令和6年1月12日　提出 木津川 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   木津川 -19 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　西川　崇   TEL.

鑑定評価額 13,400,000 円  １㎡当たりの価格 36,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 木津川市加茂町里東上田１６番５外 ②地積 　(㎡) 365   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度3種最高15m (60,180) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い府道沿いの既存の 住宅地域 東4.5m府道 水道、ガス、下水 加茂 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南   130 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       370 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．５ ｍ府道 交通 施設 加茂駅南西方 400m 法令 規制 １住居 (60,180) 高度3種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 　当該地域は中規模一般住宅が多い府道沿いの既存の住宅地域であり、地域要因に大きな変動要因はない。外部 からの転入需要は少なく、地価は下落基調で推移と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は概ね木津川市及び周辺市町等の既存の住宅地域である。主な需要者は同地域等の地縁ある居住者が大半 であり、圏外からの転入者は少ない。複合不動産の場合は建物の規模、築年数等により様々であり、中心となる価格帯 は見出しにくい。土地は標準地と同程度の規模で概ね１千５百万円前後である。敷地規模が大きく総額が嵩むことから 、当該地域の不動産需要は弱い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域には共同住宅等の収益物件はほとんど見られず、街路条件等から経済合理的な賃貸住宅の経営が成り立つ地 域でなく、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益還元法の適用は断念した。対象標準地の存する地域 は特に居住の快適性を重視する住宅地域であり、自用目的での取引が大半であるため、実証性の高い比準価格を採用し て、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　木津川 -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     39,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [108.8] [102.0] 100 36,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 木津川市の旧加茂町内人口は減少傾向、世帯 数は横ばい傾向である。交通利便性、住環境 等から不動産需要には二極化の傾向がみられ る。 地縁等による取引が大半であり、外部からの 需要は少ない。地価は若干の下落基調で推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％