令和6年1月15日　提出 八幡 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八幡 -13 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　津田　浩伸   TEL.

鑑定評価額 11,200,000 円  １㎡当たりの価格 29,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八幡市内里東ノ口２９番 ②地積 　(㎡) 386   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 が混在する住宅地域 南2.6m市道 水道、下水 石清水八幡宮 5.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西   150 ｍ、南   250 ｍ、北   230 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  32.0 ｍ、規模　　       380 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２．６ｍ市道 交通 施設 石清水八幡宮駅南東方 5.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は市街化調整区域内の既存集落であり、今後も現状を維持するものと予測する。当面の需給動向は弱含 みと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、八幡市を中心に京都府南部地域における市街化調整区域内の住宅地域である。需要者は当該地域に地縁 的選好性を有する個人が中心で転入者は少ない。既存集落内にあって街路条件等が劣り、需要者の範囲も限定的である ことから、市場の需給動向は弱含みで推移している。取引件数が少なく、規模等も様々であるため、需要の中心的価格 帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自己使用を基本とする戸建住宅が多い市街化調整区域内の住宅地域であり、賃貸用物件が存在せず賃貸需要 が想定できないため、収益還元法は適用しない。比準価格は適切に選択した指標となりえる取引事例に基づき試算され ており、市場では取引価格の水準を指標に価格が形成されていると認められることから、代表標準地との検討を踏まえ 、市場の実態に即して説得力の高い比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京田辺 -13                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     37,800 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [100.0] 100 [128.9] [100.0] 100 29,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 八幡市の総人口は減少、世帯数は増加、直近 では社会増減が転入超過傾向となっている。 市内住宅地の地価動向は地域毎に異なる。 市街化調整区域内の既存集落であり地域要因 に特段の変動は見られない。需要者が限定さ れるため需給関係は弱含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％