令和6年1月12日　提出 宇治田原 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇治田原 -2 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　吉田　篤史   TEL.

鑑定評価額 4,070,000 円  １㎡当たりの価格 33,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 綴喜郡宇治田原町大字荒木小字立川２４番２５ ②地積 　(㎡) 121   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅に農 地等が混在する住宅 地域 北西6m町道 水道、下水 山城青谷 7.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    35 ｍ、西    80 ｍ、南    60 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、６ｍ町 道 交通 施設 山城青谷駅北東方 7.7km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、小規模一般住宅に農地等が混在する住宅地域であり、地域要因に特段の変化は見られないことから 、今後も住宅地域として現状を維持するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は宇治田原町及び周辺市町の住宅地域の存する圏域。主たる需要者は宇治田原町に地縁的選好性を有する居 住目的の個人であり、町外からの転入は少ない。生活利便性に劣ることから、住宅地としての選好性は劣るものの、一 定の需要は見られる。取引件数が少なく、また、取引される価格は様々であるため、取引の中心価格帯は見いだせない 。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、自用目的の取引が中心の住宅地域であり、需要者は生活利便性や住環境を重視して意思決定を行う。比準 価格はこれらを反映した実証的な価格であり、その説得力は高い。一方で、周辺に収益物件がほとんど見られず、経済 合理性の観点から収益還元法は適用できなかった。よって、比準価格を採用し、代表標準地との均衡に留意しつつ、鑑 定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宇治田原 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     33,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [ 97.0] [100.0] 100 33,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 世界的な物価高が続いており、個人消費の落 込みが懸念されるものの、町内の住宅地地価 は概ね横ばい傾向。宇治田原町の人口は減少 傾向である。 新名神高速道路の開通による期待が見られる が、住宅地としての需要に変化は見られない 。地価は横ばい傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％