令和6年1月12日　提出 井手 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   井手 -1 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　木田　洋二   TEL.

鑑定評価額 9,320,000 円  １㎡当たりの価格 40,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 綴喜郡井手町大字井手小字西高月６０番６１ ②地積 　(㎡) 233   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度1種最高15m 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 西6.8m町道 水道、下水 玉水 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    90 ｍ、南    60 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北、６． ８ｍ町道 交通 施設 玉水駅東方 700m 法令 規制 １住居 (60,200) 高度1種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、中規模一般住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域であり、地域内に格別の変動要因はなく、当分の間、現 状を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、井手町及び隣接市町の既成住宅地域一円である。需要者の中心は、地縁的選好性を有する圏内の居住者 であり、外部からの引き合いは限定的である。同町内においては、比較的整備された住宅団地であり、最寄り駅からも 徒歩圏であることから、需要はそれほど強くはないが近隣における新役場庁舎の開庁も手伝って一定の需要の回復が見 られる。中古住宅が取引の主体であるが、需要の中心となる価格帯は１５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、高台に開発された戸建住宅地域であって自用目的の取引が中心であり、相続対策の賃貸アパートも散見さ れるが、経済合理的な賃貸住宅の経営が成り立つ地域ではないことから収益還元法は適用しない。一方で、比準価格は 規範性の高い類似地域内の多数の事例から試算された。よって比準価格を採用して、単価と総額の関連、前年価格等と の検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 国内外の不安定な情勢に加えて金利の先高感 が個人消費の先行きに不透明感を与えている 。井出町内の住宅地は街路条件により需要に ばらつきがある。 人口減少に伴い、同町の地価は下落基調であ るが、最寄り駅への接近条件や街路状況が良 好である本住宅団地は、一定の下げ止まり感 が見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％