別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
長岡京 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
長岡京 5-2 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　松本　薫   TEL.
鑑定評価額 26,900,000 円  １㎡当たりの価格 247,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 190,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月27日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 長岡京市長岡２丁目４１２番１３
｢長岡２－２６－１６｣		 ②地積
　(㎡)		 109  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）



(90,200)

1:3		 診療所

Ｗ2		 小売店舗、飲食店、
営業所等が建ち並ぶ
商業地域		 東7m市道 水道、ガス、下水 長岡天神

340m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    10 ｍ、南    90 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 中低層の店舗併用住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ７ｍ市道 交通

施設		 長岡天神駅北方

340m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗等が建ち並ぶ商業地域で地域要因に特別な変化はなく当分は現状どおりに推移。背後の住宅地需要や周辺の
公共事業等の影響により需要は堅調、地価は当面上昇傾向に推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中低層の店舗併用住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    260,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    190,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は長岡京市をはじめ周辺市区等に所在する商業地域の一円で、駅周辺が中心。需要者の中心は店舗やテナン
トビル、賃貸マンションの経営を目的とする地元の中小企業や個人事業者。古くから形成された近隣型の商業地域であ
るが、新規出店は減少、住宅地に転用されるケースもある。取引の中心となる価格帯は画地規模や立地条件、買手の属
性等によって価格が異なるため把握し難いが、土地１００㎡程度で２５００～３０００万円程度が取引の中心。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺には収益ビルや貸店舗等が見受けられ賃貸市場は形成されているが自用の店舗やビル等も多い。需要者にとって収
益性は取得価格の指標となるため収益価格は重視すべきであるが、市場では自用目的での取引も多く、類似性を有する
取引事例から試算した比準価格は実証的でより規範性が高い。そこで、本件では比準価格を重視し、これに収益価格を
関連づけ、さらに代表標準地との検討をも踏まえた上で、鑑定評価額を上記の通りに決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　長岡京 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    327,000 円／㎡		 [105.5]
100		 100
[100.0]		 100
[140.4]		 [100.0]
100		 246,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    235,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナの影響は薄れ、人流も戻っており
商業地需要は回復。市場は活性化するも立地
条件や画地条件等による選別化の傾向は依然
として強い。

近隣型の商業地域で、店舗の新規出店はあま
り見られないが、背後の住宅地需要や公共事
業等の影響により地価は上昇傾向が継続、上
昇幅は拡大傾向。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +35.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 長岡京 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ２Ｋ

-126		 長岡京市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東22m市道、
北8.5m、角地
１住居
高度2種最高20m
(80,200)
b ２４Ｋ２Ｎ

-31		 長岡京市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 東4.8m市道、
南3m、角地
近商

(90,288)
c ２４Ｋ２Ｏ

-21		 長岡京市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東10m府道、
南西5.8m、
準角地
１住居
高度2種最高20m
(80,200)
d ２４Ｋ２Ｋ

-121		 向日市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西9m府道、
中間画地
近商

(90,200)
e ２４Ｋ３Ｅ

-17		 京都市伏見区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北6.6m市道、
西4.7m、角地
商業
高度4種最高20m
歴史遺産美観
(100,396)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
240,010  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
252,513 		 100
[  99.6]
253,527 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
254,000 
b (　           ) 
396,000  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
401,097 		 100
[ 144.4]
277,768 
278,000 
c (　           ) 
174,723  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 105.0]
188,960 		 100
[  75.9]
248,959 
249,000 
d (　           ) 
231,481  		 100
[ 100.0]		 [ 105.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
243,287 		 100
[  87.1]
279,319 
279,000 
e (　           ) 
225,703  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
224,388 		 100
[  91.0]
246,580 
247,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +43.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    260,000 円／㎡]  



長岡京 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、適正な再調達原価を把握することが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,483,567 
821,320 
3,662,247 
2,751,100 
911,147 		 （　0.9764）
889,644 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     20,689,395 円　　　　（　    190,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
長岡京 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 71.50 Ｓ3 214.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   200 ％   200 ％   109 ㎡      6.4 m x   20.0 m  前面道路：市道     　   7.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階以上は単身者用の住宅で平均専有面積は約３０㎡程度、仕様は標準的。 ⑦有効率　  83.3 ％
の理由		 想定建物の類似建物の有効率により判定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
71.50 
80.0 
57.20 
2,754 
157,529 		 7.0  1,102,703 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
71.50 
85.0 
60.78 
1,870 
113,659 		 1.0  113,659 
1.0  113,659 

 3～ 3		 住宅
71.50 
85.0 
60.78 
1,910 
116,090 		 1.0  116,090 
1.0  116,090 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
214.50 
83.3 
178.76 

387,278 		 1,332,452 
229,749 
⑨年額支払賃料        387,278 円　×　12ヶ月　＝　       4,647,336 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     178.76 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,647,336 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       232,367 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,414,969 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,332,452 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          12,658 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          229,749 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          55,940 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,483,567 円　　　　（　        41,134 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ２Ｎ（賃
）
　　　　-5		 4,099  
(   3,970) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[150.0]		 100
[100.0]
2,733 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,770 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,754 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４Ｋ２Ｎ（賃
）
　　　　-3		 2,822  
(   2,692) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,822 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
長岡京 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 205,000 円  　　　　     41,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 139,420 円  　　　        4,647,336　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       56,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      338,200 円  　　　　     41,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        41,000 円  　　　　     41,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        41,000 円  　　　　     41,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         821,320 円　（　　　　　　         7,535 円／㎡）　　（経費率　　  18.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9764    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 41,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 182,000 円／㎡　×　     214.50 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0671     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0662 ×  30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,751,100 円  
（　　　　　        25,239 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,483,567 円      
②総費用 821,320 円      
③純収益　①－② 3,662,247 円      
④建物等に帰属する純収益 2,751,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 911,147 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 889,644 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,162 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     20,689,395 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     190,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 長岡京 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　長岡京市長岡二丁目４１２番１３
 1309000075434-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
長岡京 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
長岡京 5-2 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　西井　雅志   TEL.
鑑定評価額 26,800,000 円  １㎡当たりの価格 246,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 190,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 長岡京市長岡２丁目４１２番１３
｢長岡２－２６－１６｣		 ②地積
　(㎡)		 109  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）



(90,200)

1:3		 診療所

Ｗ2		 小売店舗、飲食店、
営業所等が建ち並ぶ
商業地域		 東7m市道 水道、ガス、下水 長岡天神

340m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    10 ｍ、南    90 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 中低層店舗併用住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ７ｍ市道 交通

施設		 長岡天神駅北方

340m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣型の店舗、医院等が建ち並ぶ商業地域であり、地域要因に大きな変動はなく、今後も現状維持で推移してい
くものと思料する。背後住宅地の需給は活発で、当地域も地価はやや上昇傾向にある。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗併用住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    256,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    187,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は長岡京市、向日市周辺で阪急電鉄京都線、ＪＲ東海道本線沿線に所在する商業地域である。需要者は同圏
域に地縁性を有し、小中規模の画地については医院、店舗、事務所等の用地を需要する個人事業者が中心である。周辺
は大半が住宅地域としての熟成が完了している状況で、商業繁華性は相対的に強くない。立地条件や画地規模等、個別
的な要因に大きなばらつきがあり、用途も多様であり需要の中心となる価格帯の把握は困難であると思料する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺においては小売店舗、飲食店舗などの建ち並びが見受けられる商業地域である。収益物件も多く見受けられるため
、比準価格に加え、収益価格を算出したが、建物の規模、構造、設備の個別的な状況により地域の標準的な賃料水準等
の把握が困難であることから、収益価格は相対的に精度が劣る。従って比準価格を重視し、収益価格は参考とし、さら
に代表標準地との均衡についての検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　長岡京 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    327,000 円／㎡		 [105.5]
100		 100
[100.0]		 100
[140.4]		 [100.0]
100		 246,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    235,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 経済活動の正常化とともに個人消費は改善、
企業の生産活動は持ち直しているが、回復の
一服感も見られ、持続性にやや不安が残る。


周辺を含め近隣商業地の地域要因に大きな変
動はない。背後の住宅地の需要は活発で、当
該地域の地価は上昇傾向で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +35.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 長岡京 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ２Ｋ

-13		 向日市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6.4m府道、
南3.2m、角地
１住居
高度2種最高20m
(60,200)
b ２４Ｋ２Ｋ

-126		 長岡京市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東22m市道、
北8.5m、角地
１住居
高度2種最高20m
(80,200)
c ２４Ｋ２Ｋ

-122		 向日市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東9m府道、
中間画地
近商

(90,200)
d ２４Ｋ２Ｋ

-125		 長岡京市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北5.4m府道、
中間画地
近商

(90,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
245,000  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
246,214 		 100
[  96.0]
256,473 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
256,000 
b (　           ) 
240,010  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
252,513 		 100
[  99.6]
253,527 
254,000 
c (　           ) 
307,446  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
322,203 		 100
[ 123.7]
260,471 
260,000 
d (　           ) 
348,214  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
359,357 		 100
[ 137.2]
261,922 
262,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    256,000 円／㎡]  



長岡京 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在するため、適用が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,624,824 
853,226 
3,771,598 
2,871,880 
899,718 		 （　0.9764）
878,485 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     20,429,884 円　　　　（　    187,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
長岡京 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 71.50 Ｓ3 214.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   200 ％   200 ％   109 ㎡      6.4 m x   20.0 m  前面道路：市道     　   7.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２，３階は住宅（単身者向け）平均専有面積約３０㎡ ⑦有効率　  83.3 ％
の理由		 同種・同規模の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
71.50 
80.0 
57.20 
2,883 
164,908 		 7.0  1,154,356 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
71.50 
85.0 
60.78 
1,930 
117,305 		 1.0  117,305 
1.0  117,305 

 3～ 3		 住宅
71.50 
85.0 
60.78 
1,930 
117,305 		 1.0  117,305 
1.0  117,305 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
214.50 
83.3 
178.76 

399,518 		 1,388,966 
234,610 
⑨年額支払賃料        399,518 円　×　12ヶ月　＝　       4,794,216 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     178.76 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,794,216 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       239,711 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,554,505 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,388,966 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          13,195 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          234,610 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          57,124 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,624,824 円　　　　（　        42,430 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ２Ｎ（賃
）
　　　　-3		 2,822  
(   2,692) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,822 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,900 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,883 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４Ｋ２Ｎ（賃
）
　　　　-107		 3,819  
(   3,657) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
3,224 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
長岡京 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 214,000 円  　　　　     42,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 143,826 円  　　　        4,794,216　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       56,700 円  　　　査定額。
 建物　　　　　　　　　      353,100 円  　　　　     42,800,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        42,800 円  　　　　     42,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        42,800 円  　　　　     42,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         853,226 円　（　　　　　　         7,828 円／㎡）　　（経費率　　  18.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9764    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 42,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 190,000 円／㎡　×　     214.50 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0671     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0662 ×  30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,871,880 円  
（　　　　　        26,348 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,624,824 円      
②総費用 853,226 円      
③純収益　①－② 3,771,598 円      
④建物等に帰属する純収益 2,871,880 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 899,718 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 878,485 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,059 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     20,429,884 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     187,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 長岡京 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　長岡京市長岡二丁目４１２番１３
 1309000075434-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考