別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
京丹後 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京丹後 5-1 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　佐々　勝英   TEL.
鑑定評価額 10,900,000 円  １㎡当たりの価格 27,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 23,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京丹後市峰山町杉谷小字下近江８３２番２
 ②地積
　(㎡)		 396  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 
(60,200)

（その他）
台形
1:1.5		 事務所

ＲＣ2		 小規模店舗、事務所
等が建ち並ぶ商業地
域		 北10.5m市道 水道、下水 峰山

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   120 ｍ、西   200 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層の店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ整形
④地域的特性 特記

事項		 峰山町中心部の既成商業地域 街

路		 １０．５ｍ市道 交通

施設		 峰山駅西方

500m		 法令

規制		 （都） 
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 　峰山町市街地の既成商業地域で、土地利用に特段の変化は見受けられないが、周辺国道沿いと比較して繁華性
は衰退傾向にあり、当面は地価の下落傾向が続くと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     12,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏の範囲は、京丹後市を中心に周辺市を含む既成商業地域及び住商混在地域一帯と判定した。需要者は地元
の法人及び個人事業者が中心である。当市の商業地需要は、国道３１２号（大宮バイパス）や国道４８２号沿いのロー
ドサイド地域へ移行しており、個人商店等を主体とする既成商業地域は低迷が続いている。また、需要者の業態により
選好される規模等が多様であることから、需要の中心となる価格帯の把握は困難な状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する取引事例を採用して求めたもので、各種補修正や要因比較は妥当であ
り、現実の取引市場を反映した価格を得た。他方、近隣地域は自用の店舗等が主体の地域で賃貸収益を目的とする取引
は少なく、収益価格が価格形成に及ぼす影響は相対的に低いと判断した。したがって、市場性を反映した比準価格を重
視し、収益価格を関連づけ、さらに類似の標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京丹後 5-2                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     20,800 円／㎡		 [ 99.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 75.0]		 [100.0]
100		 27,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     28,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 京丹後市の人口は減少傾向が続いている。取
引価格は一部の人気エリアを除いて総じて下
落基調であり、旧市街地は特にその傾向が強
い。

小売店舗、事業所等が存する旧来からの商業
地域で、顧客誘引施設に乏しく、需要は低迷
している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -25.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-3.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京丹後 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ４Ｒ

-19		 京丹後市

 更地


   
（　          ） 		 正方形 北東15m国道、
中間画地
（都） 

(60,200)
b ２４Ｋ４Ｙ

-2		 京丹後市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南10m市道、
中間画地
都計外 
c ２４Ｋ４Ｒ

-5		 京丹後市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南9m府道、
中間画地
（都） 

(60,200)
d ２４Ｋ４Ｄ

-9		 宮津市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東13.4m国道、
中間画地
（都） 近商

(90,200)
e ２４Ｋ４Ｇ

-3		 綾部市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東17m国道、
北東8.3m、
角地
（都） 準工

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
31,155  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
31,155 		 100
[ 108.9]
28,609 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
28,600 
b (　           ) 
19,634  		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
19,457 		 100
[  67.2]
28,954 
29,000 
c (　           ) 
16,337  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
16,337 		 100
[  58.2]
28,070 
28,100 
d (　           ) 
37,856  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
37,629 		 100
[ 133.6]
28,165 
28,200 
e (　           ) 
29,473  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.9]
30,105 		 100
[ 109.7]
27,443 
27,400 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     28,300 円／㎡]  



京丹後 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,718,221 
884,798 
3,833,423 
3,569,280 
264,143 		 （　0.9482）
250,460 		 （  5.3 -  0.3 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      5,009,200 円　　　　（　     12,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京丹後 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 150.00 Ｓ2 300.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都）

 60 ％   200 ％   200 ％   396 ㎡     15.4 m x   25.0 m  前面道路：市道     　  10.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階事務所、各階フロア貸しを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
150.00 
100.0 
150.00 
1,502 
225,300 		 2.0  450,600 
1.0  225,300 

 2～ 2		 事務所
150.00 
100.0 
150.00 
1,235 
185,250 		 2.0  370,500 
1.0  185,250 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
300.00 
100.0 
300.00 

410,550 		 821,100 
410,550 
⑨年額支払賃料        410,550 円　×　12ヶ月　＝　       4,926,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,926,600 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       295,596 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,631,004 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           821,100 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,718 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          410,550 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　          79,499 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,718,221 円　　　　（　        11,915 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ４Ｙ賃
　　　　-6		 1,158  
(   1,155) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]
1,430 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,530 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,502 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４Ｋ４Ｙ賃
　　　　-4		 1,174  
(   1,132) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
1,631 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京丹後 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 202,800 円  　　　　     50,700,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 147,798 円  　　　        4,926,600　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       77,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      354,900 円  　　　　     50,700,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        50,700 円  　　　　     50,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        50,700 円  　　　　     50,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         884,798 円　（　　　　　　         2,234 円／㎡）　　（経費率　　  18.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9482    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 50,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 161,000 円／㎡　×　     300.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0704     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0548 ×　 40 ％　＋　0.0651 ×  30 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,569,280 円  
（　　　　　         9,013 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,718,221 円      
②総費用 884,798 円      
③純収益　①－② 3,833,423 円      
④建物等に帰属する純収益 3,569,280 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 264,143 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 250,460 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          632 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,009,200 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      12,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京丹後 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京丹後市峰山町杉谷小字下近江８３２番２
 1303000023876-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
京丹後 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京丹後 5-1 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　山本　優   TEL.
鑑定評価額 10,900,000 円  １㎡当たりの価格 27,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 23,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京丹後市峰山町杉谷小字下近江８３２番２
 ②地積
　(㎡)		 396  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 
(60,200)

（その他）
台形
1:1.5		 事務所

ＲＣ2		 小規模店舗、事務所
等が建ち並ぶ商業地
域		 北10.5m市道 水道、下水 峰山

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   120 ｍ、西   200 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層の店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ整形
④地域的特性 特記

事項		 峰山町市街地における衰退著
しい旧来からの幹線道路沿い
の商業地域		 街

路		 １０．５ｍ市道 交通

施設		 峰山駅西方

500m		 法令

規制		 （都） 
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いの既成の商業地域であるが、新規の出店等は見られず、土地の利用等にも変化が見られないが、地
価は下落傾向で推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     13,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は京丹後市及び周辺市町における商業地域若しくは住商混在地域の範囲内である。需要者としては地元の法
人若しくは個人事業者が中心であり、全国的な企業の需要も散見される。峰山町における旧来の市街地が衰退しており
、国道３１２号（通称大宮バイパス）等を中心とした路線商業地域に新規の出店は移行している。土地取引は少なく画
地規模が様々であることもあり、その中心価格帯を見出すのは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏から地域の特性の近い取引事例が豊富に収集でき、地域格差や現実的な市場性等を検討して求め
られた説得力の高い価格である。一方、収益還元法は地域内の建物は自己使用がほとんどであり賃貸市場も未成熟なた
め、価格も低位に算出された。このため商業地では本来、収益価格を重視すべきであるが、比準価格を標準とし収益価
格を比較考量することが適正と判断し、類似の標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京丹後 5-2                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     20,800 円／㎡		 [ 99.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 75.0]		 [100.0]
100		 27,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     28,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口減等による地価の低迷は続いており、住
宅需要も峰山町・大宮町の一部地域に集中し
ており、二極化がさらに進んでいる。


店舗・事務所等の見られる旧来型の商業地域
であるが、路線商業地に商業の中心は移って
おり、衰退傾向が続いている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -25.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-3.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京丹後 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ４Ｒ

-19		 京丹後市

 更地


   
（　          ） 		 正方形 北東15m国道、
中間画地
（都） 

(60,200)
b ２４Ｋ４Ｙ

-2		 京丹後市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南10m市道、
中間画地
都計外 
c ２４Ｋ４Ｌ

-2004		 宮津市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東10.3m府道、
中間画地
（都） 

(60,200)
d ２４Ｋ４Ｄ

-9		 宮津市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東13.4m国道、
中間画地
（都） 近商

(90,200)
e ２４Ｋ４Ｄ

-2		 宮津市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西7.2m府道
、中間画地
（都） 商業

(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
31,155  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
31,155 		 100
[ 108.9]
28,609 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
28,600 
b (　           ) 
19,634  		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
19,457 		 100
[  72.0]
27,024 
27,000 
c (　           ) 
18,310  		 100
[ 100.0]		 [  98.6]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 100.0]
22,567 		 100
[  79.2]
28,494 
28,500 
d (　           ) 
37,856  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
37,629 		 100
[ 123.7]
30,420 
30,400 
e (　           ) 
38,894  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  75.0]		 100
[ 100.0]
51,859 		 100
[ 175.0]
29,634 
29,600 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +70.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     28,400 円／㎡]  



京丹後 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,726,840 
882,068 
3,844,772 
3,569,280 
275,492 		 （　0.9482）
261,222 		 （  5.3 -  0.3 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      5,224,440 円　　　　（　     13,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京丹後 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 150.00 Ｓ2 300.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都）

 60 ％   200 ％   200 ％   396 ㎡     15.4 m x   25.0 m  前面道路：市道     　  10.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階事務所、各階フロア貸し ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
150.00 
100.0 
150.00 
1,502 
225,300 		 2.0  450,600 
1.0  225,300 

 2～ 2		 事務所
150.00 
100.0 
150.00 
1,240 
186,000 		 2.0  372,000 
1.0  186,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
300.00 
100.0 
300.00 

411,300 		 822,600 
411,300 
⑨年額支払賃料        411,300 円　×　12ヶ月　＝　       4,935,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,935,600 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       296,136 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,639,464 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           822,600 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,732 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          411,300 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　          79,644 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,726,840 円　　　　（　        11,936 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ４Ｙ賃
　　　　-5		 1,236  
(   1,212) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,454 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,530 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,502 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４Ｋ４Ｙ賃
　　　　-6		 1,158  
(   1,155) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 70.0]
1,654 
c ２４Ｋ４Ｙ賃
　　　　-4		 1,174  
(   1,132) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
1,468 
京丹後 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 202,800 円  　　　　     50,700,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 148,068 円  　　　        4,935,600　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       74,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      354,900 円  　　　　     50,700,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        50,700 円  　　　　     50,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        50,700 円  　　　　     50,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         882,068 円　（　　　　　　         2,227 円／㎡）　　（経費率　　  18.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9482    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 50,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 161,000 円／㎡　×　     300.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0704     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0548 ×　 40 ％　＋　0.0651 ×  30 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,569,280 円  
（　　　　　         9,013 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,726,840 円      
②総費用 882,068 円      
③純収益　①－② 3,844,772 円      
④建物等に帰属する純収益 3,569,280 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 275,492 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 261,222 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          660 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,224,440 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      13,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京丹後 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京丹後市峰山町杉谷小字下近江８３２番２
 1303000023876-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
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備考