令和6年1月15日　提出 向日 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   向日 -8 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　西脇　則之   TEL.

鑑定評価額 52,400,000 円  １㎡当たりの価格 258,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 205,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 向日市上植野町南開８番１５ ②地積 　(㎡) 203   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 空地 中規模一般住宅が多 い環境の良い住宅地 域 南7.2m市道 水道、ガス、下水 西向日 190m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    35 ｍ、南    35 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　７． ２ｍ市道 交通 施設 西向日駅南東方 190m 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ環境の良い住宅地域として熟成しており、地域要因に特段の変動はなく、今後も現状 を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    258,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、阪急京都本線及びＪＲ東海道本線沿線の駅徒歩圏の居住環境が良好な中規模住宅地域が存する圏域であ る。需要者の中心は、京都市内及び大阪方面に勤務する買替え層及び富裕層である。駅に近い閑静な住宅地域であり、 需要は底堅い。中心的な価格帯は、土地面積１５０～２００㎡程度で、４，５００万円～５，５００万円程度と見られ る。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は、居住環境が良好な中規模一般住宅が多い住宅地域に存し、自用目的の個人が典型的な市場参加者である ため、収益価格は試算せず、比準価格のみを得た。比準価格は、同一需給圏内の多数の取引事例から、画地規模等の類 似性を有する事例を適切に選択し、各要因比較も適切に行い得た。よって、比準価格は、市場性を反映した価格として 説得力を有すると判断し、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　向日 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    217,000 円／㎡ [102.8] 100 100 [101.0] 100 [ 88.2] [103.0] 100 258,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    254,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに回復しているが、海外の社会 経済情勢、消費者物価、原材料価格の上昇や 、金利動向などの影響が懸念される。 中規模一般住宅が多い環境が良好な住宅地域 として熟成しており、地域要因に特段の変動 はない。 確定測量の実施により地積更正された。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  -9.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.6 ％  ％