令和6年1月15日　提出 木津川 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   木津川 -11 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　中村　佑   TEL.

鑑定評価額 11,400,000 円  １㎡当たりの価格 16,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 木津川市加茂町例幣正等庵７番 ②地積 　(㎡) 685   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅、作業所等 が見られる既存の住 宅地域 南4.6m市道 水道 加茂 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    80 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ４．６ｍ市道 交通 施設 加茂駅北西方 2.4km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、農家住宅を中心とした住宅地域である。地域要因に特段の変動はなく、需要は地縁関係者に限定さ れることから、今後も地価はやや下落傾向にて推移していくものと把握される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、木津川市乃至は周辺市町村の農家住宅地域と把握される。需要者の中心は地縁的選好性を有する者であ り、他地域からの転入はほとんど認められない。需要者が限定されることから、土地取引は、相隣関係、地縁関係の特 殊事情を含む取引が多く、画地規模や立地条件にばらつきが見られることから、需要の中心となる価格帯の把握は困難 である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は、農家住宅等が見られる農家住宅地域に存し、事業採算性の観点から共同住宅の想定は合理性に欠けるこ とや、戸建住宅の賃貸市場が未成熟であることから、収益還元法は非適用とした。比準価格は対象標準地と類似性を有 する取引事例を採用し適切な補修正を行って求められており、精度の高い価格である。よって本件では、市場性を反映 した比準価格を標準に、代表標準地の価格との均衡をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京田辺 -6                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,600 円／㎡ [ 98.3] 100 100 [100.0] 100 [ 68.4] [100.0] 100 16,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価高や金利動向には注視を要するものの、 京都府下の地域経済は堅調に推移しており、 個人消費、雇用環境等は回復傾向にある。 当該地域は、市街地調整区域であり、需要者 は地縁関係者に限定されている。需要は弱含 みで推移しており、地価は下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％