令和6年1月12日　提出 南丹 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南丹 -5 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　藤原　陽   TEL.

鑑定評価額 4,460,000 円  １㎡当たりの価格 37,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南丹市園部町横田三号１０４番 ②地積 　(㎡) 119   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 地区計画等 居住誘導区域 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに空 地等が多く見られる 住宅地域 南7.1m市道 水道、下水 園部 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   120 ｍ、南    10 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北７．１ ｍ市道 交通 施設 園部駅北西方 2.4km 法令 規制 ２住居 (60,200) 地区計画等 居住誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 周辺に空地や農地も残る住宅地域であり住宅地域としての一層熟成していくものと予測する。地価は横這い傾向 で推移するものと思料する。今後、建築費の動向等に留意する必要がある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、概ね南丹市の圏域で、南丹市及びその周辺市町の中小規模の住宅地と代替関係が認められる。需要者 の中心は同市内の居住者であるが、一部で市外からの転入者もみられる。駅徒歩圏外であるものの区画整然とした閑静 な住宅地域として熟成しつつあり、新規の戸建物件が主流である。需要の中心となる価格帯は、土地のみの物件で５０ ０万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　比準価格は、対象標準地に近い同町内の事例を中心に試算し、市場性を反映した実証的価格である。一方、収益還元 法は、画地条件等の制約により経済合理的な賃貸住宅の想定は困難であるため、適用しなかった。近隣地域は居住快適 性を重視する住宅地域で、自己使用目的の取引が支配的である。以上より、代表標準地との検討を踏まえ、市場性を反 映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　南丹 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     47,900 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [103.0] 100 [126.4] [103.0] 100 37,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少傾向。周辺部は高齢化や過疎化が みられる。八木駅西地区で区画整理進捗中。 市役所の新庁舎建設中。建築着工件数は前年 並み。 地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +29.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％