令和6年1月12日　提出 京丹後 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京丹後 -4 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　佐々　勝英   TEL.

鑑定評価額 4,080,000 円  １㎡当たりの価格 20,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京丹後市大宮町周枳小字鶴川１９４８番１５ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ国道背後の住 宅地域 南西5m市道 水道、下水 京丹後大宮 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    60 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 京丹後大宮駅北方 1.2km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　戸建住宅用に開発された分譲住宅地域で、今後も住宅地域としての成熟度を高めつつ推移し、当面の地価は上 昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏の範囲は、京丹後市大宮町及び峰山町域の住宅地域一帯と把握した。需要者は当該圏域内の地元居住者に よる住み替えや世帯分離によるものが主体である。当市の住宅地需要は、商業施設が建ち並ぶ国道３１２号（大宮バイ パス）背後の分譲地に集中しており、近隣地域もその中にあって、安定した需要が見込める地域である。需要の中心価 格帯は、６０坪程度の土地で４００～５００万円、新築の戸建物件で２，５００万円程度とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する取引事例を採用して求めたもので、各種補修正や要因比較は適切で、 現実の取引市場を反映した説得力のある価格を得た。なお、近隣地域は居住の快適性や利便性を重視する戸建住宅地域 であり、投資採算性に見合う賃貸経営の想定が困難であるため、収益還元法の適用は断念した。したがって、市場性を 反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京丹後 -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,200 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [ 83.0] [100.0] 100 20,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 京丹後市の人口は減少傾向が続いている。取 引価格は一部の人気エリアを除いて総じて下 落基調であり、旧市街地は特にその傾向が強 い。 地域要因に特段の変動はないが、新築住宅の 価格上昇を背景として、中古住宅の取引が増 えつつあり、需要は上向きである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.5 ％  ％