別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
向日 5-201　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
向日 5-201 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　宮田　真悟   TEL.
鑑定評価額 263,000,000 円  １㎡当たりの価格 415,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 255,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 向日市寺戸町八ノ坪１２６番
 ②地積
　(㎡)		 634  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
特別用途地区
地区計画等

(100,300)

1.5:1		 店舗

Ｓ3		 低層店舗等が見られ
る新駅周辺の商業地
域		 北17m市道、三方路 水道、ガス、下水 洛西口

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西    55 ｍ、南     0 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗地。
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 阪急、ＪＲ両駅に徒歩圏にあ
る商業地域。		 街

路		 １７ｍ市道、二方路 交通

施設		 洛西口駅南東方

450m		 法令

規制		 近商
(100,300)
準防 
特別用途地区
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 阪急洛西口駅及びＪＲ桂川駅に徒歩圏にあり、更にイオンモール京都桂川にも近接している。周辺地区等でマン
ションの建築も複数あり、利用客増の期待も存する。今後も利便性の高い商業地域として推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗共同住宅併用地。 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    437,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    293,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は向日市及び周辺市の商業地域が概ね該当する。駅に近い立地で、需要者は金融機関や店舗事業者、不動産
業者等で、多様な事業者が市場に参加している。周辺地域等でマンションが複数建築される等、今後利用客増加が期待
できる。商業収益性は回復傾向にあり核施設であるイオンモールは多くの利用客で賑わっている。こうした要因に加え
、良好な交通・接近条件を背景に地価は上昇している。業種によって利用規模に幅があり中心価格帯は把握し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 商業地において収益性は価格決定に係る主要な要因のひとつであるが、将来の資産価格や収益動向に係る予測が直ちに
賃料に反映されるものではない。一方でこうした予測は取引には短期に反映され易く、取引事例は市場性を見る重要な
指標となる。更に採用した取引事例はいずれも地域的特性や価格の変動状況等の類似性を有している。従って多様な要
因を反映する比準価格を重視し、収益価格も十分に斟酌の上、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　長岡京 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    327,000 円／㎡		 [105.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 83.1]		 [100.0]
100		 415,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    390,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 個人消費は持ち直している。物価は前年を上
回る状況にある。全体的に収益性は堅調な動
きを見せており、不動産市況も概ね順調な状
況にある。

阪急洛西口、ＪＲ桂川両駅に近く、従来立地
は良好である。市況は右上がりで地価は上昇
が続いている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 向日 5-201　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ２Ｊ

-1		 向日市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南12m府道、
東5m、角地
近商

(90,200)
b ２４Ｋ２Ｋ

-107		 向日市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南12.3m市道、
中間画地
近商

(90,300)
c ２４Ｋ２Ｋ

-113		 京都市右京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 東27m市道、
西1.5m、
二方路
準工
高度4種最高20m
(70,300)
d ２４Ｋ２Ｒ

-29		 京都市西京区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東24m市道、
中間画地
２住居
高度2種最高15m
(70,300)
e ２４Ｋ３Ｄ

-109		 京都市南区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 西27.5m市道、
南24.5m、
角地
近商
高度4種最高20m
(100,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
393,631  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
389,809 		 100
[  89.0]
437,988 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
438,000 
b (　           ) 
433,181  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
450,075 		 100
[ 103.0]
436,966 
437,000 
c (　           ) 
313,050  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
322,442 		 100
[  72.7]
443,524 
444,000 
d (　           ) 
438,624  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
438,624 		 100
[  73.4]
597,580 
598,000 
e (　           ) 
323,440  		 100
[ 100.0]		 [ 108.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
340,711 		 100
[  79.6]
428,029 
428,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    437,000 円／㎡]  



向日 5-201　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し土地の再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

47,797,379 
10,080,630 
37,716,749 
29,946,500 
7,770,249 		 （　0.9556）
7,425,250 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    185,631,250 円　　　　（　    293,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
向日 5-201　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗事務所共同住宅 371.06 ＲＣ6 1,925.44
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
特別用途地区
地区計画等		 100 ％   300 ％   300 ％   634 ㎡     31.0 m x   20.0 m  前面道路：市道     　  17.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 標準的使用、画地条件等より、１階店舗、２階事務所、３～６階は共同住宅（５５㎡／戸）と判定。 ⑦有効率　  89.8 ％
の理由		 同種・同規模の建物と比較して標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
349.42 
83.4 
291.42 
3,570 
1,040,369 		 10.0  10,403,690 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
371.06 
95.1 
352.88 
2,430 
857,498 		 10.0  8,574,980 
0.0  0 

 3～ 6		 居宅
301.24 
90.1 
271.42 
2,010 
545,554 		 2.0  1,091,108 
2.0  1,091,108 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,925.44 
89.8 
1,729.98 

4,080,083 		 23,343,102 
4,364,432 
⑨年額支払賃料      4,080,083 円　×　12ヶ月　＝　      48,960,996 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,729.98 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されており計上せず。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        48,960,996 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,448,050 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 46,512,946 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        23,343,102 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         221,759 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,364,432 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       1,062,674 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      47,797,379 円　　　　（　        75,390 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ２Ｋ（賃
）
　　　　-1		 3,027  
(   2,909) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 81.0]		 100
[104.0]		 100
[100.0]
3,593 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,600 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,570 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４Ｋ２Ｅ（賃
）
　　　　-6		 3,747  
(   3,521) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 87.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
3,589 
c ２４Ｋ２Ｅ（賃
）
　　　　-14		 4,030  
(   4,014) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
3,611 
向日 5-201　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,525,000 円  　　　　    505,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,468,830 円  　　　       48,960,996　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      910,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,166,200 円  　　　　    505,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       505,000 円  　　　　    505,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       505,000 円  　　　　    505,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,080,630 円　（　　　　　　        15,900 円／㎡）　　（経費率　　  21.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9556    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 505,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　   1,925.44 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0593     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 45 ％　＋　0.0579 ×  35 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 29,946,500 円  
（　　　　　        47,234 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 47,797,379 円      
②総費用 10,080,630 円      
③純収益　①－② 37,716,749 円      
④建物等に帰属する純収益 29,946,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,770,249 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,425,250 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,712 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    185,631,250 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     293,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 向日 5-201　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　向日市寺戸町八ノ坪１２６番
 1308001276884-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
向日 5-201　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
向日 5-201 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　杉山　修一郎   TEL.
鑑定評価額 262,000,000 円  １㎡当たりの価格 413,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 255,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 向日市寺戸町八ノ坪１２６番
 ②地積
　(㎡)		 634  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
特別用途地区
地区計画等

(100,300)

1.5:1		 店舗

Ｓ3		 低層店舗等が見られ
る新駅周辺の商業地
域		 北17m市道、三方路 水道、ガス、下水 洛西口

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西    55 ｍ、南     0 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 向日市阪急洛西口駅西地区土
地区画整理事業の造成工事が
進行中。		 街

路		 １７ｍ市道　二方路 交通

施設		 洛西口駅南東方

450m		 法令

規制		 近商
(100,300)
準防 
特別用途地区
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域及びその周辺は洛西口駅及び桂川駅を中心に急速に開発発展している地域で、更に洛西口駅西側の土地
区画整理事業も順調に進んでおり、背後地の人口も増加傾向、商業地としての地価水準は上昇基調である。
(3)最有効使用の判定 中層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    431,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    290,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね、向日市及び隣接市区の商業地域。近隣地域周辺への需要者は同地域に地縁性を持つ事業主を中心と
して、全国展開する法人も見受けられる。近隣地域周辺は大型商業施設と新駅を中心とする新しい商業地域で、背後に
残っている農地の大規模開発が進行中である。商業適地としての希少性と将来性から近隣地域及び周辺地域への需要は
堅調で、地価は上昇傾向にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は新しい商業地域で地域内は自用の店舗、事務所や共同住宅等がほとんどで、商業事業者向けの賃貸市場の成
熟の程度はまだ低く、収益資料の収集にも限界があり、店舗付共同住宅を想定して求めた収益価格ではあるが、やや低
位に試算された。従って、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映する説得力の高い比準価格を標準に収益価
格を関連付け、鑑定評価額を上記のように決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　長岡京 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    327,000 円／㎡		 [105.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 83.1]		 [100.0]
100		 415,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    390,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 府内のデパート売上高、ホテル等の稼働率、
外国人宿泊客数は徐々に回復。特に京都市内
の中心部や観光地の賑わいはコロナ禍前に近
づいている。

阪急洛西口駅とＪＲ桂川駅付近の新しい商業
地域で核となる大規模商業施設も立地してお
り、商業地需要は堅調、地価は上昇傾向にあ
る。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 向日 5-201　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ２Ｋ

-107		 向日市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南12.3m市道、
中間画地
近商

(90,300)
b ２４Ｋ２Ｋ

-122		 向日市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東9m府道、
中間画地
近商

(90,200)
c ２４Ｋ２Ｋ

-125		 長岡京市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北5.4m府道、
中間画地
近商

(90,200)
d ２４Ｋ２Ｎ

-31		 長岡京市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 東4.8m市道、
南3m、角地
近商

(90,288)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
433,181  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
450,075 		 100
[ 104.0]
432,764 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
433,000 
b (　           ) 
307,446  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
322,203 		 100
[  75.3]
427,892 
428,000 
c (　           ) 
348,214  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
359,357 		 100
[  83.8]
428,827 
429,000 
d (　           ) 
396,000  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
401,097 		 100
[  92.0]
435,975 
436,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    431,000 円／㎡]  



向日 5-201　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

47,711,470 
10,076,682 
37,634,788 
29,946,500 
7,688,288 		 （　0.9556）
7,346,928 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    183,673,200 円　　　　（　    290,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
向日 5-201　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅 371.06 ＲＣ6 1,925.44
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
特別用途地区
地区計画等		 100 ％   300 ％   300 ％   634 ㎡     31.0 m x   20.0 m  前面道路：市道     　  17.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域的特性、画地条件等から１階店舗、２階事務所、３階以上を住宅とする店舗事務所付共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  89.8 ％
の理由		 同種・同規模の建物として標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
349.42 
83.4 
291.42 
3,323 
968,389 		 10.0  9,683,890 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
371.06 
95.1 
352.88 
2,326 
820,799 		 10.0  8,207,990 
0.0  0 

 3～ 6		 共同住宅
301.24 
90.1 
271.42 
2,100 
569,982 		 2.0  1,139,964 
2.0  1,139,964 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,925.44 
89.8 
1,729.98 

4,069,116 		 22,451,736 
4,559,856 
⑨年額支払賃料      4,069,116 円　×　12ヶ月　＝　      48,829,392 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,729.98 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        48,829,392 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,441,470 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 46,387,922 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        22,451,736 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         213,291 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,559,856 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       1,110,257 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      47,711,470 円　　　　（　        75,255 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ２Ｎ（賃
）
　　　　-5		 4,099  
(   3,970) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
3,240 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,351 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,323 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４Ｋ２Ｎ（賃
）
　　　　-3		 2,822  
(   2,692) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
3,207 
c ２４Ｋ２Ｎ（賃
）
　　　　-106		 5,553  
(   5,317) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[140.0]		 100
[100.0]
3,606 
向日 5-201　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,525,000 円  　　　　    505,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,464,882 円  　　　       48,829,392　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      910,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,166,200 円  　　　　    505,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       505,000 円  　　　　    505,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       505,000 円  　　　　    505,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,076,682 円　（　　　　　　        15,894 円／㎡）　　（経費率　　  21.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9556    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 505,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　   1,925.44 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0593     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 45 ％　＋　0.0579 ×  35 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 29,946,500 円  
（　　　　　        47,234 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 47,711,470 円      
②総費用 10,076,682 円      
③純収益　①－② 37,634,788 円      
④建物等に帰属する純収益 29,946,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,688,288 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,346,928 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,588 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    183,673,200 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     290,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 向日 5-201　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　向日市寺戸町八ノ坪１２６番
 1308001276884-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考