令和6年1月15日　提出 木津川 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   木津川 -22 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　宮田　真悟   TEL.

鑑定評価額 15,400,000 円  １㎡当たりの価格 67,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 53,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 木津川市州見台５丁目５番１０ ②地積 　(㎡) 229   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度1種最高10m 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 木津 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   210 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 木津駅南東方 3.2km 法令 規制 １低専 (50,80) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 画地や街路の配置が比較的整った住宅地域。住環境のよい住宅地域の形成を目的として開発されており、今後も 標準的使用等に変動は無く、現状の戸建住宅地域として安定的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     67,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は木津川市及び周辺市町の住宅地域で需要者は自用目的の個人が中心である。最寄り駅との接近性にやや劣 るが、標準地の存する州見台住宅団地は隣接する梅美台住宅団地と共に広範囲にわたる閑静な住宅地域を形成している 。宅地の新規供給余地はなく、中古住宅及び建替新築が取引の中心である。需要者の選好性は概ね良好で、地価は若干 ながら上昇している。取引における中心価格帯は標準地規模の土地で１５百万円強である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引は自用目的が中心である。第１種低層住居専用地域であり、建蔽率や容積率の点で投下資本に見合った収益の確保 が期待できないこと等から規範性を有する収益価格は試算できないと判断し、取引事例比較法のみを採用した。近隣地 域は定住型の閑静な住宅地域で、従来居住の利便性や安全性等が重視されて価格形成される傾向があることから、高い 信頼性を有する事例資料に基づき試算された比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　木津川 -9                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    121,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [174.9] [100.0] 100 67,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     66,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 兜台や城山台地区等、居住環境の優れるエリ アでは需要は堅調だが、旧市街地や旧山城町 、旧加茂町地区の需要は弱い状況が続いてい る。 地域要因に特段の変動はないが、区画整然と して環境条件に優れることから一般的要因の 影響と相まって地価は上昇している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +70.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％