令和6年1月12日　提出 南丹 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南丹 -11 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　藤原　陽   TEL.

鑑定評価額 5,090,000 円  １㎡当たりの価格 17,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南丹市八木町八木嶋神田６８番１外 ②地積 　(㎡) 294   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 不整形 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅が見られる 中に農地も多い住宅 地域 東7.5m市道 水道、下水 八木 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    25 ｍ、南    90 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 山裾の農家集落。 街 路 ７．５ｍ市道 交通 施設 八木駅北西方 2.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅が多い住宅地域で、現状のまま推移するものと思料する。人口減少等の進行も懸念され、需要は弱含み で、地価はやや下落傾向で推移するものと思料する。今後、建築費の動向等に留意する必要がある。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は同市及び周辺市町の農家集落地域等で、農家住宅地等と代替関係が認められる。需要者の中心は、地縁 的選好性を有する同市内の居住者で、圏外からの転入者は殆どみられない。過疎化、高齢化等が進行し、厳しい法規制 下で需要は限定的で弱含み。近隣地域の取引は殆ど無く、取引価格は恩恵的取引等の事情を含みまちまちで、需要の中 心となる価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域に収益性物件は存在せず賃貸市場は認められず、建築制限等も厳しく新築を想定することが出来ないため収 益還元法は適用しなかった。比準価格は、対象標準地と同市内に存し価格牽連性の高い事例を中心に他の事例も関連付 け試算しており、市場性を反映した実証的な価格である。以上より、近隣地域は自用の取引が支配的であり、代表標準 地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　南丹 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,600 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [103.0] 100 [ 86.3] [100.0] 100 17,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少傾向。周辺部は高齢化や過疎化が みられる。八木駅西地区で区画整理進捗中。 市役所の新庁舎建設中。建築着工件数は前年 並み。 建築制限の厳しい宅地に対する需要は少なく 、地域の特性から需要は限定的で弱含んでお り、地価は依然下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％