令和6年1月15日　提出 大山崎 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大山崎 -1 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　西井　雅志   TEL.

鑑定評価額 22,200,000 円  １㎡当たりの価格 156,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 120,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 乙訓郡大山崎町字円明寺小字殿山１番１０７ ②地積 　(㎡) 142   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 高度2種最高15m 1:2 住宅 ＲＣ2 一般住宅が多い区画 整然とした住宅地域 南5m町道 水道、ガス、下水 西山天王山 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北５ｍ町 道 交通 施設 西山天王山駅南西方 600m 法令 規制 ２中専 (60,200) 高度2種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域はテラスハウスが多い住宅地域で地域要因の大きな変動はなく、今後も現状で推移するものと予測する 。最寄駅に徒歩圏に位置しており、地価の動向は今後はやや上昇傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    156,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は阪急電鉄京都線、ＪＲ東海道本線沿線の駅圏で、大山崎町及びその周辺に存する住宅地域である。需要者 は大阪、京都に通勤する住宅の一次取得者が中心である。周辺においては開発に伴う分譲住宅が見られるほか、テラス ハウスなどの連棟式住宅も多く、需給は安定的である。需要の中心となる価格帯は土地２０００万円台、新築の戸建物 件は４０００万円程度が多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 低層の住宅によって占められる住宅団地であり、自用目的としての取引が支配的であり、市場参加者も共同住宅等の収 益物件は見られない。従って、収益価格の算出は断念し、自用としての住宅の取引が中心であるため、居住快適性及び 利便性等に基づく市場性を重視した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定し た。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長岡京 -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    234,000 円／㎡ [101.7] 100 100 [100.0] 100 [157.1] [103.0] 100 156,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    153,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 経済活動の正常化とともに個人消費は改善、 企業の生産活動は持ち直しているが、回復の 一服感も見られ、持続性にやや不安が残る。 最寄駅に徒歩圏内の住宅地域で、地域要因に 大きな変動はない。西山天王山駅に近く、需 給は堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +62.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％  ％