別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
京丹後 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京丹後 5-2 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　工藤　隆行   TEL.
鑑定評価額 12,600,000 円  １㎡当たりの価格 20,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京丹後市網野町小浜小字勝山８３番１
 ②地積
　(㎡)		 613  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 
(60,200)

（その他）

1:2		 店舗兼住宅

Ｗ2		 店舗、営業所が混在
する国道沿いの路線
商業地域		 東11m国道 水道 網野

650m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    20 ｍ、南   200 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 低層の店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 網野町の国道沿いの路線商業
地域		 街

路		 １１ｍ国道 交通

施設		 網野駅北東方

650m		 法令

規制		 （都） 
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 網野町市街地を南北に縦貫する国道沿いの商業地域で、土地の利用状況に特に変化は見受けられないが、商圏人
口の減少等から当面の地価は下落基調で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層の店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      8,670 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、概ね同市及び周辺市町内の商業地域と判定した。需要者は地元の事業経営者が中心であるが、全国的規
模の法人等も見受けられる。新型コロナに起因する観光客減少により、一部の観光商業地等において大きな影響を受け
たものの、市内商業地全域には至っていない。長引く地域経済の低迷等により、需要は依然弱含みで推移している。取
引は僅少で規模等により取引価格はまちまちであり、需要の中心的価格帯の把握は極めて困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は比較可能な適切な商業地の事例により試算され、市場取引の実態を反映した、実証的で精度の高い価格であ
る。一方、本来、収益価格は商業地域では重視すべきであるが、自用物件が多いことや賃貸需要が弱く、元本に見合う
収益が十分に収受されていないこと等により、低位に試算され、相対的に説得力顔と流転は否めない。以上より比準価
格を重視し、収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京丹後 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     28,700 円／㎡		 [ 96.2]
100		 100
[100.0]		 100
[135.0]		 [100.0]
100		 20,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     20,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナの影響は薄れつつあるが、人口減少の
中、地域経済は低迷しており、新新規出店に
手控えが見られ、商業地需要は低調で推移し
ている。

土地利用に特別な変動は認められず、郊外型
店舗、大型商業施設等への顧客流出等により
、需要は依然弱含みで推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +35.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京丹後 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ４Ｙ

-2		 京丹後市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南10m市道、
中間画地
都計外 
b ２４Ｋ４Ｒ

-19		 京丹後市

 更地


   
（　          ） 		 正方形 北東15m国道、
中間画地
（都） 

(60,200)
c ２４Ｋ４Ｋ

-8		 福知山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北5m市道、
中間画地
近商

(90,200)
d ２４Ｋ４Ｓ

-2026		 舞鶴市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東16m国道、
中間画地
準工
土砂災害警戒区域
(60,200)
e ２４Ｋ４Ｄ

-16		 宮津市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西17.9m国
道、
北東4.5m、
二方路
（都） 準工

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
19,634  		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
19,457 		 100
[  94.1]
20,677 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
20,700 
b (　           ) 
31,155  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
31,155 		 100
[ 155.4]
20,048 
20,000 
c (　           ) 
33,940  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
33,702 		 100
[ 156.7]
21,507 
21,500 
d (　           ) 
17,025  		 100
[ 100.0]		 [  98.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.0]
19,749 		 100
[  99.9]
19,769 
19,800 
e (　           ) 
18,349  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[  75.0]		 100
[ 102.0]
23,938 		 100
[ 117.0]
20,460 
20,500 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +57.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +60.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +17.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     20,500 円／㎡]  



京丹後 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,002,347 
617,798 
2,384,549 
2,103,920 
280,629 		 （　0.9468）
265,700 		 （  5.3 -  0.3 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      5,314,000 円　　　　（　      8,670 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京丹後 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 180.00 ＬＳ1 180.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都）

 60 ％   200 ％   200 ％   613 ㎡     17.2 m x   36.0 m  前面道路：国道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 近隣地域の標準的使用を勘案し、平家建のロードサイド型店舗を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
180.00 
100.0 
180.00 
1,456 
262,080 		 4.0  1,048,320 
2.0  524,160 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
180.00 
100.0 
180.00 

262,080 		 1,048,320 
524,160 
⑨年額支払賃料        262,080 円　×　12ヶ月　＝　       3,144,960 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により十分に担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,144,960 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       251,597 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,893,363 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,048,320 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           9,645 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          524,160 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　          99,339 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,002,347 円　　　　（　         4,898 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ４Ｙ賃
　　　　-2001		 1,044  
(   1,042) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 70.0]
1,491 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,511 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,456 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４Ｋ４Ｙ賃
　　　　-5		 1,236  
(   1,212) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[115.5]		 100
[ 70.0]
1,529 
c ２４Ｋ４Ｙ賃
　　　　-4		 1,174  
(   1,132) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 82.0]		 100
[100.0]
1,432 
京丹後 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 115,600 円  　　　　     28,900,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 125,798 円  　　　        3,144,960　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       87,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      202,300 円  　　　　     28,900,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        57,800 円  　　　　     28,900,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        28,900 円  　　　　     28,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         617,798 円　（　　　　　　         1,008 円／㎡）　　（経費率　　  20.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9468    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 28,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 153,000 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0728     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0711 ×  30 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,103,920 円  
（　　　　　         3,432 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,002,347 円      
②総費用 617,798 円      
③純収益　①－② 2,384,549 円      
④建物等に帰属する純収益 2,103,920 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 280,629 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 265,700 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          433 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,314,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       8,670 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京丹後 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京丹後市網野町小浜小字勝山
 1303000101514-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
京丹後 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京丹後 5-2 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　山本　優   TEL.
鑑定評価額 12,600,000 円  １㎡当たりの価格 20,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京丹後市網野町小浜小字勝山８３番１
 ②地積
　(㎡)		 613  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 
(60,200)

（その他）

1:2		 店舗兼住宅

Ｗ2		 店舗、営業所が混在
する国道沿いの路線
商業地域		 東11m国道 水道 網野

650m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    20 ｍ、南   200 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 低層の店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 網野町市街地の路線商業地域 街

路		 １１ｍ国道 交通

施設		 網野駅北東方

650m		 法令

規制		 （都） 
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 国道沿いの既成の路線商業地域であるが、新規の出店等は見られず、商圏の衰退を反映して、地価は緩やかな下
落傾向で推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層の店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      9,090 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は京丹後市及び周辺市町における商業地域若しくは住商混在地域の範囲内である。需要者としては地元の法
人若しくは個人事業者が中心であり、全国的な企業の需要も散見される。網野町における商業地の需要は中心部の市街
地が衰退し、国道１７８号と府道浅茂川下岡線沿いの路線商業地域に移行しているが、商圏が狭いこともあり低迷して
いる。土地取引は少なく画地規模が様々であることもあり、その中心価格帯を見出すのは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏から地域の特性の近い取引事例が豊富に収集でき、地域格差や現実的な市場性等を検討して求め
られた説得力の高い価格である。一方、収益還元法は地域内の建物は自己使用がほとんどであり賃貸市場も未成熟なた
め、価格も低位に算出された。このため商業地では本来、収益価格を重視すべきであるが、比準価格を標準とし収益価
格を比較考量することが適正と判断し、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京丹後 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     28,700 円／㎡		 [ 96.2]
100		 100
[100.0]		 100
[134.0]		 [100.0]
100		 20,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     20,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口減等による地元経済の低迷は続いており
、特に既存の市街地内の商業地域の衰退が著
しく、路線商業地域の発展も停滞しつつある
。

飲食・小売店舗の見られる路線商業地域であ
るが、網野町全体の衰退も相まって、需要は
弱い。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +34.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京丹後 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ４Ｙ

-2		 京丹後市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南10m市道、
中間画地
都計外 
b ２４Ｋ４Ｒ

-19		 京丹後市

 更地


   
（　          ） 		 正方形 北東15m国道、
中間画地
（都） 

(60,200)
c ２４Ｋ４Ｙ

-2011		 京丹後市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北5.5m市道、
東5m、角地
（都） 

(70,200)
d ２４Ｋ４Ｄ

-16		 宮津市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西17.9m国
道、
北東4.5m、
二方路
（都） 準工

(70,200)
e ２４Ｋ４Ｌ

-2004		 宮津市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東10.3m府道、
中間画地
（都） 

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
19,634  		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
19,457 		 100
[  91.2]
21,334 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
21,300 
b (　           ) 
31,155  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
31,155 		 100
[ 138.6]
22,478 
22,500 
c (　           ) 
14,461  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 103.0]
15,522 		 100
[  75.3]
20,614 
20,600 
d (　           ) 
18,349  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[  75.0]		 100
[ 102.0]
23,938 		 100
[ 118.8]
20,150 
20,200 
e (　           ) 
18,310  		 100
[ 100.0]		 [  98.6]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 100.0]
22,567 		 100
[ 108.9]
20,723 
20,700 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     21,200 円／㎡]  



京丹後 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,000,594 
616,986 
2,383,608 
2,089,360 
294,248 		 （　0.9468）
278,594 		 （  5.3 -  0.3 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      5,571,880 円　　　　（　      9,090 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京丹後 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 200.00 ＬＳ1 180.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都）

 60 ％   200 ％   200 ％   613 ㎡     17.2 m x   36.0 m  前面道路：国道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平家建のロードサイド型の店舗を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
180.00 
100.0 
180.00 
1,479 
266,220 		 4.0  1,064,880 
2.0  532,440 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
180.00 
100.0 
180.00 

266,220 		 1,064,880 
532,440 
⑨年額支払賃料        266,220 円　×　12ヶ月　＝　       3,194,640 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,194,640 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       255,571 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,939,069 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,064,880 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           9,797 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　    10 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          532,440 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.1056　＝　          51,728 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,000,594 円　　　　（　         4,895 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ４Ｙ賃
　　　　-4		 1,174  
(   1,132) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
1,468 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,510 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,479 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４Ｋ４Ｙ賃
　　　　-2001		 1,044  
(   1,042) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 70.0]
1,491 
c ２４Ｋ４Ｙ賃
　　　　-6		 1,158  
(   1,155) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 70.0]
1,654 
京丹後 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 114,800 円  　　　　     28,700,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 127,786 円  　　　        3,194,640　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       87,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      200,900 円  　　　　     28,700,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        57,400 円  　　　　     28,700,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        28,700 円  　　　　     28,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         616,986 円　（　　　　　　         1,007 円／㎡）　　（経費率　　  20.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9468    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 28,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 152,000 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0728     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0711 ×  30 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,089,360 円  
（　　　　　         3,408 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,000,594 円      
②総費用 616,986 円      
③純収益　①－② 2,383,608 円      
④建物等に帰属する純収益 2,089,360 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 294,248 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 278,594 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          454 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,571,880 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       9,090 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京丹後 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京丹後市網野町小浜小字勝山
 1303000101514-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考