令和6年1月15日　提出 精華 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   精華 -7 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　左近　宏崇   TEL.

鑑定評価額 9,400,000 円  １㎡当たりの価格 39,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 32,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 相楽郡精華町大字植田小字堂ケ島１４番 ②地積 　(㎡) 238   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度3種最高15m (60,160) 台形 1.5:1 住宅 Ｗ2 農家住宅の中に一般 住宅が混在する住宅 地域 北東2.3m町道 水道、下水 新祝園 840m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　　　　北 、２．３ｍ町道　 交通 施設 新祝園駅南方 840m 法令 規制 １住居 (60,160) 高度3種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅を中心とする古くからの住宅地域として成熟しており、今後も概ね現状を維持するものと予測する。競 争力や需要は弱く地価も弱含みにて推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は近鉄京都線及びＪＲ片町線沿線で、精華町、京田辺市、木津川市等に存する農家住宅の中に一般住宅が混 在する地域の範囲。需要者は地縁性を有する精華町内の居住者が中心であり、圏外からの転入はあまり見られない。最 寄駅から徒歩圏内であるが、旧集落的な農家住宅を中心とする地域で、市場は限定的であり取引も少ない。規模等によ り取引される価格は様々であり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益還元法は、農家住宅利用を中心とし、賃貸市場が形成されておらず収益性及び経済合理性を有する賃貸住宅を想定 することが現実的でないため適用を断念した。利便性及び居住の快適性を重視する自らの居住目的の取引が支配的であ り、市場における取引水準を重視して価格決定されるため、市場性を反映した比準価格は規範性が高い。よって、本件 においては代表標準地との検討も踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　木津川 -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     39,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [ 99.6] [101.0] 100 39,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 祝園・新祝園駅周辺、学研都市エリアは横ば い、既成集落や利便性等が劣る地域では需要 の減退傾向が見られる。 農家住宅を中心とする地域で、変動の要因は 少ないが、需要は低迷しており地価は弱含み 傾向が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％