令和6年1月15日　提出 京田辺 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京田辺 -12 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　前田　祥城   TEL.

鑑定評価額 15,100,000 円  １㎡当たりの価格 127,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 105,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京田辺市東鍵田１８番７４ ②地積 　(㎡) 119   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度3種最高15m 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 新田辺 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 新田辺駅南東方 900m 法令 規制 １住居 (60,200) 高度3種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、地域要因に大きな変動はない。需要は底堅く、当面は現 状のまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    127,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、京田辺市を中心とするＪＲ片町線及び近鉄京都線沿線の小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。主 たる需要者は、京田辺市に居住する個人で、外部からの転入は比較的少ない。最寄駅からやや遠いが、画地規模が小さ いことから需要は比較的安定している。需要の中心となる価格帯は、土地１００㎡程度の新築住宅で総額３，３００万 円台、中古住宅なら１，８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。対象標準地の画地規模等により、経済合理性を有する賃貸住 宅の建築が困難であるため、収益還元法は適用していない。本件では、取引事例比較法のみの適用であるが、対象標準 地と地域的類似性の高い複数の取引事例から試算しており、比準価格の規範性は高い。よって、市場性を反映した比準 価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京田辺 -4                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    136,000 円／㎡ [101.5] 100 100 [103.0] 100 [105.8] [100.0] 100 127,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    125,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 京田辺市の人口は増加傾向にある。駅徒歩圏 を中心として需要が堅調である。立地にもよ るが、不動産価格は中期的に上昇傾向にある 。 最寄駅までの距離が若干遠い地域であるが、 市内住宅地需要の高まりを受けて、価格は堅 調に推移する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.6 ％  ％