等に存する中小規模住宅を中心とす
る範囲。需要者は精華町内の居住者のほか圏外からの転入も見られる。京都・大阪への通勤圏内かつ駅前において区画
整理された利便性の高い住宅地域であることから需要者の人気も高く、需給は堅調に推移している。価格帯は、土地で
１５００万円程度、中古戸建住宅では２０００万円程度の物件が需要の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺には共同住宅等も存するが、戸建住宅が大半である。また、賃貸市場が未成熟で元本に見合う賃料水準が形成され
ていないため、収益価格は低位に試算された。取引は自用目的が支配的であり、収益性が価格形成に及ぼす影響は小さ
い。よって、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映する説得力の高い比準価格を重視し、収益価格を参考に
留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　精華 -1                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    107,000 円／㎡		 [101.9]
100		 100
[102.0]		 100
[ 87.3]		 [100.0]
100		 122,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    120,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 祝園・新祝園駅周辺、学研都市エリアは横ば
い、既成集落や利便性等が劣る地域では需要
の減退傾向が見られる。


区画整理完了から１０年以上を経ており、地
域要因に特段の変動は見られない。利便性が
高く需給は堅調に推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 精華 -8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ２Ｏ

-12		 相楽郡精華町

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西4.5m町道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(50,80)
b ２４Ｋ２Ｑ

-20		 相楽郡精華町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南6m町道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(50,80)
c ２４Ｋ２Ｑ

-7		 相楽郡精華町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北5.6m町道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(50,80)
d ２４Ｋ２Ｊ

-28		 相楽郡精華町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西13m町道、
南17m、東4m、
三方路
２低専
高度1種最高10m
(60,80)
e ２４Ｋ２Ｌ

-194		 相楽郡精華町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南6m町道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(50,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
108,262  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
108,048 		 100
[  88.3]
122,365 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
122,000 
b (　           ) 
88,501  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
85,923 		 100
[  71.5]
120,172 
120,000 
c (　           ) 
71,455  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
72,027 		 100
[  59.0]
122,080 
122,000 
d (　           ) 
102,325  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
97,452 		 100
[  79.0]
123,357 
123,000 
e (　           ) 
93,046  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
90,336 		 100
[  74.1]
121,911 
122,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -36.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    122,000 円／㎡]  



精華 -8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地のため、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,083,282 
405,872 
1,677,410 
1,379,040 
298,370 		 （　0.9753）
291,000 		 （  4.7 -  0.3 ）
4.4％  
⑧収益価格 　      6,613,636 円　　　　（　     58,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
精華 -8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 64.80 ＬＳ2 129.60
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度3種最高15m
 60 ％   200 ％   200 ％   114 ㎡     10.5 m x   11.0 m  前面道路：町道     　   5.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 共同住宅（ファミリー向け平均約６５㎡）を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 重層長屋タイプのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 居宅
64.80 
100.0 
64.80 
1,384 
89,683 		 2.0  179,366 
1.0  89,683 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
129.60 
100.0 
129.60 

179,366 		 358,732 
179,366 
⑨年額支払賃料        179,366 円　×　12ヶ月　＝　       2,152,392 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     129.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,152,392 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       107,620 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,044,772 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           358,732 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,408 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          179,366 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　          35,102 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,083,282 円　　　　（　        18,274 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ２Ｑ（賃
）
　　　　-1006		 1,081  
(   1,012) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[ 75.0]		 100
[102.0]
1,346 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,410 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,384 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４Ｋ２Ｑ（賃
）
　　　　-1004		 1,411  
(   1,334) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,485 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
精華 -8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 102,000 円  　　　　     20,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 64,572 円  　　　        2,152,392　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       30,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      168,300 円  　　　　     20,400,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        20,400 円  　　　　     20,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        20,400 円  　　　　     20,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         405,872 円　（　　　　　　         3,560 円／㎡）　　（経費率　　  19.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9753    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 20,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　     129.60 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0676     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0515 ×　 45 ％　＋　0.0764 ×  40 ％　＋ 0.0927 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,379,040 円  
（　　　　　        12,097 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,083,282 円      
②総費用 405,872 円      
③純収益　①－② 1,677,410 円      
④建物等に帰属する純収益 1,379,040 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 298,370 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 291,000 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,553 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      6,613,636 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      58,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 精華 -8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　相楽郡精華町祝園西一丁目２０番３
 1312000267194-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
精華 -8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
精華 -8 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　吉村　將人   TEL.
鑑定評価額 13,800,000 円  １㎡当たりの価格 121,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 96,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 相楽郡精華町祝園西１丁目２０番３
 ②地積
　(㎡)		 114  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度3種最高15m

1:1		 住宅

Ｗ2		 小規模一般住宅が建
ち並ぶ住宅地域
 北5.5m町道 水道、下水 新祝園

360m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位　北、５．
５ｍ町道		 交通

施設		 新祝園駅北西方

360m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
高度3種最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は、小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、地域要因に特段の変動も見られず、今後
も現状を維持していくものと思料する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    121,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     61,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は近鉄京都線、ＪＲ片町線沿線の概ね精華町内に存する一般住宅地の存する範囲。主たる需要者は精華町の
居住者の他、他地域からの転入者も見られる。近隣地域は小規模一般住宅により形成されているが、駅に近く区画整理
もされており居住環境も良好なことから需要は堅調である。需要の中心価格帯は土地で１，５００万円、中古の戸建住
宅で２，５００万円までである。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域の周辺には共同住宅も見られるが、賃貸市場が未成熟なため元本価格に見合う賃料水準が形成されていないた
め収益価格は比準価格に比し低位に求められたものと思料する。一方、比準価格は市場の実態を反映した説得力の高い
価格であると思料する。従って、市場の実態をより反映した規範性の高い比準価格を採用し、収益価格を参考にとどめ
、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　精華 -1                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    107,000 円／㎡		 [101.9]
100		 100
[102.0]		 100
[ 87.3]		 [100.0]
100		 122,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    120,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 精華町の人口は横這い、世帯数は微増傾向に
ある。既成住宅地や利便性の劣る地域は衰退
傾向も見られる。


特に変動要因はない。




特になし。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 精華 -8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ２Ｏ

-12		 相楽郡精華町

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西4.5m町道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(50,80)
b ２４Ｋ２Ｏ

-13		 相楽郡精華町

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南6m町道、
西2m、二方路
１低専
高度1種最高10m
(50,80)
c ２４Ｋ２Ｑ

-7		 相楽郡精華町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北5.6m町道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(50,80)
d ２４Ｋ２Ｑ

-14		 相楽郡精華町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5m町道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(50,80)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
108,262  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
108,048 		 100
[  89.2]
121,130 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
121,000 
b (　           ) 
79,730  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
79,809 		 100
[  66.2]
120,557 
121,000 
c (　           ) 
71,455  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
72,027 		 100
[  60.8]
118,465 
118,000 
d (　           ) 
142,087  		 100
[ 130.0]		 [ 101.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
109,406 		 100
[  87.4]
125,178 
125,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -31.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -34.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 買進み

 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    121,000 円／㎡]  



精華 -8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,068,229 
399,305 
1,668,924 
1,352,000 
316,924 		 （　0.9753）
309,096 		 （  4.7 -  0.3 ）
4.4％  
⑧収益価格 　      7,024,909 円　　　　（　     61,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
精華 -8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 64.80 ＬＳ2 129.60
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度3種最高15m
 60 ％   200 ％   200 ％   114 ㎡     10.5 m x   11.0 m  前面道路：町道     　   5.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプの共同住宅を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 重層長屋タイプを想定したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 居宅
64.80 
100.0 
64.80 
1,374 
89,035 		 2.0  178,070 
1.0  89,035 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
129.60 
100.0 
129.60 

178,070 		 356,140 
178,070 
⑨年額支払賃料        178,070 円　×　12ヶ月　＝　       2,136,840 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     129.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金担保により計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,136,840 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       106,842 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,029,998 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           356,140 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,383 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          178,070 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　          34,848 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,068,229 円　　　　（　        18,142 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ２Ｑ（賃
）
　　　　-1004		 1,411  
(   1,334) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,485 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,400 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,374 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４Ｋ２Ｑ（賃
）
　　　　-1007		 1,136  
(   1,136) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,329 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
精華 -8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 100,000 円  　　　　     20,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 64,105 円  　　　        2,136,840　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       30,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      165,000 円  　　　　     20,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        20,000 円  　　　　     20,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        20,000 円  　　　　     20,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         399,305 円　（　　　　　　         3,503 円／㎡）　　（経費率　　  19.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9753    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 20,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 147,000 円／㎡　×　     129.60 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0676     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0515 ×　 45 ％　＋　0.0764 ×  40 ％　＋ 0.0927 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,352,000 円  
（　　　　　        11,860 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,068,229 円      
②総費用 399,305 円      
③純収益　①－② 1,668,924 円      
④建物等に帰属する純収益 1,352,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 316,924 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 309,096 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,711 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      7,024,909 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      61,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 精華 -8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　相楽郡精華町祝園西一丁目２０番３
 1312000267194-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考